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[예규·판례]4층만 비과세 나머지 층은 양도세 과세해야

심판원, 1층이 실제주택사용으로 전체 층이 주택에 해당…청구주장 받아들이기 ‘곤란’

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 쟁점주택의 경우 청구인이 거주하는 4층에 대해서만 1세대1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지에 대해서는 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 심판결정례를 내놓았다.

 

심판결정례에 따르면 청구인은 2015.12.28. 000 소재 토지 426.9㎡ 및 건물 724.53㎡(공부상 1층 근린생활시설 147.36㎡ ·2~4층 다가구주택 577.17㎡, 이하 ‘쟁점부동산’)을 000원에 일괄 양도한 후, 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세대상(고가주택 기준 초과분 제외)으로 하여 양도소득세 000원을 신고하였다.

 

한편 감사청은 2018년 6월 처분청에 대한 정기감사 결과 쟁점부동산 중 근린생활시설에 해당하는 1층이 주거용인 주택에 사용되고 있어 쟁점부동산이 소득세법 시행령 제155조 제15항의 단서규정에 따른 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당하는 것으로 보아청구인이 거주한 4층 주택만을 1세대1주택으로 비과세하고 나머지는 과세하도록 처분청에 처분, 지시하였다.

 

처분청은 이에 따라 쟁점부동산 중 4층에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하여 2018.11.12. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 000원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복, 2019.1.28. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인 주장에 의하면 집합건물이 아닌 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등기된 쟁점부동산에 대하여 청구인은 허가신청 단계부터 양도시점까지 소유권 구분의사도 없었고 어떠한 구분행위를 외부에 표시한 적도 없었을 뿐만 아니라 집합건물대장으로 등록전환절차나 구분건축물의 변경등기가 마쳐지지 아니하였기에 쟁점부동산은 구분소듀 권이 성립된 공동주택으로 볼 수 가 없는 것이므로(대법원 2016.6.28. 선고 2016다18654, 1861 판결 참조) 일반건축물인 쟁점부동산은 집합건물인 공동주택으로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다는 것이다.

 

이에 반해 처분청은 쟁점부동산이 공부상과 다르게 1층~4층을 주택으로 사용하고 있어 이는 건축법 시행령 제3조의 3 <별표1> 단독주택으로 보는 다가구주택 요건에 맞지 않아 소득세법 시행령 제155조 제15항의 1세대1주택의 특례가 적용되는 다가구주택으로 보기 어렵고, 사실상의 공동주택인 다세대주택으로 보아야 하므로 청구인이 거주하는 4층 주택만 양도소득세를 비과세하고 나머지 주택 및 근린생활시설에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견을 냈다.

 

조세심판원에 따르면 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장 등 공부상에 쟁점부동산이 다가구주택으로 등재되어 있다 하더라도 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제1654조, 제155조 및 건축법 시행령 별표1이 규정하는 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 한다고 판단했다.

 

따라서 심판원은 처분청이 쟁점부동산은 다가구주택 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 청구인이 거주하는 4층에 대하여만 1세대1주택 비과세 규정을 적용하고 나머지 대하여는 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 심리판단, 기각결정(조심 2019중0298, 2019.05.02.)을 내렸다.

 

[법원판례 보기]

☞대법원 1999.7.27. 선고 98다35020 판결= 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분은 각각 구분소유권의 객체로 하여는 구분행위가 있어야 한다.

 

[관련법령]

▲소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만 ,해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

▲건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류)

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

2.공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집 공동생황가정 지역아동세터 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다.

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)    

 

 

 

 

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