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[전문가칼럼] LH와 신도시 부동산 투기

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 우리 사회가 정의롭고 공정한 사회인가?

 

금번 LH사태를 보고 국민들은 믿었던 정부에 발등 찍힌 격으로 억장이 무너지는 심정일 것이다. 특히, 일반인도 아니고 공무원과 정부 투자기관에 근무하는 직원들이 직무와 관련된 정보를 이용해 투기를 했다는 것은 화도 나고 약도 오르지만 허탈한 심정일 것이다.

 

그동안 주택가격이 가파르게 상승하면서 미래가 불안했던 2030세대는 영혼까지 끌어다 주택을 구입하는 웃지 못 할 일들이 벌어지고, 이제는 최고의 직장이 판사, 검사, 변호사와 함께 정부기관이나 LH 등 공공기관에 입사하는 것이라는 글들이 SNS를 통해 올라온다고 한다.

 

2030세대는 물론 집 없는 서민들은 이번 LH사태로 얼마나 사회적 박탈감과 소외감을 느꼈을까? 기성세대의 책임자로서 정말 미안하고 또 미안하다. 지난 3월 11일 정부가 발표한 것처럼 이번 사태로 연유된 사람이 모두 20명이기를 진심으로 바란다. 이번 정부가 추구하고 있는 정의롭고 공정한 사회가 바로 이런 것인지 정부에 반문하고 싶다.

 

정부발표에도 쏟아지는 투기 의혹

 

이번 사태의 발단은 민주사회를 위한 변호사모임(이하 민변)과 참여연대 등에 LH전·현직 직원들이 3기 신도시 개발예정지로 발표된 광명·시흥지구에 지정 발표 전 투기가 일어났다는 제보로부터 시작되어 일파만파 되고 있다.

 

그 규모는 2018년 4월부터 LH직원 15명과 배우자, 가족 등이 58억원의 대출을 받아 총 10개의 필지 2만 3028㎡(약 7000평)의 토지를 100억원 가량에 매입한 사건이다. 또한 이들이 매입한 토지는 일부 농지로서 불법으로 농지자격증명을 발급받아 투자했으며 최초 영농계획서상 농사 종목이 벼농사로 되어 있었지만 신도시 발표 후 묘목 등을 빼곡히 식재하는 등 보상을 노리고 불법, 탈법을 자행한 것이다.

 

특히, 광명·시흥지구는 변창흠 국토교통부 장관이 LH사장으로 재직하던 시절부터 최근까지 토지 거래량이 역대 최대로 증가했으며 매입자들 중에는 38.2%가 서울 거주자로 알려져 더 충격을 주고 있다. 또한 등기부 등본을 열람한 결과, LH직원 이름이 쏟아져나와 추가 매입 정황도 관측되고 있으며 광명지역 매수자 중 LH직원 이름 17명에 달해 대토를 받으려고 지분 쪼개기 형태로 토지 매입을 한 것을 알 수 있다. 투자형태는 지인 찬스 이용해 LH직원과 얽혀 10억원 가량 대출받은 사전 투기 사례도 밝혀졌다.

 

2030 부글부글

 

심상치 않은 글들이 SNS를 통하여 올라오면서 2030세대의 마음을 읽을 수 있어 기성세대는 젊은 사람들을 만나는 것이 두려워질 정도다. 언론보도가 된 내용만 간추려 봐도 이들의 마음을 알 수 있다.

 

“기울어진 운동장에 2030 부글부글”, “LH직원이랑 강남 3층 상가 건물주 중에 누가 더 낫나?”, “신도시 계속 생기니 LH가 압승”, “주식 공부할 게 아니라 LH에 입사했어야”, 커뮤니티 내 LH 인증직원들 “직원들이라고 부동산투자하지 말란 법 있냐”, 제보에 의한 LH직원 사내 메신저 대화 내용을 보면 “(대구 연호지구) 무조건 오를 거라서 오빠 친구들과 돈을 모아 공동 투자를 준비하고 있다”, “본인이나 가족 이름으로 LH 땅 살 수 없어 명의 필요”, “이걸로 잘리게 되어도 땅 수익이 회사에서 평생 버는 돈보다 많다”, 당시 지역본부 토지판매부에 근무하는 직원 “차명투기나 사전 투기는 암암리에 상당해서 전혀 이상하지 않아” 상상을 초월하는 글들이다.

 

그러니 2030세대는 물론 이번 사태를 접하는 대다수의 국민들은 차라리 “LH 해체하고 비리로 얼룩진 3기신도시 개발 취소해라”, “이게 문정부가 말하는 공정인가”, “정직하면 바보 되는 세상”, “청년 벼락거지” 등 정말로 분노가 하늘을 찌른다.

 

역대 정권 신도시 부동산 투기

 

지난 1990년 노태우 정부 당시 1기 신도시 건설계획을 발표 후 부동산 가격 폭등이 심각해지자 정부는 그해 2월 합동수사본부를 설치하고 대대적인 조사에 착수했다. 그 결과 공직자 131명을 포함하여 무려 약 1만여 명을 적발했다.

 

1991년 건설부(현 국토교통부) 발표에 의하면 신도시 아파트 부정 당첨자 167명에 현직 공무원이 10여 명 포함되어 있었으며 각 부처 감사관 회의를 열어 이들을 파면하는 등 중징계 조치를 취했다. 2기 신도시를 조성했던 노무현 정부는 지난 2005년 7월 당시 수도권·충청권 등에서 부동산 투기가 극성을 부리자 부동산 투기 사범과의 전쟁을 선포하고 두 번째 합동수사본부 설치하여 대대적인 조사를 실시하였다.

 

그 결과 공무원 27명 포함하여 뇌물수수 등 부동산 투기혐의자투기 혐의자 9700명을 구속하였다. 당시 정부의 국정수행 지지율도 꾸준히 하락하며 34.8%를 기록했으며 부동산 폭등으로 국민 여론을 조사한 결과 부동산 정책 실패할 것이라는 의견이 78.8%를 기록했다.

 

문재인 정부도 지난 3년 반 동안 주택공급을 하지 않아 서울과 경기권을 비롯하여 전국적으로 주택가격이 너무 많이 올라 민심이 이탈하자 2월 4일 2·4대책을 내 놓고 주택공급을 대폭 늘리겠다는 의지를 보였다. 그러나 주택을 공급하기도 전에 사유재산 침해 논란을 시작으로 LH직원들의 정보를 이용한 사전 투기 논란이 붉어지자 방향성을 잃은 것 아니냐는 목소리와 함께 LH 해체론까지 나오고 있다. 과연 주택공급을 위한 3기 신도시 잘 추진될지 의문이다.

 

투기자 어떻게 처벌하나

 

이렇게 투기를 한 LH 투기자의 처벌은 가능한가?

우선 업무상 비밀이용죄인 부패방지법으로 처벌이 가능할 것이다. 부패방지법은 공직자가 업무 처리과정에서 알게 된 비밀로 사적 이익을 취할 경우 7년 이하 징역 또는 7000만원 이하 벌금에 처할 수 있으며 부당이득에 대해서는 몰수하거나 추징할 수 있다. 그러나 해당 LH직원들이 신도시 지정이 아닌 토지보상 직에 종사해 업무 연관성이 부족한 것으로 보거나 LH 대외비 정보를 직접 활용했다는 입증이 되어야 한다. 이러한 입증은 매우 어려울 것이다.

 

또 한 가지는 공공주택특별법 위반으로 처벌하는 것이다. 이는 5년 이하 징역 또는 5000만원 이하 벌금형에 처할 수 있으니 이 역시 쉽지는 않다. 그래서 정부는 투기적 거래를 한 공무원이나 공공기관 직원을 최대 파면까지 할 수 있도록 하는 중징계 제재 방안을 인사 규정에 넣을 예정이란다. 물론 여당에서는 이번 사태와 관련하여 공공기관 종사자의 투기행위에 대하여 강력한 처벌을 해야 한다는 공론의 목소리로 법을 개정하거나 발의하고 있다.

 

특히, 참여연대와 민변은 공공주택특별법을 개정하여 투기자에게 부당이득의 3~5배를 환수하고 처벌 형량도 높여야 한다는 목소리가 나오고 있다. 그러나 이는 소 잃고 외양간 고치는 격이다. 이러한 법 개정으로 사후 약방문식 대비는 되겠지만 지금 당장 투기자에 대해서는 소급적용이 되지 못하기 때문이다. 그렇지만 투기자에 대해서는 어떠한 방법으로든 강력한 처벌은 있어야 한다.

 

LH사태 어떻게 조사해야 하나

 

이제 수사가 시작되었으니 비리가 적발되고 밝혀지는 것은 시간문제다. 문제는 어떻게 조사하느냐가 관건이다. 지금까지 정부는 경실련과 민변이 발표한 13명을 포함하여 모두 투기자는 20명이라고 한다. 그런데 여기에 포함되지 않은 투기자가 자살을 하고 있다.

 

전북에서, 파주에서 조사의 두려움을 견디지 못해 스스로 목숨을 끊어버리는 일이 벌어지고 있다. 정말 아까운 목숨이다. 차라리 LH에 근무하지 않았다면 당당하게 국민의 한 사람으로 잘 살아갈 운명인데 국민들에게 실망을 주고 목숨까지 잃게 되니 안타까울 따름이다.

 

이제 정부는 국민들에게 실망을 준만큼 이번 일을 잘 처리해서 신뢰를 받을 수 있는 환골탈태의 기회가 되어야 한다. 정부는 국민들에게 머리 숙여 사과하기 전에 국민들이 납득할 만한 수사부터 철저히 해야 한다. 특히, 초기에 경찰 조사만이 아닌 검찰을 포함한 감사원 그리고 이번에 제보를 받고 발표까지 한 민간단체(민변)가 포함된 합동조사반을 구성하여 조사가 되어야 국민들은 정부를 신뢰할 수 있다.

 

특히, 조사범위는 조사대상자의 직계존비속에서 방계까지 조사하되 최근 몇 년간 소유권이 이전된 사람들을 대상으로 취득자금 흐름을 조사하면 투기혐의자나 명의신탁 즉, 제3자 명의까지 모두 조사할 수 있을 것이다. 물론 조사이후에 모든 진상이 밝혀지면 그 투기자의 경중에 따라 일벌백계한다는 약속도 있어야 한다.

 

 

LH 처리문제

 

그 다음은 LH 처리문제다. LH는 지난 2009년 한국토지공사와 대한주택공사를 합병하면서 직원 9500명의 거대 공사로 변했다. 이는 당시 두 기관이 따로 운영되면서 업무 중복 문제가 발생했기 때문에 합리적 운영을 위해 합병한 것이다.

 

그러나 당시 통합 직후 LH는 심각한 유동성 문제로 몸살을 앓았다. 두 기관의 마구잡이 사업 확장으로 인한 부채를 떠안아야만 했기 때문이다. 지금도 LH의 부채는 지난해 국정감사 자료에 의하면 약 126조가 넘는다고 한다. 그동안 LH는 택지개발과 신도시 개발 그리고 임대주택공급 등 주택시장에서 중추적 역할을 해 왔다.

 

그러나 이번 사태를 계기로 LH의 운명에 대하여 깊이 있게 생각해 볼 때다. 국민들은 해체해야 한다는 목소리도 높지만 해체보다는 국민들의 주거안정을 위한 기능은 계속 수행할 수 있도록 기능에 따라 분리되어야 할 것이다.

 

즉, 택지를 개발하고 공급하는 택지부분과 그곳에 주택을 짓고 공급하는 공급부분 그리고 지은 주택의 관리 등을 맡을 관리부분 더 나아가 2·4대책에서도 정부가 밝혔지만 점점 도시가 노후·불량해지면서 슬럼화 되고 있어 이러한 지역을 개발할 수 있는 도시재생부분 등으로 나눠 그 기능별 역할을 할 수 있도록 분골쇄신해야 한다. 또 아니면 LH의 핵심 기능인 신규택지 공급이나 신도시 등 토지개발 등의 총괄 업무는 유지하되 개별적인 개발사업은 지방자치단체나 지방 공사가 추진하는 방안도 고려해볼만 하다.

 

즉, LH는 국가적으로 중요한 프로젝트만 수행하게 하고 구체적인 지역 개발사업은 그 지역의 실정을 잘 알고 있는 지방공사가 맡는 방안이다. 더 나아가 LH는 공공주택 공급 중 건설은 민간에 맡기고 순수한 임대주택 건설에만 치중하는 것이다.

 

토지보상법도 손봐야

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률」 일부도 강력하게 개정되어야 한다. 법 제63조현금보상 등에서 “토지소유자가 원하는 경우 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우 토지소유자가 받을 보상금 중 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다”는 문구는 누구나 토지로 보상받을 수 없도록 개정하되 적어도 사업지구지정 이전 일정기간 이상 토지를 보유한 사람들에게 대토보상을 받을 수 있도록 구분하면 어느 정도 투기자가 사라질 수 있다.

 

물론, 토지로 보상받을 수 있는 자는 「건축법」상 대지의 분할 제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 되어야 한다. 즉, 단기적 투자자에게 는 투기자로 보고 대토보상을 하지 말아야 하며 단기적 소유자는 투기자로 보고 보상금액을 분할 지급하는 방법도 고려되어야 한다.

 

특히, 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있도록 해 유동성확대나 인근지역 투자 등을 막는 방법을 강구해야 한다. 또 한 가지는 지구지정 시점부터는 토지거래허가구역으로 지정하여 거래를 제한하고 있으나 토지는 거래되고 있다. 따라서 지구지정 시점부터 토지거래를 중단시키고 보상시점은 사업인정고시일기준으로 하고 있으나 이 역시 지구지정 시점으로 앞당기면 보상금액도 줄어들 수 있으며 투기로 인한 가격상승도 막을 수 있을 것이다.

 

마지막으로 지구지정시점에 사업인가를 받을 수 있도록 비밀리에 추진되어 동시 발표한다면 가장 바람직할 수도 있다. 하여튼 토지등소유자에게 대토보상, 입주권 등 혜택은 주는 것은 토지등 보유기간과 연동시키고 투기자는 분할 지급, 채권보상 등을 확대 도입하면 어느 정도 막을 수 있을 것이다.

 

정부가 해야 할 일

 

얼마 전 문재인 대통령은 변창흠 장관을 시한부장관으로 만들었다. 이렇게 시한부 장관으로 머물게 한 가장 큰 이유는 변 장관 주도로 추진한 2·4대책 즉, 공공주도형 공급대책과 관련된 입법의 기초작업까지는 마무리해야 한다는 대통령의 의지가 담겨 있다. 특히, 교체시기를 못 박진 않았지만 공급대책의 기초 작업을 완수한 뒤 퇴임하라는 뜻이다.

 

특히, 2·4 부동산 공급대책의 후속 조치인 공공주택특별법, 한국토지주택공사법, 부동산거래법 등의 국회 처리와 2차 신규 공공택지 선정까지는 마무리하라는 뜻이다. 당장 그만두면 오히려 변 장관에게 면제부를 주는 꼴이 될 수 있었다. 아쉬운 것은 변 장관의 사표를 그냥 반려하고 이후 언제든지 임명권자가 수리하면 될 것인데 시한부 장관으로 만들었으니 남은 기간 동안 변 장관이 이번 LH사태를 어떻게 수습할 것인지가 관건이다. 물론 물리적으로 시간이 부족하겠지만 국민들은 지켜보고 있다.

 

변 장관은 앞으로 2·4 공급대책에서 밝혔듯이 도심 공공주택 복합사업이나 공공기관 직접시행 정비사업 등 핵심 내용은 LH가 주도적 역할을 하도록 설계했었는데 이를 지속시킬 것인지 아니면 민간사업도 포함시킬 것인지 판단해야 한다. 또한 3기 신도시 사업도 현재로선 LH가 가장 큰 역할을 하고 있다. 당장 7월 3기 신도시 사전청약도 예정되어 있다. 이 역시 차질없이 추진되어야 할 텐데 불안하다.

 

뿐만 아니라 국민들은 이번 LH사태를 근본적으로 치유할 수 있는 강도 높은 구조조정을 바라고 있어 변 장관에게는 숙제로 남는다.

 

이번 LH사태를 보면서 그동안 정부가 추구하고 주장해 왔던 정의롭고 공정한 사회가 과연 이런 것인가? 그리고 국민들이나 야당에 적폐청산을 주장해 왔던 정부가 과연 정부 스스로는 내부적 적폐청산은 잘해 왔는지 반문하고 싶다. 이미 우리 국민들의 사회적 눈높이가 매우 높다는 것을 정부는 알아야 한다.

 

마지막으로 지금 LH사태로 복잡하고 곤욕스러울 정부와 여당은 진심으로 국민들에게 미안하고 죄스러운 마음을 가져야 한다. 그래야만 집권당으로서 지지율이 올라갈 수 있다. 하여튼 정부는 지금 LH사태 등 복잡하게 얽힌 실타래를 시원하게 잘 풀어 처리해 주기를 바란다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

 

• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

 

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