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[양체재의(量體裁衣)] 부동산시장, 자본시장에 준하는 규제가 필요한 때

 

 

 

(조세금융신문=문병윤 변호사) 한국토지주택공사(이하 ‘LH공사’) 일부 직원들이 3기 신도시로 지정된 지역 또는 그 주변지역의 부동산을 사전에 매입한 사실이 드러났다. 정부 1차 조사결과에 따르면 LH직원 20명이 3기 신도시 지구 지정 공고일 기준 2년 전부터 19개 필지를 매입했다. 직원 1명이 8개 필지를 대거 매입하거나, LH공사 직원끼리 또는 지인과 함께 공동 매입하는 등 방법은 다양했고, LH공사 직원 4명을 포함한 22명이 1개 필지를 공동으로 매입한 사례도 있었다.

 

정부 발표 자료에는 그 가액이 적시되지는 않았으나, 이 사건의 발단이 된 참여연대의 자료에 따르면 10개 필지 2만 3028㎡에 해당하는 토지 가액이 약 100억원이고 대출금만 약 58억원으로 추정되기 때문에 전체 금액은 200억원 내외로 예상해 볼 수 있다. 이는 단순 매입 가액이기 때문에 추후 신도시 개발 이후 보상 또는 상승으로 인해 취득하게 될 수익은 이를 훨씬 상회할 수 있다.

 

반복되는 공직자 부동산 투기의 역사

 

2015년 개봉한 영화 ‘강남 1970’은 서울 강남 개발 당시 부동산 투기를 주요 모티브로 삼았다. 개발 정보를 사전에 접할 수 있는 공직자는 그 정보를 부동산 개발업자에게 넘기고 대가를 받거나, 지인을 동원해 직접 부동산 투기에 나선다. 어디 1970년대 뿐이겠는가, 역대 신도시 개발 계획이 발표될 때마다 부동산 투기가 들끓었고 1990년 1기 신도시 때는 1만 3000여 명이 입건되고, 금품수수 또는 공문서위조 등으로 공직자 131명이 구속됐다. 2005년 2기 신도시 때도 다르지 않았다.

 

1만 5000여 명이 입건되고 뇌물, 공문서위조 뿐만 아니라 직접 부동산을 매입하여 투기에 뛰어든 공직자까지 27명이 적발됐다.

 

이처럼 공직자 부동산 투기는 마치 대규모 부동산 개발정책의 패키지라도 되는 듯이 매번 반복되어 왔다. 그럼에도 이번 3기 신도시 투기 사태는 일부 공직자의 비위 차원을 떠나 정국을 태풍으로 몰아가고 있다.

 

그 이유는 다수 국민이 부동산 정책에 대해 ‘벼락거지’라는 용어로 상징되는 상대적 박탈감을 느끼는 와중에 이 사건 발단과 진행 과정에서 여과 없이 드러난 LH공사 직원들의 사고방식이 강렬한 트리거가 되었기 때문이다.

 

처벌가능성에 대한 논란

 

더욱이 현행 법률에 따르면 부동산 투기에 가담한 LH공사 직원들을 처벌하지 못할 수 있다는 우려에서부터, 처벌하더라도 투기로 인해 얻은 수익을 박탈할 방법이 없다는 전망이 더해지면서 LH가 사실상 규제의 안전가옥이 아니냐는 비판이 쏟아지고 있다.

 

많은 전문가가 지적하고 있듯이, 현행 법률에 따라 이 사건을 형사처벌하기까지는 많은 어려움이 예상된다. 「공직자윤리법」은 ‘(재산)등록의무자는 직무상 알게 된 비밀을 이용하여 재물이나 재산상 이익을 취득하여서는 안된다’는 금지규정을 두고 있으나, LH공사의 경우 상근임원이 아니면 애초에 재산등록대상자가 아니다. 설사 임원이라 하더라도 이를 위반한 경우에 대한 형사처벌규정이 존재하지 않는다.

 

「부패방지법」은 ‘공직자가 업무처리 중 알게 된 비밀을 이용하여 재물 또는 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 한 때’에는 7년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다. 범죄수익은 몰수 또는 추징한다. 쟁점은 이번 사건의 혐의자들이 직접업무처리 중 알게 된 비밀을 이용한 것인지 여부이다. 신도시지정 업무 담당 직위가 아니라면 일단 업무관련성을 부인할 수 있고, 이를 입증하려면 강력한 수사의지가 필요하다.

 

「공공주택 특별법」은 ‘주택지구 지정을 제안한 공공주택사업자에 종사하는 사람은 업무 처리 중 알게 된 주택지구 지정 또는 지정 제안에 관한 정보를 목적 외로 사용하거나 타인에게 제공 또는 누설해서는 안된다’라는 금지규정을 두고 있고, 이를 위반한 경우 5년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있다.

 

「부패방지법」과 비교해서 비밀이 아니라 단순 정보라도 적용가능하지만 역시 업무처리 중 알게 되었는지가 여전한 쟁점으로 남는다. 더욱이 「공공주택 특별법」에는 범죄수익에 대한 몰수·추징 규정이 없다. LH 근거법률은 어떻게 되어 있을까.

 

「한국토지주택공사법」에 따르면 ‘공사 임직원은 일반인에게 공개되지 아니한 업무 관련 정보를 이용하여 공사가 공급하는 주택이나 토지를 공급받거나 제3자가 공급받게 해서는 안 된다.’ 즉 공사가 공급하는 물량을 공급받았을 때에만 처벌되기 때문에 임직원이 사적으로 거래한 경우에는 적용되지 않는다. 물론 몰수·추징 규정은 없다. 이런 이유로 과거 1, 2기 부동산 투기 수사에서도 상대적으로 범죄혐의 입증이 쉬운 뇌물이나 공문서위조 등의 경우가 주로 처벌되었을 것이다.

 

주택시장에 대한 규제 수준 상향 필요성

 

이번 사태로 인해 주목받는 법률이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(약칭 ‘자본시장법’)」이다. 「자본시장법」은 금융시장에 관하여 내부자거래, 시세조종, 시장질서 교란행위, 부정거래행위 등을 규제하는데, 미공개정보 이용행위, 가격담합, 허위매물(거래성립 가능성이 희박한 호가를 대량으로 제출한 후 정정·취소하여 시세에 부당한 영향을 주는 행위)등의 행위가 전부 처벌 대상이다.

 

특히 미공개정보 이용행위는 시장질서 교란행위로서 1년 이상의 유기징역, 위반행위로 얻은 이익 또는 회피한 손실액의 3배 이상 5배 이하에 상당하는 벌금의 병과(징역형과 벌금형을 중복해서 처벌), 벌금액의 하한을 5억원으로 하는 등 강력한 처벌을 받는다. 범죄수익이 몰수·추징됨은 물론이다.

 

금융시장과 부동산시장은 대표적인 자산시장으로서 국민경제에 미치는 영향력은 큰 차이가 없다. 물론 주식시장은 전국 단위고, 빠르게 변하며, 공시제도가 완벽하지 못하다는 등의 특수성 때문에 강력한 규제 대상이 되어 왔다.

 

그러나 이제는 주택시장은 상품시장이라는 인식이 강하게 자리 잡았고, 부동산 자금은 일부 지역을 넘어 전국 단위로 이동하는 등 부동산시장의 성격도 많이 바뀌었다. 더욱이 주택은 삶의 기본요소인 의·식·주 중 하나로서 국민 삶의 질과 직결되는 중요한 자원이기 때문에 그 자체로 놓고 보면 주택시장에 대한 규제 필요성이 더욱 강하다. 이 때문에 정부는 지속적으로 임차인 권리를 강화하는 방향으로 주택임대차시장을 보완해왔다.

 

부동산시장 규제에 대한 새로운 차원의 논의를 시작할 때

 

정부는 LH직원들의 부동산투기 사건의 진상을 밝히기 위해 경찰청 국가수사본부 산하 특별수사단을 정부합동 특별수사본부로 격상하고 관련 부처와의 협력시스템을 구축하기로 결정했다. 이 사건이 용두사미로 끝나지 않기 위해서는 1차로 수사가 철저하게 이루어져야 한다.

 

경찰은 수사권 독립의 시험대에 서게 되었다. 법령해석 또는 법령적용의 부족함으로 인해 제대로 된 처벌을 하지 못했다는 지적을 받지 않도록 유의해야 한다.

 

나아가 단순히 LH공사 직원의 문제가 아니라 부동산시장 전체에 대한 새로운 차원의 규제를 모색해야 한다. 미공개정보 이용행위는 불공정행위의 일부에 불과하다. 가격담합, 허위매물, 내부자거래 등 부동산시장의 자율성과 투명성을 파괴하는 행태는 다양하다. 이 사건의 본질을 일부 공직자의 부정축재 정도로 좁혀서는 안 된다. 국민은 이제 부동산시장에 대한 공정함도 원한다.

 

 

 

[프로필] 문병윤 법률사무소 수영 대표변호사
• 서울대 정치학과 졸업 / 사시 54회(사법연수원 44기)
• 국회 보건복지위 행정안전위 비서관
• 더불어민주당 법률위원회 부위원장

 

 

 

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