(조세금융신문=이정욱 기자) 공정거래위원회 심사관이 SM그룹 총수 2세 개인회사 HN E&C가 천안 성정동 아파트 개발사업에서 365억원의 분양이익을 거뒀다고 판단한 가운데, 이 사업이 HN E&C로 넘어간 이후 분양가격과 예상 매출이 구체화된 과정이 새롭게 확인됐다.

공정위가 문제 삼은 천안 성정동 사업은 SM그룹 계열사가 취득한 뒤 총수 2세 회사인 HN E&C의 전신 태초이앤씨로 넘어갔다. 태초이앤씨는 당초 389억원에 매입계약을 체결했다가 이를 취소한 뒤 공개매각을 거쳐 228억원에 다시 사업을 인수했다.

그룹 계열사가 확보한 개발사업이 총수 2세 회사로 넘어간 과정과 HN E&C가 해당 사업에서 분양매출 1283억원, 분양이익 365억원을 거뒀다는 공정위의 판단은 앞서 알려졌다.

이번 취재에서 확인된 것은 사업 인수 이후 실제 분양을 준비하면서 검토한 분양가격과 예상 매출 규모다.

취재 결과, 당시 사업 추진 과정에서 천안시 측 적정가격으로 3.3㎡당 900만~1000만원 수준이 거론된 것으로 파악됐다. 반면 사업주체는 천안시에 제안할 평균 분양가격으로 1400만원을 검토했다. 가격 차이가 상당한 상황에서 분양가 산정 용역과 토지 감정평가를 검토한 정황도 확인됐다.

이후 실제 분양가격도 공급면적 기준 3.3㎡당 1400만원 안팎으로 책정됐다. 분양을 준비하는 과정에서는 총 매출액을 1442억원으로 예상하고 이를 기준으로 분양보증 관련 비용을 산정한 정황도 확인됐다.

다만 해당 사업은 분양가상한제 적용 대상이 아니어서 당시 거론된 천안시 측 적정가격이 사업주체의 분양가격을 법적으로 제한하는 구조는 아니었다. 또 1442억원은 HN E&C가 사업을 넘겨받은 뒤 분양을 준비하면서 산정한 예상 매출이다. 공정위가 문제 삼는 사업기회 제공 당시부터 이 같은 매출이나 365억원의 분양이익을 예상했다는 의미는 아니다.

◇ 총수 2세 회사로 넘어간 천안 성정동 사업

천안 성정동 사업은 현재 '천안역 경남아너스빌 어반하이츠'가 들어선 곳으로, 충남 천안시 서북구 성정동 110-6번지 일대에 6개 동, 293가구 규모로 조성됐다.

이 사업은 HN E&C가 시행을, SM그룹 계열 삼환기업이 시공을 맡았다. HN E&C의 전신 태초이앤씨는 공정위가 문제 삼은 사업기회 제공 당시 우오현 SM그룹 회장의 차녀 우지영씨가 지분 100%를 보유한 개인회사였다.

SM그룹 계열 SMAMC투자대부는 2021년 성정동 부지와 공사가 중단된 미완성 아파트를 432억원에 취득했다. 이후 2022년 12월 태초이앤씨와 389억원에 매각계약을 체결했지만 태초이앤씨는 2023년 2월 계약을 취소했다.

이후 공개매각을 거쳐 태초이앤씨가 같은 해 4월 최종 인수자로 선정됐고 매각가격은 228억원이었다. SMAMC투자대부가 432억원에 취득한 사업을 총수 2세 회사가 최종적으로 228억원에 인수한 것이다.

다만 두 거래는 시점과 조건 등이 다른 만큼 단순 차액을 SMAMC투자대부의 손실이나 HN E&C가 제공받은 이익으로 단정할 수는 없다.

공정위 심사관이 문제 삼은 핵심도 단순한 거래가격 차이가 아니다. 심사관은 SMAMC투자대부와 삼환기업 등이 2022년 12월께 상당한 이익이 예상되는 천안 성정동 아파트 개발사업을 시행할 기회를 총수 2세 회사인 HN E&C에 제공한 것으로 판단했다.

◇ 천안시 측 900만~1000만원…사업주체는 1400만원 검토

사업이 HN E&C로 넘어간 뒤 실제 분양을 위한 가격 검토가 진행됐다.

취재 결과, 당시 사업 추진 과정에서 천안시 측 적정가격으로 3.3㎡당 900만~1000만원 수준이 거론된 것으로 파악됐다. 반면 사업주체는 천안시에 제안할 평균 분양가격으로 3.3㎡당 1400만원을 검토했다. 양측 가격에 차이가 있는 상황에서 사업주체는 분양가 산정 용역과 토지 감정평가 등을 검토한 것으로 확인됐다.

실제 분양가격도 사업주체가 검토한 수준과 크게 벗어나지 않았다.

2024년 입주자모집공고에 따르면 전용 84㎡A는 4억1130만~4억7200만원, 84㎡B는 4억2370만~4억8620만원, 전용 128㎡는 5억8910만~6억7570만원으로 책정됐다. 공급면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 분양가격은 대체로 1400만원 안팎이다.

다만 이 단지는 분양가상한제가 적용되지 않은 민영주택이다. 당시 거론된 천안시 측 적정가격과 사업주체가 검토한 가격에 차이가 있었다는 사실만으로 분양가 책정에 문제가 있었다고 볼 수는 없다.

현재 천안시 관계자는 조세금융신문과의 통화에서 해당 사업이 분양가상한제 적용 대상이 아니어서 시가 법적으로 분양가격을 결정하거나 강제할 수 있는 구조는 아니었다고 설명했다. 또 사업주체와 가격을 두고 협의하거나 시가 공식적으로 가격을 결정한 과정도 없었다고 답했다. 다만 이 관계자는 당시 구체적인 상황에 대해서는 알지 못한다고 밝혔다.

◇ 분양 앞두고 예상매출 1442억…공정위 심사관은 분양이익 365억 판단

분양가격과 함께 확인된 또 다른 숫자는 사업주체가 분양 준비 단계에서 산정한 전체 예상매출이다.

사업주체는 전체 분양을 통한 예상 매출을 1442억원으로 잡고, 이를 기준으로 분양보증 관련 비용을 산정한 것으로 확인됐다.

이는 사업기회가 HN E&C로 넘어간 이후 실제 분양 단계에서 어느 정도의 가격과 매출 규모를 전제로 사업이 추진됐는지를 보여준다.

공정위 심사관 판단에 따르면 HN E&C는 해당 사업에서 분양매출 1283억원, 분양이익 365억원을 거뒀다.

다만 1442억원과 1283억원은 직접 비교할 수 있는 동일 성격의 수치는 아니다. 1442억원은 분양 준비 당시 산정한 예상 매출이고, 1283억원은 공정위 심사관이 이후 산정한 분양매출이다. 두 금액의 산정 시점과 기준·범위가 동일한지는 확인되지 않았다.

공정위가 문제 삼는 사업기회 제공 시점 역시 2022년 12월께다. 1442억원의 예상 매출은 HN E&C가 사업을 넘겨받은 뒤 분양을 준비하는 과정에서 산정됐다.

따라서 이번 취재에서 확인된 내용은 HN E&C가 사업을 인수한 이후 실제 분양 단계에서 검토한 가격과 예상 매출 규모를 보여주지만, 이를 사업기회 제공 당시 그룹 측이 1400억원대 매출이나 365억원의 분양이익까지 예상했다는 근거로 확대해석하기는 어렵다.

◇ SM그룹 “공정위 심의·소명 중인 사안”

SM그룹 측은 본지가 당시 분양가격 산정 과정과 예상이익, 이를 인지한 시점 등을 질의하자 해당 내용은 현재 공정위 심의 과정에서 소명하고 있는 사안이라 구체적인 답변이 어렵다는 입장을 밝혔다.

SM그룹 관계자는 분양가격과 이익 규모, 이를 인지한 시점 등이 현재 공정위에 소명하고 있는 내용에 포함돼 있으며, 최종 의결이 내려지지 않은 상황에서 관련 내용을 언론에 구체적으로 밝히기는 어렵다는 취지로 설명했다.

현재 분양매출 1283억원과 분양이익 365억원, 사업기회 제공 혐의는 공정위 심사관의 판단으로 위원회의 최종 판단은 아니다. 향후 심의를 거쳐 최종 결론이 내려질 예정이다.

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