(조세금융신문=안종명 기자) 서울지방세무사회(회장, 이종탁)가 주최한 ‘회원희망교육’에서 이재홍 세무사는 ‘2026년 세제개편안 해설’을 주제로 강연을 진행하며, 주택 양도소득세와 종합부동산세(종부세) 개편의 핵심 내용과 실제 계산 사례를 상세히 설명해 700여명이 넘게 참석한 회원들로부터 큰 호응을 얻었다.

 

14일 서울 종로구 한국교회100주년기념관 1·2층에서 진행한 세법개정안 해설을 두고 이재홍 세무사는 “2028년부터 주택 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제)가 보유기간보다 거주기간을 더 중시하는 ‘장기거주 소득공제’로 전환된다”고 강조했다.

 

기존에는 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%(최대 40%)씩 반영해 합산 최대 80%를 공제했으나, 2028년부터는 거주기간 공제율을 높이고 보유기간 공제율은 낮추는 방식으로 단계별로 전환된다. ▲2027년까지 1세대 1주택자는 보유·거주 각각 연 4%, 최대 40% 적용 ▲2028년에는 거주 연 6%(최대 60%) + 보유 연 2%(최대 20%) 적용 ▲2029년 이후에는 보유 공제 폐지, 거주 연 8%(최대 80%)만 적용 된다.

 

다만 장기거주 소득공제를 받으려면 현행과 같이 3년 이상 보유·2년 이상 거주 요건은 유지된다.

 

조정대상지역에서 등록이 2026년 12월 31일 기준 자동말소된 매입임대 아파트의 경우는 2027년 12월 31일까지 양도해야 다주택자 중과 배제와 장특공제 우대 혜택을 받을 수 있다.

 

2028년부터는 중과 적용이 강화되고 장기보유특별공제 우대율도 50%에서 30%로 낮아지며, 2029년 이후에는 정상 중과와 법인 추가과세가 단계별로 적용된다는 점을 강조하면서 주의를 당부했다.

 

 

◇ 다주택자 중과 한시 완화…일시적 2주택 특례기간 3년→2년

 

이 세무사는 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도에 대해 중과세율을 일정 기간 낮추는 내용도 설명했다.

 

그는 “세제개편안에는 보유기간 2년 이상 주택을 대상으로 2027년과 2028년에 한시적으로 완화하는 내용을 담았다”며 “1세대 2주택자는 2027년 양도분에 기본세율+5%포인트, 2028년 양도분에는 +10%포인트를 적용한다”고 설명했다.

 

특히 1세대 3주택자는 2027년 +10%포인트, 2028년 +15%포인트가 추가돼 주의가 요구된다. 다만 중과 대상 주택에는 장특공제가 적용되지 않는다고 덧붙였다.

 

아울러 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간도 줄어든다. 종전주택과 신규주택이 모두 있는 경우 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 처분하면 됐지만, 앞으로는 2년 이내 양도해야 1세대 1주택 비과세와 종부세 특례를 적용받을 수 있다.

 

◇ 종부세 세법개정안…과세기준 14억원 초과로 상향, 거주공제 중심 전환

 

종부세 역시 거주 여부에 따라 세 부담이 달라지는 구조로 개편된다. 2027년부터 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원 초과로 조정된다. 이에 따라 기본공제는 거주자 14억원, 비거주자 9억원으로 제시됐다.

 

1세대 1주택자의 세액공제도 보유기간 공제에서 거주기간 공제로 단계적으로 전환되는데, 2027년에는 보유공제율의 절반과 거주공제율 중 높은 공제율을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 적용한다. 5년 이상 10년 미만은 거주 20%, 10년 이상 15년 미만은 40%, 15년 이상은 50%가 적용된다.

 

연령에 따른 고령자 공제와 거주기간 공제를 합산한 금액에는 한도도 신설된다. 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원 한도가 적용된다. 공정시장가액비율은 2027년부터 70%로 올라가고, 3주택 이상 보유자와 1세대 1주택자를 제외한 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용된다.

 

가령 시가 45억원, 공시가격 30억원인 주택을 70세 소유자가 10년 보유했지만 거주하지 않은 경우 종부세가 현행 154만9000원에서 2028년 1019만1000원으로 증가하는 것으로 나타났다.

 

반면 10년 거주한 경우에는 거주공제율 80%가 유지되지만 공제한도와 공정시장가액비율 상승의 영향으로 종부세와 보유세가 함께 증가하는 것으로 분석됐다.

 

 

◇ “장기 보유보다 실거주 우대…양도 시점 전략이 관건”

 

이 세무사는 “이번 개편안은 장기간 보유했다는 사실만으로 세 부담을 크게 줄이기보다 실제 거주 여부와 주택 보유 형태를 중시하는 방향으로 세제를 재설계한 것이 특징이다”라면서 “특히 고가 1주택자와 자동말소된 조정대상지역 매입임대 아파트 보유자는 양도 시점에 따라 공제액과 중과세율이 크게 달라질 수 있어, 개정안 확정 전후의 법령과 시행령을 면밀히 확인해야 한다”고 강조했다.

 

이재홍 세무사는 이날 설명회가 끝난 뒤 별도의 질의와 답변을 진행해 회원들의 궁금증을 풀어주기도 했다.

 

한편 이날 이종탁 서울지방세무사회장은 인사말에서 “상속·증여세와 양도소득세는 일상생활에 밀접한 생활 세금이자 세무사들에게 고도의 전문성이 요구되는 분야”라며 “2026년 세제개편안의 핵심을 철저히 숙지해 실무 역량 강화에 도움이 되길 바란다”고 강조했다.

 

이어 이종탁 회장은 9월 17일부터 18일까지 최신 예규와 판례를 정리하는 서울 세미나(워크숍)가 개최되며, 이어 10월 28일에는 이강민(법무법인 율촌)변호사와 최봉길 세무사가 강사로 나서 상속 분쟁 실무와 예방을 위한 세무사의 역할을 다루는 교육이 진행될 예정이라고 밝혔다.

 

서울지방세무사회는 앞으로도 회원들의 전문성 함양과 역량 강화를 위해 AI 활용 교육을 비롯한 다양한 전문 분야 교육 기회를 지속적으로 마련해 나갈 방침이다.

 

 

 

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