기준금리 1%대 초저금리 시대에 수익형 부동산이 대안으로 떠오르고 있다. 영국발 브렉시트로 금융시장의 자금들이 안전자산으로 꼽히는 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있으며 주택 중도금 대출 규제, 고령화, 저성장도 수익형 부동산의 투자 환경을 좋게 만들고 있다.

그렇다면 수익형 부동산이 무조건 만병통치약일까. 문제는 그렇치 않다는 것이다. 수익형 부동산의 인기가 높아지자 공급물량 또한 증가하면서 이제는 옥석 가리기가 필요한 시점이라는게 업계의 공통적인 견해다.

수익형 부동산 옥석 가리기는 기본적인 원칙에서 출발한다. 수익형 부동산도 부동산이기 때문에 3가지 투자의 기본원칙을 꼭 따져봐야 한다. 부동산 투자의 3대 기본원칙으로 수익성, 안전성, 환금성이 있다.

먼저 수익성이다. 수익성이 좋다는 것은 다른말로 임대수요가 풍부하다고 할 수 있다. 임대수요가 풍부하면 다소 임대수준이 높다고 하더라도 공실 걱정이 덜하고 교통여건이나 주변 생활인프라가 잘 갖춰져 있다는 의미를 포함하고 있다.

업계에서는 수익률 좋은 3인방으로 ▲대학가 ▲행정타운 ▲외국인 밀집지역 등을 꼽고 있다. 먼저 대학가가와 행정타운은 고정수요는 물론 외부에서 유입되는 인구까지 유입이 되어 안정적인 수익창출이 가능하다는 평가다.

외국인 밀집지역은 머지 않은 시기에 국내 거주 외국인이 200만을 돌파하고 메르스 등으로 국내 방문 외국인이 다소 줄기는 했지만 외국인 관광객이 몰리는 지역의 경우 10%대에 높은 수익이 기대된다는 것이 업계의 전반적인 견해다.

다음으로 안전성이다. 안전성은 투자한 자금이 묶이지 않고 꾸준하게 수익이 발생하는 것을 말한다. 분양업체들은 수익형 부동산 투자시 가장 주저하게 되는 요인인 공실(空室) 위험을 덜어주기 위해 ‘선임대 후분양’ 상품
을 선보이고 있다. 준공 후 유명 브랜드를 중심으로 임차인을 확보해 상권을 형성한 후 분양하는 것. 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 분양 직후부터 일정 기간 안정적인 임대 수익이 확정되어 있다는 게 장점이다.

향후 랜드마크로 부상해 건물 자체의 가치가 높아지는 효과도 얻을 수 있다. 일부 수익형 상품은 투자금에 대한 불안감이 있는 만큼 금융기관인 신탁사 등을 통해 수익증서를 발행해주는 ‘안전성’을 보완한 상품이 등장했다.

브랜드 수익형 부동산을 주목하는 것도 안전성을 높이는 방법이다. 특히 대형 건설사들이 분양하는 수익형 부동산은 우수한 협상력과 자금력을 바탕으로 각 지역 내 핵심 입지에 자리하는 경우가 대부분이어서 경쟁력과 투자가치가 탁월하다는 평가다. 또 시공 주체가 확실해 불의의 피해를 우려할 필요가 없다는 이점도 있다.

마지막으로 환금성이다. 최근 사상 최저 금리로 관심을 받고 있는 수익형부동산 가운데에서도 환금성이 좋은 상품들이 투자자들의 주목을 받고 있다. 환금성이란 투자한 상품에 대한 현금화 가능 여부를 말하는데 환금성이 좋다는 말은 구매를 희망하는 ‘수요자’가 많다는 것으로 재정리 할 수 있다.

업계에 따르면 환금성이 좋은 대표적인 수익형 상품으로 △희소성 △저평가 △착한가격 △높은 수익률 △장기임대 가능한 우량임차인 △우수한 입지 등 6가지가 있다.

먼저 희소성이 높다는 것은 반대말로 공급 물량이 적다는 의미로 해석된다. 최근에는 신도시나 택지지구 등에 오피스텔 공급이 일시적으로 이뤄져 입주시점에 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪는 사례를 종종 보게 된다. 3~4년 전부터 큰 인기를 끌었던 분양형 호텔도 마찬가지다. 공급 초기에는 희소성으로 인기를 끌다가 공급이 몰리면서 수익률 하락세를 보이고 있는 사례도 마찬가지다.

최근 높은 인기를 끌고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 물량의 희소성 때문이고 이러한 상품들은 내놓기가 무섭게 팔려나가고 있다는 점에서 투자시 희소성 여부를 꼭 따져봐야 한다.

다음은 저평가 지역에 공급되는 수익형 부동산을 주목해야 한다. ‘저평가된 수익형 부동산’은 ‘낮은 가격’에 매입을 해서, 매입 전보다 임대수익을 올려 ‘높은 가격’에 매각을 하는 것이라고 할 수 있다. 따라서 저금리로 인해 투자대상 매물의 수익률이 금리가 낮아지기 전의 수익률인지를 확인해야 한다.

그래야만 매입 후 수익률이 자동으로 올라가는 효과가 있기 때문이다. 이러한 저평가된 매입상품을 선택을 위해서는 적지 않은 매물을 비교해야 하고, 인근의 임대료 시세나 공실 등의 시장조사가 필수적으로 선행되어야 한다.

착한 분양가는 크게 주변과 비교해 외형상에 보이는 경우가 있는가 하면 높은 전용률이나 중도금 무이자, 준공 후 이자 지원 등 각종 혜택으로 실질적인 분양가로 나뉘게 된다.

높은 수익률이 기대되는 수익형 부동산도 환금성면에서 우수하다. 최근 높은 수익률을 보이는 상품은 외국인 렌탈사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 바이어, 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업들이 주류를 이룬다.

장기임대 가능한 우량임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 매달 꼬박꼬박 연금처럼 임대수익을 얻을 수 있기 때문이다.

장기임대형 수익형 부동산은 고정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 부동산 상품 가운데 높은 수익률보다는 공실(빈집)없는 안정적 투자를 목적으로 하는 상품을 말한다. 단기간에 고수익을 올리기보다는 오랜 기간에 걸쳐 안정적 수익을 얻는 것이 목적이다.

따라서 수익률은 다소 낮더라도 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 고르는 것이 관건이다. 예를 들면 상가, 오피스텔 등 기존 수익형 부동산은 물론 소형 빌딩이나 섹션 오피스, 외국인 임대사업 등이 이에 해당된다.

좀 더 세부적으로 따져보면 상가의 경우 은행 등 금융기관, 대형마트·패스트푸드점, 병·의원 등 메디컬 업종, 공공기관, 지식산업센터(구 아파트형 공장), 외국인 임대사업 중 미군전용 렌탈하우스 등이 있다.

마지막으로 입지가 좋은 ‘수익형 부동산’이다. 입지가 좋은 오피스텔이나 도시형 생활주택과 같은 주거용 임차 수요가 넘치며 상가나 오피스 등과 같은 상업용 부동산은 상권이 좋아 영업이 잘 되는 물건을 말한다. 이럴 경우에도 환금성이 좋아지게 된다.

[장경철 프로필]

• (현) 부동산일번가 이사
• (현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• (전) 네이버 부동산 상담위원
• (전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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