(조세금융신문=이정욱 기자) 경제‧사회구조 변화로 인해 직주근접, 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되는 가운데 정부가 ‘3종 공간혁신 구역’을 도입한다.
이번 도시계획은 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능한 융복합적 도시개발이 목적이다.
국토교통부는 이같은 내용이 담긴 '도시계획 혁신방안'을 5일 발표했다.
그 동안 국토도시계획학회를 비롯해 건축공간연구원·국토연구원이 관련 연구를 진행했고, 민간기업과 지자체 등 이해관계자의 의견수렴을 통해 이번 방안이 마련됐다.
도시계획 혁신 방안은 융복합 도시공간 조성을 위해 3가지 종류의 공간혁신 구역이 도입된다.
한국형 화이트존인 '도시혁신구역'과 용도지역 변경 없이 다른 용도의 시설을 설치할 수 있는 '복합용도구역', 다중 이용 도시계획시설을 복합개발할 수 있는 '도시계획시설 입체복합구역'으로 나뉜다.
우선 도시혁신구역은 2015년 도입된 입지규제최소구역을 전면 개편한 토지·건축 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 지자체가 자유롭게 정할 수 있다. 다만 단일용도 비율은 70%, 주거 용도는 50+α로 한정한다. 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳이면 어느 곳이나 지정 대상이다.
도시혁신구역은 싱가포르의 마리나베이에서 착안됐다. 개발사업자가 토지용도를 자유로게 복합적으로 결정하는 ‘화이트존’이 도입되는 것.
특히 민간의 참여 활성화를 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고, 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여된다.
복합용도구역은 용도지역을 변경하지 않아도 다른 용도 시설을 설치할 수 있는 구역이다. 현행 도시관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역은 설치 가능한 시설과 밀도가 정해졌다. 다만 기존 용도지역의 용적률을 유지해야 한다는 점에서 도시혁신구역과 다르다.
기존 용도지역의 변경 없이 다른 용도시설의 설치가 허용되는 복합용도구역은 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하지만 전면 재개발이 어려운 지역에 지정한다. 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 전환해 직주근접 수요에 부응할 전망이다.
도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 ‘도시계획시설 입체복합구역’이 도입된다.
도시계획시설 입체복합구역은 시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고, 도시계획의원회 심의를 거쳐 용적률‧건폐율을 1.5~2배까지 상향할 계획이다. 특히 민간투자 활성화를 위해 국공유재산 장기사용 등 특례도 부여할 예정이다.
도시혁신구역과 복합용도구역의 경우 사전 영향 검토가 필요해진다. 이 경우 지정 위치와 계획 내용, 도시 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립해야 한다.
아울러 이들 지역의 규제가 대폭 완화되는 만큼 남용 방지를 위해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 승인할 계획이다.
도시계획시설 입체복합구역은 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 따른다.
국토부는 '공공기여'를 통해 지가 상승의 부작용을 방지할 계획이다. 환수방식은 기존 지구단위계획 변경 때와 같이 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자가 협상해 결정한다. 정부는 지자체를 위해 공공기여 가이드라인을 마련할 예정이다.
3종 공간혁신 구역과 함께 '생활권 도시계획'이 제도화된다. 지난 2014년 생활권계획 수립 근거가 마련됐지만, 세부 수립기준이 없어 활성화되지 않은 상황이다. 이에 지자체가 파리 15분 도시 등 일상생활을 고려한 도시계획을 수립하도록 한다.
지역 내 관광, 산업 등 일정 기간 체류하는 '생활인구'를 고려해 계획을 수립하고, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구와 토지개발물량을 조정할 수 있는 특례를 부여한다. 지역별 삶의 질의 격차를 줄이고, 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가를 누릴 수 있는 도시로 전환한다.
정부는 이달 중 이같은 방안을 담은 국토계획법 개정안을 발의할 예정이다. 하위법령은 연내 정비할 계획이다. 도입 단계에서 예상치 못한 부작용이 나올 것에 대비해 올해 선도사업을 추진할 계획이다.
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