(조세금융신문=임화선 변호사) 상가임대차에서 임대인과 임차인 사이의 권리금 분쟁은 여러 유형이 있고, 주로 신규임차인을 주선하지 않은 경우에도 권리금이 인정될 것인지, 임대인이 계약거절을 확정적으로 표시했는지, 권리금이 존재하는 지 등이 쟁점이 되고 있다.

그런데 최근 대법원(2026다202880)은 「상가임대인이 상가를 직접 사용하겠다며 새임차인과의 계약을 거절하였다가 임차인과의 권리금 보상협의가 합의에 이르지 못하자 “상가를 1년 6개월 이상 비워두겠다”는 사유로 다시 새 임차인과의 계약을 거절한 사안에서, 임대인이 “앞으로 1년 6개월 이상 상가를 영리 목적으로 사용하지 않겠다”라며 계약체결을 거절하고 실제 해당 상가를 장기간 비워두었다고 하더라도 기존 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 데 따른 손해배상 책임을 질 수 있다」는 판결을 확정했다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 행위를 금지하고 있는데(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호), 그 예외로서, "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"에는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호).

이와 관련해서 대법원은 「상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.

이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다」(대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결)고 판시한 바 있다.

즉 비영리목적 사용을 밝히고 계약을 거절할 것, 실제 비영리목적 사용을 이행할 것, 소유권이 변동되더라도 비영리상태가 계속 유지될 것 등을 정당한 사유로 보았다. 실제 노후 건물 보수 목적으로 비워두는 경우, 건강상의 이유로 임대업을 중단한 경우, 재건축을 위해 건물을 철거한 경우 등은 비영리목적이 인정된 사례가 있다.

주의해야 할 점은, ‘단순히 비워두는 경우’를 비영리목적으로 사용했다고 볼 수 있는지 여부이다. 실제 단순 공실이 문제된 사안에서 이를 정당한 사유로 판단한 경우가 있긴 하지만, 실무상으로는 임대인이 거절 당시 비영리 사용의사를 명확히 표명하고 실제로 이행하였는지가 쟁점이 될 것으로 보인다.

[결론]

종합하면, 위 최근 선고된 대법원 판결은 단순히 상가를 비워두었다는 사실만으로는 임대인의 책임이 면제되는 것이 아니라는 점을 분명히 했다는 데 의미가 있다.

임대인이 어떤 이유로 새로운 임차인과의 계약을 거절했는지, 그리고 그 과정에서 임차인의 권리금 회수기회를 실질적으로 방해했는지가 중요한 판단기준이 될 수 있는 만큼, 법률 규정을 잘 살펴본 다음 상가임대차의 계약 종료시점에서 어떠한 의사표시를 할 것인지는 신중히 결정해야 할 것이다.

[프로필] 임화선 변호사

•법무법인(유)동인 구성원 변호사

•한국연구재단 고문변호사

•중부지방국세청 고문변호사

•법률신문 판례해설위원

•사법연수원 34기

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