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[예규·판례] 오피스텔 공급이 부가가치세 면제대상인지 여부

 

 

 

(조세금융신문=김용주 변호사) 1. 사안의 개요

 

원고는 2014년 ‘○○’이라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 부산연제구에 공동주택 8세대와 오피스텔 4세대로 이루어진 주상복합건물 ‘△△’를 신축하여 사용승인을 받고 이를 2015년에 분양하였다.

 

그중 공부상 업무시설인 오피스텔 4세대의 분양은 2015년 제1기 부가가치세 과세기간에 이루어졌다. 또한 원고는 소외인과 함께 2015년 5월경 ‘□□’이라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 한 다음, 관할관청의 건축허가를 받아 부산진구에 공동주택 26세대와 오피스텔 15세대로 이루어진 주상복합건물 ‘◇◇’를 신축하여 사용승인을 받고 이를 2016년에 분양하였다.

 

그중 공부상 업무시설인 오피스텔 15세대의 분양은 2016년 제1기와 제2기 각 부가가치세 과세기간에 이루어졌다. 그런데 원고는 △‘ △’오피스텔 4세대와 ‘◇◇’ 오피스텔 15세대(이 사건 오피스텔)의 공급이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이 사건 면세조항)에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고, 부가가치세를 면세로 신고하였다.

 

그러나 부산지방국세청장은 이 사건 오피스텔의 공급이 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다는 이유로 관할세무서장에게 과세자료를 통보하였다. 그에 따라 피고 동래세무서장과 피고 부산진세무서장은 2018년 5월 4일 원고에게 2015년 제1기 부가가치세 61,067,280원(가산세 포함)을 경정·고지하였고, 피고 부산진세무서장은 같은 날 원고에게 2016년 제1기 부가가치세 252,086,280원과 2016년 제2기 부가가치세 128,428,760원(각 가산세 포함)을 경정·고지하였다(이 사건 처분).

 

2. 관련 규정

 

이 사건 면세조항에 따르면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제된다. 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 정하고 있다.

 

그리고 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12.부터 시행되기 전의 것) 제2조 제3호는 ‘국민주택 규모’를 “주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 ‘주거전용면적’이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택)”으로 정하고 있다.

 

또한 구 주택법 제2조는 제1호에서 ‘주택’을 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 정의하면서 이를 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분하고, 이와 별도로 제1의2호에서 ‘준주택’을 ‘주택외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등’으로 정의하면서 그 범위와 종류는 대통령령에 위임하고 있다.

 

그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부 개정되기 전의 것) 제2조의2 제4호는 ‘준주택’의 하나로 ‘건축법 시행령 [별표 1] 제14호 (나)목에 따른 오피스텔’을 들고 있다.

 

그리고 용도별 건축물의 종류를 정하고 있는 건축법 시행령 [별표 1] 제14호 (나)목은 ‘오피스텔’을 ‘단독주택’ 또는 ‘공동주택’과 구분되는 ‘업무시설’의 하나로 정하면서 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것’으로 정의하고 있다(이 사건 처분 중 2016년 제2기 부분의 경우 현행 주택법과 주택법 시행령이 적용되는데, 위와 같은 구 주택법과 구 주택법 시행령 규정은 조문의 위치만 변경되었을 뿐 현행법령에서 그 내용이 동일하게 유지되고 있다).

 

3. 대법원의 판단

 

위 법령의 문언·내용과 체계, 이 사건 면세조항이 국민주택 규모 이하의 주택공급에 대하여 부가가치세를 면제하는 취지, 주택과 오피스텔에 대한 각종 법적 규율의 차이, 특히 조세특례제한법령의 다른 규정에서 이 사건 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 점과의 균형 등을 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다.

 

공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 오피스텔의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 업무시설로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었다고 하더라도 이를 건축법상 오피스텔의 용도인 업무시설로 사용할 수 있다.

 

위와 같은 경우 이 사건 면세조항의 적용대상이 될 수 없는 오피스텔에 해당하는지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 한다. 나아가 해당 건축물이 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔에 해당하여 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에서 제외된 이상 나중에 실제로 주거 용도로 사용되고 있더라도 이와 달리 볼 수 없다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결 참조).

 

4. 검토 및 평가

 

기획재정부와 국세청은 그동안 오피스텔은 주택법에 의한 주택에 해당하지 않으므로 이 사건 면제조항을 적용할 수 없다는 입장을 보여 왔다. 한편, 조세심판원은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 주택으로 보아야 한다는 소득세법 관련 판례를 근거로 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔 공급에 대해 이 사건 면세조항을 적용한 경우가 있는가 하면, 국세청과 동일한 이유로 오피스텔은 이 사건 면세조항의 적용대상이 될 수 없다는 입장을 보인바 있기도 하다.

 

그런데 대법원은 오피스텔이 이 사건 면제조항의 적용대상이 될 수 없고, 오피스텔인지 여부는 공부상 용도를 기준으로 판단하여야 하며, 공부상 용도가 오피스텔인 이상 이 사건 면제조항의 적용대상이 아니라며 그동안의 논란에 종지부를 찍는 모양새다. 그러나 상고사건을 줄일 다양한 방법을 강구하며 정책법원을 지향한다는 대법원이 판결을 통한 정책수립은 커녕 권리구제조차도 제대로 하지 못한 것이 아닌가 생각된다.

 

법문에 충실해야 할 하급심 법원(서울고등법원 2018누77441)은 오히려 실질과세와 공평과세의 원칙을 내세우며 오피스텔 이용실상, 오피스텔에 대한 국민들의 인식, 이 사건 면제조항의 입법 취지와 목적, 그동안 실질을 기준으로 주택인지 여부를 판단하여야 한다는 대법원의 여러 판단 등을 종합적으로 고려하여 공부상 용도를 떠나 처음부터 실제 주택으로 설계, 건축되어 분양된 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔의 공급에 대해서는 이 사건 면세조항이 적용되어야 한다는 정책적인 해석과 그를 통한 권리구제를 시도한 바 있다. 그럼에도 대법원은 위와 같이 법문에만 구속된 판단을 하며 위 서울고등법원의 판단마저 파기(대법원 2020두44749)해 버리는 안타까운 판결을 한 것이다.

 

 

 

[프로필] 김용주 법무법인 (유한) 서울센트럴 변호사

 사단법인 한국프로스포츠협회 감사

• 대한배구협회 스포츠공정위원

• 법률신문 판례해설위원
• 전) 서울특별시 성동구·마포구 법률고문변호사
• 고려대학교 대학원 석사과정 수료(행정법전공)
• The University of British Columbia, School of Law(Visiting Scholar in Taxation

 

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