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[예규·판례]회수 못한 부동산 양도가액 과세처분은 잘못 없어

심판원, 청구인과 매수인 민사소송 중, 향후 회수실현 가능성 명백하다고 보기 어려워

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 청구인과 매수인이 쟁점부동산과 관련한 민사소송을 현재 진행 중에 있고, 청구인이 제시한 매수인의 부동산 소유현황 등으로는 양도가액 중 회수하지 못한 금액이 향후 회수실현 가능성이 없다고 판단했다. 심판원은 이에 따라 회수하지 못한 금액이 실현될 가능성이 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산 양도가액을 과세한 처분은 잘못이 없다는 심판결정례를 내놓았다.

 

청구인은 2015.2.3. 000와 같은 소재 건물(3층 의료시설 및 제2종 근린생활시설, 대지와 함께 이하 ‘쟁점부동산’이라한다.)을 000(이하“매수인”이라 한다.)에게 양도하는 계약을 체결하였고 2015.2.26. 쟁점부동산의 소유권을 000에게 이전하는 등기를 하였으나, 쟁점부동산의 양도소득세에 대한 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.

 

처분청은 2016.3.21. 쟁점부동산의 양도소득에 대하여 과세미달로 결정하였다가 2017.6.12.~2017.7.31. 청구인에 대한 세무조사를 실시하고 쟁점계약서상 쟁점부동산의 매매대금이 000로 기재되어 있으나, 특약사항으로 ‘장례식장 모든 시설 설치비 인허가 민원비용 000원도 지급한다’고 기재되어 있으므로 000을 양도가액에 포함하여 2017.11.13. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 000경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복, 2018.1.5. 이의신청을 거쳐 2018.5.9. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인은 매수인이 쟁점부동산 매매와 관련하여 청구인이 매수인에게 손해를 입혀ᅟᅥᆻ다고 하여 청구인을 상대로 2016.9.29.000하였고, 청구인도 2016.11.1. 쟁점부동산의 매매대금 중 현재까지 수령하지 못한 금액을 지급하라는 반소(反訴)를 제기하여 현재 소송이 진행 중에 있는데, 매수인 000만원 상당의 000를 소유하고 있으나 그 등기부등본상 채권최고액 000원의 금융기관의 근저당이 설정되어 있고, 소유권의 1/2의 소유권이전등기청구권 가처분이 되어 있으며, 매수인 중 000은 사업을 영위하고 있으나 무재산으로 청구인이 매매대금 전액을 회수할 가능성은 없다고 주장했다.

 

따라서 대법원 1997.6.13. 선고 96누19154 판결, 2007.12.14. 선고 2007두19393 판결 및 2002.10.11. 선고2002두1953 판결의 취지에 비추어 쟁점부동산의 양도가액 중 수령하지 못한 금액은 앞으로도 실현될 가능성이 없으므로 실질과세원칙에 따라 청구인이 실제로 수령한 금액만은 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도소득세를 산정하여야할 것이라고 주장했다.

 

처분청에 의하면 쟁점부동산의 매수인이 청구인에게 제기한 민사소송에 대하여 청구인이 쟁점부동산 매매대금 중 수령하지 못한 금액을 지급하라는 반소를 2016.11.1. 제기하여 현재 진행 중인 것으로 확인되었으므로 청구인이 수령하지 못한 금액인 000원이 회수가 불가능한 채권이라고 보기 어렵다는 것이다.

 

따라서 민사소송의 결과 법원의 지급결정에 따라 청구인이 수령하지 멋한 매매대금을 지급받아야 할 것이고, 지급결정에도 불구하고 지급받지 못하고 그에 따른 강제집행을 하여도 매수인의 도산 등으로 회수가 불가능한 점이 객관적으로 명백할 경우에 청구인이 지급받지 못한 매매대금을 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야할 것이므로 000억원을 양도가액으로 본 쟁점처분은 정당하다는 의견을 냈다.

 

조세심판원에 따르면 청구인은 쟁점부동산 양도가액 000 중 일부는 아직 회수하지 못한 것으로 보이나, 청구인과 매수인은 쟁점부동산과 관련한 민사소송을 현재 진행 중이고, 매수인에게 파산선고와 같이 채권의 회수불능을 객관적으로 확인할 수 있는 사정이 있다고 보기 어렵다고 판단했다.

 

또 심판원은 청구인이 제시한 매수인의 부동산 소유 현황 등으로는 쟁점부동산의 양도가액 중 회수하지 못한 금액이 앞으로도 실현될 가능성이 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 보기 어려우므로 처분청에서 쟁점부동산 양도가액을 금원으로 보아 과세한 당초 과세처분에 달리 잘못이 없다고 심리판단, 기각결정(조심2018중2351, 2018.8.9.)을 내렸다.

 

 

[법원판례 보기]

▲대법원 2003.12.26. 선고 2001두7176 판결, 2002.10.25. 선고 2001두1536 판결 참조= 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실형 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리의무확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된다하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전체를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장·입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고, 이때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 할 것이다.

 

다음은 사실관계 및 판단사항이다.

①쟁점부동산의 등기부등본에 따르면 2015.2.9. 000에서 청구인에게 소유권이 전등기(등기원인 2015.2.3. 매매)되었고 2015.2.26. 청구인에서 매수인에게 소유권이전등기(등기원인 2015.2.4. 매매)되었으며, 같은 날 매수인이 채무자, 청구인이 근저당권자 및 채권최고액 000으로 근저당권 설정등기(등기원인 2015.2.4. 설정계약)되었다.

 

②청구인이 쟁점부동산에 대하여 그 양도소득에 대하여 얃소득세를 신고하지 아니하자, 처분청은 2016.2.21. 과세미달(양도가액 000)로 결정하였다가 청구인에게 2017.11.13. 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 경정·고지한바, 그 양도가액을 쟁점계약상 매매대금인000으로 산정하였고, 이에 청구인은 2018.1.5. 000지방국세청장에게 이의신청을 제기하였으며 000지방국세청장은 2018.2.28. 이의신청을 기각(2018중011005호)하였다.

 

③청구인은 쟁점부동산의 양도가액으로 000원만을 수령하였다고 주장하면서, 000 부동산임의경매를 제출하였다.

 

④청구인은 매수인의 자력과 관련하여 매수인의 주소지 소재 부동산의 등기부등본을 제출하였는데, 000의 주소지로 기재된 공동주택(2018.1.1. 기준 공동주택가격 000의 1/2에 000)이 등기되었고, 근저당권설정으로 채무자 000원으로 등기되어 있고, 000이다.

 

⑤처분청은 매수인의 자력과 관련하여 국세청 전산시스템에서 조회한 내용을 제출하였는데, 000에 소재한 □□□□(2013.1.29. 개업)을 현재 영위하고 있고, 000에 소재한 주식회사 ○○○○○○(2017.8.28. 개업)의 대표이사로 재직하고 있으며 동 법인의 2017사업연도 법인세 신고 시 제출한 주주명부상000를 소유하고 있다는 내용이 기재되어 있다.    

                                                                       

 

 

 

 

 

 

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