(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 금년에 개정된 부동산 중과세금 중심 다주택자 및 단기양도에 대하여 세금 폭탄으로 중과되는 부분과 1세대 1주택자에 대한 비과세 요건이 강화되었으므로 양도소득세 관련 세법을 잘 알고 있어야 재테크·세테크·절세를 할 수 있을 것이다. 1세대 1주택자 비과세 요건 강화 먼저 1세대 1주택자의 비과세 요건에 대하여 알아보면, 그동안 여러 개(1세대 2주택 이상자)의 주택을 보유하고 있다가 다른 주택을 모두 양도하고 나머지 1개의 주택(비과세 요건 충족)을 곧바로 양도하여도 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 금년부터는 1세대 2주택 이상자가 다른 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(주택·오피스텔의 용도변경 포함)]하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간(2년 이상)을 기산하므로 비과세 요건 판정시 특히 조심하여야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인한 비과세 특례를 받는 경우에는 예외로 한다. 고가주택의 장기보유특별공제 요건 강화 또한 1세대 1주택자의 고가주택(비과세대상에서 제외되는 고가주택)에 대하여는 그동안 양도차익 계산시 9억원의 공제와 2년 이상 거주한 주택의 경우에는 장기보유
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 그동안 정부는 1세대1주택의 비과세 요건으로 2년 이상 보유 후에 양도하면 비과세하던 것을 투기를 잡기 위하여 지난번 부동산 8·2대책(2017년)으로 조정대상지역(일명 투기지역) 내에서의 1세대1주택 비과세를 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(투기 수요 차단 및 실수요자 위주)로 비과세 요건을 강화하였다. 세율도 조정대상지역 내의 2주택자는 (6~42%)+10%와 3주택 이상자는 (6~42%)+20%로 중과하였으며, 조정대상지역 내의 다주택자는 장기보유특별공제(일명 물가공제)도 배제하였다. 또한 부동산 9·13대책(2018년)으로 종전에는 장기임대주택으로 등록하면 해당주택은 중과에서 배제(일반세율 적용 및 장기보유특별공제 함) 하였으나 2018년 9월 14일 이후 취득하여 장기임대주택으로 등록하였어도 중과를 적용(양도소득세: 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 안함, 종합부동산세: 합산대상)하도록 하였다. 고가주택의 장기보유특별공제(3년 이상 보유)를 연 8%씩(한도: 80%)을 받기 위해서는 2년 이상 거주자에 한해서 받도록 강화(2년 미만 거주자 및 미거주자는 연 2%씩, 한도 30%)하였고, 특히 2021년
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 최근 과세관청(세무서)은 다가구주택(단독주택으로 봄)을 다세대주택(공동주택으로 봄)으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하고 다주택자(2개 이상의 주택 보유자)로 중과(세금폭탄)를 하고 있다. 참고로 주택법상 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하(필로티 구조 주차장은 층수에서 제외)이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡(200평) 이하이고, 19세대(단지 내 동별 세대수를 합한 세대) 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 또 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡(200평) 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하 주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)을 말한다. 이와 관련해 세금폭탄을 피하는 방법에 대하여 알아보자. # 사례1_ 옥탑방이 건축면적의 8분의 1을 초과한 경우 납세자 A는 옥탑방이 있는 다가구주택(3개 층)을 취득하여 10년 이상 보유 후 2019년 3월, 15억원에 양도하였다. 납세자 A는 1세대1주택으로 보아 양도소득세 자진 신고시에 고가주택 9억원 공제와 장기보유특별공
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 작년까지 부동산 관련 세법은 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위해 중과에 중점을 둬 세 부담이 커지도록 강력하게 개정하였다. 올해는 ▲1세대 1주택 비과세 ▲주택임대사업자의 거주주택 비과세 ▲다주택자의 중과배제 ▲동거봉양 합가 및 귀농주택의 비과세 특례요건 등을 보완, 실수요자가 중과되지 않도록 합리적으로 개정하였다. 1세대 1주택 보유기간 제도 합리화 우선 2021년 1월 1일 양도분부터 1세대가 2주택 이상을 갖고 있다가 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 경우는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산(일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등은 제외)하여 1세대 1주택의 비과세 요건을 강화하였다. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건 강화 주택임대사업자의 거주주택 비과세 요건도 강화된다. 올해 2월 12일 이후 취득하는 분부터 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정하여 비과세(가정어린이집을 보유한 경우는 종전과 같이 횟수 제한 없이 비과세)하도록 하였다(경과조치 : 2019년 2월 12일 현재 거주하고 있는 주택
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 지난해까지 세법 개정은 서울을 중심으로 일부 지역의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 세법을 강력하게 개정하여 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 하였다. 이에 따라 금년에는 1세대 1주택 및 세율 등을 보완하여 실수요자는 중과되지 않도록 합리적으로 개정하였다. 이와 관련된 내용에 대하여 잘 이해하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세(稅)테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세시 1세대 범위 명확화 요즘 부동산 세금폭탄 때문에 위장이혼이 늘면서 금년부터 1세대 주택 등에 대한 비과세 요건을 강화하였다. 지난번 대법원 판례(2016두35083, 2017.9.7.)에 의하면 위장이혼이라고 해도 이미 이혼되어 따로 1세대를 구성하므로 각 1세대 1주택으로 비과세된다고 판시한 바가 있다. 이에 대하여 금년 세법 개정시 1세대의 범위에 법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우는 과세를 강화하였
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 금년 세법 개정은 서울을 중심으로 일부 지역의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 강력한 세법을 개정하여 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 하였다. 이와 관련된 내용에 대하여 잘 이해를 하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세(稅)테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다. 조정대상지역의 주택 거주기간 요건 추가 1세대 1주택이 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만, 2017.8.3 이후 취득분부터 *조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하 여야 비과세가 되도록 거주기간의 요건을 추가하였다. 이 경우 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 주택임대사업등록자는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <*조정대상지역> □ 2017.8.3 현재 지정지역 ○서울특별시 : 전 지역 ○부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 서울 등 일부지역에 집값이 폭등하자 정부는 종합부동산세와 양도소득세를 추가로 인상하기로 했고, 또한 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내의 주택을 구입할 경우에는 원칙적으로 주택담보대출을 제한하기로 했다. 이번에 정부는 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위하여 수도권에 공공택지를 개발하고, 도심 내 규제를 완화(상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)하여 공급을 확대하기로 했다. 이와 관련하여 종합부동산세와 양도소득세의 중과에 대하여 절세 비법을 알아보자. 종합부동산세 세율 추가 인상 중과대상 주택(3주택 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자)은 종합부동산세의 세율을 현행 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%(당초정부안:0.5%~2.8%)로 인상하기로 하였다. 이 경우 재산세와 종부세를 합친 총액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한한 세부담상한액 한도도 300%로 인상하기로 하였다. 또한 일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 지역의 2주택자)도 0.5~2.0%에서 0.5~2.7%로 인상하기로 하였다. 이 경우 세부담상한액 한도는 종전과 같이 150%를 유지하기로 하였다.
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 지난 달 ‘중과주택 다주택자의 절세전략’에 이어 이번에는 ‘주택 및 토지의 절세 및 투자비법’에 대하여 설명하고자 한다. 먼저 투자시기를 잘 선택하면 양도소득세의 세금도 감면받고 양도차익도 얻을 수 있어 일석이조의 혜택을 볼 수 있다. 장기일반민간임대주택의 세금 감면 거주자가 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 3개월 이내에 장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택)으로 10년 이상 등록하고, 10년 이상 임대한 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 세금을 100% 감면해주므로 이번기회에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 여기서 주의할 점은 주택 크기가 국민주택규모(전용면적기준:85㎡) 이하이어야 한다. 다만, 해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하므로 임대수입과 양도차익을 기대할 수 있으므로, 절세와 노후대책 및 투자가치에 관심을 갖기 바란다. 이 경우 임대보증금 또는 임대료의 인상률이 연 5% 이내의 제한을 받으므로 유의해야 한다. 농어촌
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 최근 서울을 중심으로 일부 지역(*조정대상지역)의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위해 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 개정하였다. *조정대상지역 1. 서울특별시 : 전 지역 2. 부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군 3. 경기도 : 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우 동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장 지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다) 4. 기타 : 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역(세종시) 이에 대하여 다주택자의 중과주택 내용을 잘 이해하여 절세 전략을 세우도록 하자. 다주택자의 중과대상 주택은 조정대상지역 내에 있는 주택만을 중과하고 조정대상지역 밖에 있는 주택은 중과하지 않는다. 중과대상 다주택자의 판정은 수도권(서울시·인천시·경기 도) 및 광역시(대전, 광주, 대구,
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 올해 세법 개정은 서울을 중심으로 한 일부 지역의 투기과 열에 영향을 받았다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하기 위한 중과에 중점을 두어 세 부담이 커지도록 개정하였다. 2018년 양도소득세 어떻게 변화하나 1세대1주택의 경우 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만 조정지역 1) (2017.8.3. 취득분) 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 되도록 개정되었다. 1) 조정대상지역〔서울(전역 : 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연 제·동래·부산진·남구·수영구·기장군), 세종 이 경우 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 주택임대사업등록자는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 또한 그동안 일반주택을 보유한 1세대가 상속주택을 받은 후에 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 있었다. 그러나 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인(부모님 등)으로부터 증여 받은 주택(조합원입주
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제 통한 주택시장 안정화 방안 정부는 지난 6 · 19 대책을 통해 선별적으로 맞춤형 조치를 시행하면서, 과열 지속 시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한 바 있었다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화 · 확산되고 있어, 6 · 19 대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고, 서울 등 투기과열 지역에 대한 전매제한을 강화하였으나, 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자 · 투기 수요가 계속 유입되고, 재건축 · 재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상을 보였다. 이에 따라 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 강력한 세법 개정을 예고한 바 있다. 또한 투기과열지구에 소재한 주택으로서 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우에는 거래의 신고사항에 자금조달계획 및 입주계획을 포함하도록, 「부동산 거래신고 등에 관
(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장)농지 관련 감면 규정은 난해한 분야이므로 재테크 세테크시 신중하게 감면 여부 등을 판정해야 한다. 농지 양도 시 감면 등을 받기 위해서는 농지소재지에서 주민등록에 관계없이 실제 거주 하였는지 실제 경작 하였는지에 따라 감면 여부를 판정하는 것이며, 이는 양도하는자가 입증해야한다. 이 경우 자경이란 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작한 경우를 말한다. 농지소재지에 거주하는 양도일 현재 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내에 양도한 경우 포함)가 8년 이상 직접 경작한 토지에 한하여 100%의 세액을 감면 한다. 이 경우 양도일 현재 농지이어야 감면 대상이 된다. 다만 주거·상업·공업지역에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 경우로서 3년 이내에 양도하는 경우에는 편입되거나 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 100%의 세액을 감면 하고 편입일 다음날부터는 과세대상이 된다. 이 경우 주거·상업·공업지역 안의 농지로서 편입된 날 부터 3년이 지난 농지이거나 환지예정지 지정일 부터