(조세금융신문=김사선 기자) 5월 6일 국회 법제사법위원회(법사위) 전체회의에서 <상가권리금 회수기회 보장>을 법제화하는 ‘상가임대차보호법’ 개정안이 민병두-서기호-김진태 의원의 법안을 병합심사한 ‘위원회 대안’으로 통과되었다.

그리고 오늘 5월 12일 오후에 본회의를 거쳐서 통과될 전망이다.
 

‘상가권리금 약탈방지법=상가권리금 회수기회 보장법=상가임대차보호법 개정’이 이뤄질 경우, 무엇이 어떻게 바뀌는 것인지, 그 내용을 간략히 소개하면 다음과 같다.

 <상가권리금 회수기회 보장법 - 15문 15답 >

[Q] 상가권리금을 보호한다는게 어떤 의미를 갖는가? 법 통과로 뭐가 달라지는가?

[A] 상가권리금 개념 그 자체가 법제화된다. 상가임대차보호법은 2002년에 처음 제정된 법이다. 당시 이 법의 제정으로 인해서 ‘임차인의 임차권’이라는 개념이 법적 권리로 인정되었다. 이번 ‘상가권리금 회수기회 보장법’(=상가임대차보호법 개정) 통과의 역사적 의미는 ‘임차인의 영업권’이라는 새로운 권리가 법으로 보호받게 된다는 것을 의미한다.

[Q] 보호되는 상가권리금의 범위가 어떻게 되는가?

[A] 흔히 시장에서 말하고 있는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이 모두 포함된다. 물론, 분쟁이 발생해서 실제로 소송이 붙었을 경우에는 ‘기여분’에 대한 입증 과정에서 반영 비율이 약간씩 달라질 수는 있을 것으로 예상된다.

[Q] ‘상가권리금 회수기회’를 보장받는다는 것이 어떤 의미를 갖는가?

[A] 현재도 ‘선량한’ 임대인과 임차인은 상가권리금 회수를 할 수 있도록 임대인이 임차인에게 ‘양수 양도’를 보장해주는 경우가 많다. 민병두-김진태 의원 법안의 경우, 이러한 ‘시장의 좋은 관행’을 법제화하는 의미를 갖는다. 이러한 문제의식의 연장에서, 임대인은 종전임차인이 신규임차인에게 <권리금을 회수하려는 것>을 ‘정당한 이유 없이’ 방해해서는 안된다. 이를 위반할 경우 손해배상 의무가 발생한다.

[Q] ‘권리금 회수기회 보장’을 위해서 임대인에게 금지되는 행위는 무엇이고, 임대인이 허용되는 행위는 무엇인가?

[A] 개정안에 따르면 임대인이 △신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그밖의 '정당한' 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지한다. 이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 못한다.
그러나 △ 보증금 및 차임 지급할 자력이 없다고 보여지거나 △ 임차인으로서 의무를 위반할 우려 및 상당한 사유가 있거나 △ 상가건물을 1년6개월 이상 비영리목적으로 사용하는 경우 △ 임대인이 선택한 신규임차인이 종전임차인에게 권리금을 준 경우는 임대인의 '정당한' 계약 거절 사유로 인정된다. 정당한 사유가 있다는 것은 임대인이 입증해야 한다.

[Q] 그동안은 ‘주인이 바뀌면’ 임대차 계약에서 보장하던 5년 갱신기간을 보장받지 못했다. 이것도 바뀌나?

[A] 앞으로는 ‘주인이 변경되어도’ 임대차 계약 5년을 보장받게 된다. 즉 대항력이 인정된다. (*단, 이 부분은 법 통과 이후 ‘새로 체결되는’ 계약부터 적용된다.)

[Q] 권리금 산정 기준은 어떻게 판단하는가?

[A] 원칙적으로 권리금 산정 기준은 임대차 종료당시의 ‘시장가격’으로 한다. 자세한 방법론은 국토교통부 장관이 고시로 발표할 수 있다. 상가권리금 개념은 원래 ‘영업가치’를 본질로 하는 것이기에 주식시장의 변동과 유사한 것이다.

[Q] 지금은 권리금 거래가 일종의 ‘암시장-지하경제’이다. 권리금이 거래되고 있는 것을 어떻게 파악할 수 있는가?

[A] 앞으로는 국토교통부 장관이 <권리금 표준 계약서 사용>을 권장하게 될 것이다. 부동산중개협회 등의 협조를 얻을 것이기 때문에, 시장의 관행도 바뀔 것으로 예상된다. 그런 일이 없으면 더욱 좋겠지만 ‘상가임차인’의 입장에서 향후 권리금 분쟁 소송(訴訟)을 염두에 둘 때, <권리금 표준 계약서>를 사용하는게 훨씬 바람직하다. 그렇기에 권리금 표준 계약서 사용이 점차 ‘정착’하게 될 것으로 예상된다.

[Q] 맘상모(‘맘’편히 장사하고픈 ‘상’인들의 ‘모’임) 회원 중에 2015년 5월 30일 임대차 계약이 만료되는 분이 있다고 알고 있다. 법 통과 혜택은 어떤 사람까지, 언제부터 적용되는가?

[A] 이번에 통과되는 상가임대차보호법은 “공포 후 즉시” 발효되도록 법을 설계했다. 그래서 일부로 ‘시행령’ 등이 필요하지 않도록 설계되어 있다. 통상적인 일정을 감안하면, 5월 12일 오후에 국회 본회의에서 통과되면 약 1주일~2주일 후에 국무회의에서 의결되어 ‘공포’가 된다. (*통상적으로, 국회가 법을 개정하고 국무회의로 넘어가서 공포되기까지 약 1~2주일의 기일이 소요된다.)
그럼, <이르면 5월 중순부터> 법 적용 혜택을 받을 수 있게 된다. 즉, 5월 30일에 계약이 종료되는 맘상모 회원인 경우, 법 적용의 혜택을 받을 가능성이 높다.

[Q] 손해배상은 언제까지 신청할 수 있는가?

[A] 손해배상 소송은 임대차 종료 당시로부터 3년 이내에 해야만 인정이 된다.

[Q] 이번 법안 통과의 혜택에서 제외되는 경우가 있다고 하는데, 어떤 경우인가?

[A] 이 법의 적용에서 제외되는 경우는, ▲임차인이 ‘다시 임차하는’ 전대차 계약인 경우 ▲고속도로 휴게소 등의 국유재산 관련 계약 ▲백화점-대형마트 등의 대규모 점포 등이다.
이 중에서 법사위에서 막판까지 논란이 되었던 것은 백화점-대형마트 등의 대규모 점포를 경우, 법 적용 대상에서 제외할지 여부였다. 법사위 논의의 취지는 ‘실태 조사’를 해서, ‘기존에 권리금 계약이 관행적으로 존재하는 경우’에는 법 적용 혜택에 포함될 수 있도록 <추가 보완 작업>을 하는 것을 전제로 ‘일단 제외하고’ 법을 통과시키는 것으로 의견이 모아졌다.

[Q] 그럼, 백화점-대형마트 등의 대규모 점포에서 ‘권리금 거래’가 이뤄지고 있던 경우들은 불법이 되는 것인가?

[A] 주변 아는 지인들을 통해서 확인한 바에 의하면, 동대문 두산타워(두타)의 경우 권리금 거래가 없고, 동대문 밀레오레의 경우 ‘장사가 잘되는’ 아주 일부의 경우 권리금 거래가 이뤄지고 있다고 한다. 이런 경우, 이번 법안 통과로 인해서 <불법>이 되는 것은 아니다. 관행은 그 자체로 존중된다. 다만, <상가권리금 회수기회 보장법>의 ‘법적 보호’는 받지 못하는 것일 뿐이다.
실제 권리금 거래 실태에 맞게끔 추후에 법률적으로 보완해야 하는 지점이다.

[Q] 법이 통과되어도, 재건축의 경우 ‘권리금 회수 기회’를 보장받지 못하는가?

[A] 반드시 그렇지는 않다. 재건축의 경우에도 ‘권리금 회수기회’를 법적으로 보장받을 가능성이 존재한다.
2013년 8월에 상가임대차보호법이 개정되었던 내용 중에, ‘재건축을 할 경우, 계약 체결 당시에 임대인은 임차인에게 사전에 고지해야 하는’ 의무가 도입되었다. 2013년 8월 개정 내용과 이번에 통과되는 상가권리금 회수기회보장법(=상가임대차보호법 개정안)을 종합적으로 살펴볼 때, <임대차 계약 체결 당시에 재건축이 임대인이 임차인에게 ‘사전에 통지한’ 경우>에 해당하는 재건축인 경우 이번에 통과되는 법안의 적용을 받지 않는다. 그러나, 1) 임대차 계약 당시에 사전에 통지하지 않은 경우에는 2) 권리금 회수기회에 대한 임대인의 ‘방해금지 의무’와 ‘손해배상 의무’가 작동한다고 해석될 여지가 있다.

[Q] 용산참사는 ‘재개발’ 과정에서 발생한 것인데, 재개발의 경우 어떻게 되는 것인가?

[A] 일단은 적용되지 않는다. 공익사업법과 도시정비법 등의 ‘공법(公法)’이 추가로 개정되어야만 한다.
공법은 사법을 존중하는 것을 원칙으로 한다. 이번 법안 통과의 법학적 의미는 ‘임차인의 영업권’이 새로운 개념으로 도입된 것에 있다. 2002년 상가임대차보호법 제정을 통해서 ‘임차인의 임차권’이 새롭게 도입된 것처럼, 이번에는 상가권리금 회수기회 보장법을 통해서 ‘임차인의 영업권’이 새롭게 도입된 것이다.
즉, 사법(私法)영역인 상가임대차보호법에서 <임차인의 영업권>을 새롭게 도입한 법 개정 취지에 맞게, 공법(公法) 영역인 공익사업법-도시정비법 등의 추가적인 법 개정이 필요하다고 볼 수 있다. 물론, 임대인과 임차인의 ‘이익균형’을 추구해야 하는 법-논리적 과제가 남아있긴 하겠지만 말이다.

[Q] 계약갱신 청구권을 5년에서 10년으로 연장하고, 환산보증금을 폐지한다는 등의 언론기사를 본 적이 있는데, 그 조항은 어떻게 되는 것인가?

[A] 이번에 개정되는 법에 포함되지 않는 내용들이 있다.▲계약갱신 청구권은 현재대로 5년이다 ▲환산보증금 조항은 개정되지 않는다. ▲환산보증금 이상의 임차인은 9% 임대료 통제를 받지 않는다. 이 부분은 이후에 추가적인 논의가 필요한 부분이다.

[Q] 원래 법무부 법안 원안에는 17개 광역시도에 ‘상가임대차분쟁조정위원회 설치’가 포함되어 있었는데, 어떻게 되는 것인가?

[A] 하지 않기로 결정했다기 보다는 ‘보류’되었다고 표현하는게 적절하다.

일상을 사는 국민들-서민들의 입장에서 ‘권리금 분쟁’을 다투기 위해서 소송으로 가는 것은 심리적-경제적으로 큰 부담이 아닐 수 없다. 그런 것을 해결하기 위해서 <상가임대차분쟁조정위원회 설치>가 애초 법 개정안에 포함되어 있었다.
그러나, 법사위 법안소위 논의 과정에서 현재 여당과 야당의 합의로 국회 산하에 설치된 ‘서민주거복지특위’에서 주택임대차보호법 개정안을 심의하게 될 것인데, 거기에서도 주택임대차분쟁조정위원회 설치가 쟁점으로 다뤄질 것이니, 그 결과와 ‘연동해서’ 결정하는게 좋겠다는 취지로 ‘보류’가 된 것이다.
즉, 서민주거복지특위에서 주택임대차보호법 개정안을 다루면서 ‘주택임대차분쟁조정위원회’가 설치될 경우, ‘그와 연동해서’ 상가임대차분쟁조정위도 설치될 가능성이 높다.
 

<자료:민병두 의원실 제공> 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]