(조세금융신문=정승조 세무사) “10억원에 아파트를 처분하면 세금이 얼마인가요?” 많은 사람들이 부동산을 처분할 때 내는 양도소득세를 복잡하고 어렵게만 생각한다. 양도소득세를 조금 쉽게 접근해보자
◆ 양도소득세 계산방법
양도소득세 계산방법은 우선 두 가지를 기억해보자. (1) 번거(양도금액)에서 쓴거(취득금액)를 빼고 (2) 그 차액에 세율을 곱하면 세금이다. 차액별로 세금은 아래와 같다.
| 차액 | 1억 | 5억 | 10억 | 30억 |
| 세금주) | 약 0.21억 | 약 1.90억 | 약 4.21억 | 약 14.11억 |
| 차액 대비 세금 비율 | 약 21% | 약 38% | 약 42% | 약 47% |
* 주) 양도소득세 + 지방소득세
즉 1억원을 벌면 세금은 약 21%인 2100만원이고 10억원을 벌면 약 42%인 4.22억원이 세금이다.
그리고 양도소득세는 보유기간에 따라 일부 공제(장기보유특별공제)를 해주는데 15년 이상 보유시 매매차익의 30%를 공제해 준다. 장기보유 30%를 적용하면 1억원을 벌면 세금은 약 12%인 1200만원이고, 10억원을 벌면 약 28%인 2.83억원이 세금이다.
| 차액 | 1억 | 5억 | 10억 | 30억 |
| 세금주) | 약 0.11억 | 약 1.24억 | 약 2.83억 | 약 9.66억 |
| 차액 대비 세금 비율 | 약 11% | 약 25% | 약 28% | 약 32% |
*주) 양도소득세 + 지방소득세
이 표를 보고 매매차익과 보유기간을 감안해서 대략적인 세금을 계산할 수 있다.
◆ 양도소득세 1/3 만 기억하면 된다?
부동산 매매차익이 커서 세금이 ‘억’ 단위로 나오는 정도라면 세금은 매매차익의 약 1/3 정도이다. 매매차익이 10억원이라면 세금은 3억원 정도, 매매차익이 15억원이라면 세금은 5억원 정도인 것이다.
물론 앞서 본 것처럼 양도소득세는 매매차익과 보유기간에 따라 달라진다. 다만 대략적인 세금은 매매차익의 1/3을 고려해보자. 단, 이 금액은 세금을 신고하기 위한 정확한 금액이 아니라 사전적인 의사결정을 위한 대략적인 금액이다.
예시) 15년 이상 보유한 상가를 10억원에 취득해서 30억원 또는 40억원에 처분한다면 양도소득세는?
30억원에 처분시 (30억원-10억원) / 3 = 6.6억원
40억원에 처분시 (40억원-10억원) / 3 = 10억원
| 매매차익 | 20억 | 30억 |
| (-) 장기보유특별공제 | 6억 | 9억 |
| 소득금액 | 14억 | 21억 |
| (x) 세율 | 6.6%~49.5% | 6.6%~49.5% |
| (=) 세금합계 | 6.19억 | 9.66억 |
| 매매차익 대비 세율 | 31% | 32% |
◆ 만약 취득한지 오래 되서 취득가액을 모른다면 양도가액의 10%로 가정하자.
양도소득세는 양도가액(번돈)과 취득가액(쓴돈) 차액에 세금을 계산하는데 오래전에 취득해서 취득가액을 모르는 경우도 많다. 취득가액은 실질 취득가액을 적용하는 것이 원칙이지만 경우에 따라서는 환산취득가액을 적용할 수도 있다.
환산취득가액 취득당시 기준시가 대비 양도당시 기준시가가 얼마나 올랐는지에 따라 환산된 취득가액을 적용하는 방식인데 취득연도가 1990년 이전이라면 대부분 환산 취득가액은 양도가액의 5%~10% 정도이다. (물론 모든 경우가 그렇지는 않다.) 그래서 보유기간이 오래 되서 취득가액을 모른다고 하면 취득가액을 양도가액의 10% 정도로 가정해서 계산을 하자. (신고를 위한 계산이 아닌 대략적인 세금을 알기 위한 계산)
◆ 주택 양도소득세는 3가지 중에 하나
항상 모든 원칙에는 예외가 있다. 대부분의 양도소득세는 매매차익의 1/3정도를 세금으로 보면 되는데 주택의 세금은 크게 3가지로 구분된다.
매매차익 20억원을 예시로 보자. 일반적인 경우의 세금은 20억원 차액의 1/3으로 대략 6억원 정도일 것이다(15년 보유 가정). 만약 1세대 1주택 비과세 요건에 충족한다면 세금은 어떻게 변할까? 6억원의 세금이 6000만원으로 줄어든다(10년 거주 가정). 매매차익 20억원의 약 3%정도이다. 반면 2주택 중과에 적용된다면 6억원의 세금이 13.6억원으로 증가한다. 매매차익 20억원의 약 67.8%에 해당한다.
| 구분 | 1세대 1주택 비과세 | 일반적인 경우 | 2주택 중과세 |
| 양도가액 | 25억 |
25억 |
25억 |
|
취득가액 |
5억 |
5억 |
5억 |
|
매매차익 |
20억 |
20억 |
20억 |
|
과세대상 |
10.4억 |
20억 |
20억 |
|
(-) 장기보유특별공제 |
80% | 30% | 0% |
|
소득금액 |
2.1억 |
14억 | 20억 |
|
(x) 세율 |
6.6%~49.5% |
6.6%~49.5% |
28.6%~71.5% |
|
(=) 세금합계 |
0.6억 |
6.2억 |
13.6억 |
|
매매차익 대비 세율 |
3.2% |
31% |
67.8% |
양도소득세는 기본적으로 1/3(33%)인데 주택은 3가지를 기억해두자.
1세대 1주택 비과세에 해당하면 세금이 없어나 매매차익의 3%, 일반적인 경우는 1/3(33%), 2주택 중과세가 적용되면 2/3(66%)
현재는 다주택중과세가 유예되고 있어서 적용되고 있지는 않지만 언젠가 다시 중과세가 적용된다면 약 매매차익의 2/3이 세금이라 생각하면 된다.
◆ 쿠폰은 1장
다주택 중과가 없다고 가정하면 일반적인 주택에 대한 양도소득세는 대부분 매매차익의 1/3 (33%)이 될 것이다. 두 번째 주택이든 세 번째 주택이든 양도소득세는 똑같다. 단, 마지막으로 처분하는 1세대 1주택은 세금이 없거나 매매차익의 3%만 내면 되는 것이다.
따라서 기존의 주택을 양도하거나 새로운 주택을 취득을 고려하고 있다면 매매차익의 1/3을 세금으로 고려하고 보유한 주택 중 매매차익이 가장 큰 주택은 1세대 1주택 비과세를 활용해보자. (1장의 쿠폰)
[프로필] 정승조 세무사
• (현) 기업은행 자산관리전략부
• (전) 우리은행 WM사업부
• (전) 신영증권 패밀리오피스
• (전) 농협은행 WM사업부
• (전) 세무법인 대양 등 근무
• (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등
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