(조세금융신문=이성호 세무사) 일반적으로 상가주택이라고 하죠. 1층은 음식점이나 편의점으로 임대주면서 월세를 받고 2,3층은 본인이나 자녀세대가 같이 살면서 주택으로 사용하는 형태입니다.
법에서는 겸용주택이라고도 하는데 한 건물을 상업용으로 일부 사용하고 나머지는 주택으로 사용하면 비과세 요건을 충족한 경우 주택면적에 대해서는 비과세가 적용됩니다.
다만, 건물의 전체 연면적 중에서 주택면적이 단 1㎡라도 크다면 전체를 주택으로 봐서 전체 비과세가 적용되고 주택면적이 상가면적과 같거나 적으면 이제 주택만 비과세가 적용됩니다.
그래서 주택면적의 크기가 관건인데 보통 건축할 때는 용적률 때문에 세를 비싸게 받을 수 있는 1층은 좀 넉넉하게 건축하고 위로 올라갈수록 2층, 3층은 면적이 작아지는 경우가 있습니다. 그래서 주택면적이 상가면적보다 약간 작게 건축되는 경우가 대부분입니다. 이때는 매매계약을 하기 전에 미리 확인할 사항이 있습니다.
계단면적은 주택면적에 포함
계단이 내부에서 올라가거나 외부에서 올라가는 경우 건물대장이나 등기부등본에 잘 나타나지 않습니다. 건물도면상에서 정확한 확인이 가능하기 때문에 신축한 건물이라면 건축사무실에서 도면을 구하고 오래전에 완공된 건물이라면 비용이 좀 들더라도 비과세를 받는 게 이익이라면 측량을 통해 숨은 주택면적을 찾는 것이 중요합니다.
옥상(옥탑방)은 어떻게 될까요?
주택법에서는 전체 옥탑면적 중 1/8 이상을 주거용으로 사용하면 해당 면적은 주택 층수에 포함합니다. 주택면적이 늘어나니까 비과세받을 가능성이 더 높아지겠죠. 물론 옥탑방으로 주장할 때 주의할 점도 있습니다. 바로 다가구주택을 넘어서 다세대주택으로 구분되면 골치아파집니다.
다가구주택은 기본적으로 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이면서 주택의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하여야 합니다. 그래서 원래 주택 층수가 3층인데 주택면적을 더 늘린다고 옥탑방을 만들면 더 이상 다가구주택이 아니라 각 호실마다 주택 수로 산정하는 다세대주택이 되기 때문에 역시 비과세 적용이 불가능한 상황이 발생합니다.
그리고 옥상에 설치한 엘리베이터 같은 경우에는 상가와 주택 모두 쓰이는 공용부분이 대부분이므로 상가면적과 주택면적을 기준으로 안분하여 면적에 포함됩니다.
아울러 지하실의 존재 여부입니다. 지하실 같은 경우에는 창고나 보일러실, 전기설비실로 사용하는 경우가 많습니다. 다만, 이 중에 주택에 단독으로 사용하는 부분이 있다면 주택면적을 늘리는 데 도움이 되겠죠.
따라서, 보일러실이나 주택창고로 용도변경을 통해 실제 그 사용입증이 가능하다면 주택면적을 높여서 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 실사용 현황에 따른 현장검증이나 추가적인 사실증빙이 어느 수준으로 입증할 수 있는지가 중요해지는 부분이므로 사전에 주택창고로 용도변경을 고민한다면 충분한 전략마련이 필요한 부분입니다.
매매계약서상 매매가액을 구분하는 일
일반적으로는 매매계약서 한장에다 전체 매매금액을 적는 경우가 많습니다.
하지만 주택과 주택외 부분에 매매가액을 구분작성하면서 주택에 대한 매매가액을 상대적으로 높이면 비과세를 더 많이 받을 수 있습니다.
따라서, 법에 정한 매매금액과 납세자가 거래한 매매가액의 차이가 30% 이내인 경우에는 납세자가 구분한 매매가액을 우선적으로 인정하고 있습니다. 예를 들어 건물 전체 매매가액이 20억원인 경우라면 비과세가 되는 주택 부분은 일반적으로 법상 안분금액이 8억원 밖에 되지 않지만 법에서 허용하는 비율범위 30% 이내에서 최대한 가중치를 더 가져간다면 10.4억원으로 비과세 인정액이 더 커지게 됩니다.
주택분 매매가액이 늘어나는 만큼 전액 비과세인 점을 생각하면 매매가액을 세부적으로 구분하는 절차가 얼마나 중요한지 실감하게 됩니다.
그리고 지난 2023년 세법개정에 따라서 주택에 대한 개념이 구체적으로 바뀌었습니다. 주택이란 “한 세대가 독립적으로 사용하는 출입문, 욕실, 주방시설이 있는 공간”으로 정의하기 때문에 주택으로 주장하고자 하는 공간이 주택의 정의에 부합하는 장소인지, 그게 아니라면 계약 전에 어떤 부분을 미리 보완할 수 있을지에 대한 장기간이고 긴 호흡으로 추가적인 전략마련이 중요하겠습니다.
[프로필] 이성호 세무사
•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외
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