(조세금융신문) 부동산경매는 하루에 한자리에서 여러 건을 매각하지만 하나하나의 경매사건마다 독립하여 진행된다.
따라서 경매 중간에 하나의 경매사건이 끝나고 낙찰자가 정해지면 그 사건은 매각절차가 종결된 것으로 대부분의 낙찰자는 영수증을 받고 그 순간만큼은 기분좋게 법원을 나서는 것이 일반적이다.
하지만 가끔은 영수증을 받아들고 나가는 낙찰자(최고가매수신고인)를 황급히 쫒아가 붙잡고 심각한 표정으로 무언가 이야기하는 사람이 있고 그 이야기를 들은 상대방도 무어라 말을 해야 좋을지 난감해하는 장면을 볼 수 있다.
이런 풍경을 연출하는 경우는 십중팔구 강제경매물건이 낙찰된 후에 경매취하를 위해서 낙찰자의 취하동의서와 인감증명이 필요하기 때문에 낙찰된 물건의 소유자나 채무자가 낙찰자에게 경매 취하에 동의해 달라고 부탁을 하고 낙찰받은 사람은 면전에서 거절하기 어려워 난감해하는 상황인 경우일 것이다.
낙찰자 입장에서는 사정을 들어보니 딱하기는 하지만 요즈음 같이 좋은 물건 낙찰받기 어려운 때에 모처럼 낙찰받은 물건을 포기하기란 쉽지 않은 일이기 때문이다. 민사집행법에서는 경매물건이 낙찰된 후에는 낙찰자도 그 경매사건의 이해관계인이 되어 이를 보호하기 위해 강제경매물건에서는 낙찰자의 동의를 필요로 하고 있다.
그러나 임의경매물건에서는 일반적으로 낙찰자의 동의가 필요하지 않은데 여기에서는 강제경매와 임의경매의 구별과 차이점에 대해 알아보려고 한다. 임의경매와 강제경매는 경매신청의 원인이 된 채권의 회수 방법에 따라 구별이 된다.
은행과 같은 금융권이나 일부의 개인은 돈을 빌려줄 때 상대방이 채무이행을 하지 않을 때를 대비하여 경매의 신청의 전제가 되는 민사소송을 거치지 않고 바로 채권회수를 위한 경매신청이 가능하도록 근저당을 부동산등기부에 설정하기도 하는데 민법상 근저당권자는 채무자가 변제의 약속을 어기면 언제든지 법원의 재판을 거치지 않고 경매를 신청할 수 있는 권리가 있다.
이렇게 일정한 조건 하에서 자신의 뜻에 의해 경매를 신청할 수 있는 자에 의해 신청된 경매를 임의경매라고 한다. 근저당권자 이외에도 전세권자나 유치권자가 신청한 경매도 임의경매이고 목적은 다르지만 소유자도 공유물의 분할을 위해 경매를 신청할 경우 임의경매로 분류한다.
기본적으로 부동산 경매는 채무자나 소유자가 원하지 않음에도 불구하고 채권자의 신청에 의하여 강제로 매각하는 강제경매의 속성을 가지고 있다. 임의경매와 달리 강제경매라고 하는 것들은 법원의 판결에 의해 경매신청권이 발생한다.
타인과 거래를 하다가 상대방이 금전지급 혹은 어떠한 법적의무를 다하지 않아서 그 상대방에 게 받아야 하는 금전채권이 발생하였지만 미리 채권회수를 위한 담보를 확보하지 못한 상태에서 채무자가 스스로 채무를 이행하지 않을 때 상대를 피고로 하여 채무이행소송을 하게 된다.
이 소송에서 승소할 경우 판결에 의해 채권을 인정받게 되고 이와 더불어 채무자가 스스로 채무변제를 이행하지 않을 경우 경매를 집행해도 좋다는 권리를 명기한 판결문(‘집행권원’이라고 한다)을 받게 된다. 이러한 판결문을 가진 채권자가 신청한 경매를 강제경매라 하고 이러한 강제경매는 채권의 존부와 금액에 대한 소송이 전제가 된다.
이렇듯 우리나라의 부동산경매는 경매신청자의 권리의 종류에 따라서 크게 강제경매와 임의경매로 나누고 민사집행법은 강제경매를 위주로 경매절차를 규정하여 놓고 임의경매는 강제경매와의 차이점 위주로 규정하여 놓았다.
하지만 시작점에서 많은 차이가 있는 두 경매는 경매진행상에 있어서 실질적 차이는 거의 없다고 봐도 무방하다. 가장 큰 차이점은 경매를 취하할 때 나타나는데 바로 낙찰자의 동의서 필요 유무에 그 차이가 있다.
먼저 강제경매의 경우 채권자(경매신청자)가 경매취하서를 제출하는 형식으로 하지만 실제로는 채무자가 경매비용과 채권을 변제하고 채권자가 취하서를 채무자에게 써주고 채무자가 낙찰자에게 추가로 필요한 동의서를 요구하는 것이 일반적이다.
어떤 경우에는 채무의 변제도 되지 않은 상황에서 채무자가 낙찰자를 찾아와 변제할 예정이니 동의서를 써달라고 하는 경우도 많다. 낙찰자의 입장에서는 이런 경우에는 어떻게 하는 것이 현명할까? 결론적으로 낙찰 받은 물건이 아깝더라도 동의서를 써주는 것이 낫다.
다만 그냥 써주는 것이 아니라 낙찰받는 과정에 들인 노력에 대한 보상(필자의 경우에는 기름 값이라고 한다)을 받고 써주어야 한다. 너무 많은 대가를 요구하면 아예 협상이 되지 않아 동의서 써주기를 거절하는 것과 같기 때문이다. 소유권을 취득하였을 경우 얻을 수 있는 이익에 비하면 약소하겠지만 손해 보는 것은 아니니 그 정도로 만족하는 것이 좋다.
만약 취하동의서를 써주지 않는다면 어떻게 될까. 상대방은 경매취하를 못시키고 낙찰자가 잔금을 내고 경매가 종결될 것 같지만 그렇지 않다.
채무자나 소유자가 채무를 변제하지 않은 상태에서라면 채권자 역시 취하를 할 필요가 없겠지만 채권의 변제가 이루어지면 채무자의 입장에서는 채권자를 상대로 청구이의의 소를 제기함과 동시에 경매절차정지를 신청하여 법원으로부터 정지결정을 받은 다음 채무변제가 되었다는 판결을 받아 경매를 취소시킬 수 있다.
이런 경우 낙찰자는 결론이 보이는 소송의 결과가 나오기까지 보증금이 묶이는 불이익을 당하게 된다. 따라서 아쉽더라도 약간의 사례를 받고 동의서를 써주고 취하되면 보증금을 돌려받고 취하가 되지 않고 경매가 진행되면 잔금을 내면 그만인 것이다.
임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 언제든 채무를 변제하고 경매청구원인이 된 근저당을 말소하여 이것을 경매법원에 제출하면 경매가 취소·기각된다. 낙찰자로서는 심히 불합리한 규정으로 생각되겠지만 경매의 목적이 채권자의 채권회수를 돕기 위한 제도라는 것을 생각해보면 이해가 갈 것이다.
반면 근저당권자가 신청한 임의경매사건도 등기부상의 근저당을 말소하지 않고 즉 근저당이 존재하는 상태에서 채권자가 채무자의 부탁으로 경매를 취하하려면 낙찰자의 동의가 필요하다. 또 채무를 변제하고 근저당을 말소하였다고 하여도 경매법원에 등기부등본을 제출하지 않은 상태에서는 경매법원이 그 말소의 사정을 모르기 때문에 경매는 정상적으로 진행되고 잔금이 치러지면 낙찰자는 정상적으로 소유권을 취득한다.
따라서 우리가 경매물건을 검토할 때 경매신청채권이 물건에 비하여 소액이라든지 총 채권액이 적은 물건은 우선순위에서 뒤로 미루면 경매 취하로 인한 손해를 확률적으로 줄일 수 있고 만약에 이러한 물건을 낙찰받았다면 될 수 있으면 빨리 잔금을 낼 수 있도록 하는 것이 손해를 줄일 수 있는 방법일 것이다.
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