(조세금융신문) 정부의 주택정책 방향
지난 9월 2일 정부의 서민·중산층 주거안정 대책 발표를 보면 박근혜정부는 취임 이후 2년 반 동안 주택시장 정상화와 서민·중산층 주거안정을 핵심으로 한 정책기조를 일관되게 추진해 왔으며 앞으로도 이러한 방향은 변하지 않을 것이라는 생각이 든다.
그동안 주택시장 정상화를 위해서 과도한 규제합리화, 주택 실수요자를 위한 세제·금융지원 강화 그리고 도심 내 주택공급 촉진과 외곽 공급억제 등을 추진해 왔다.
이를 구체적으로 살펴보면 규제 합리화를 위해서는 분양가상한제 등 시장과열기에 도입된 과도한 규제를 합리화하고 부동산 3법 개정도 완료하였으며 재건축 연한도 40년에서 30년으로 단축하고 청약가점제는 지자체 자율로 전환하는 등 청약제도 개편까지 하였다.
세제·금융지원 측면에서는 취득세 영구인하 등 세부담 완화를 위하여 개정하였으며 수익공유형모기지와 유한책임대출 등 금융지원도 강화하였다.
주택공급 합리화 측면에서는 택지개발촉진법 폐지 등을 통해 외곽의 주택공급을 억제하고 재정비 활성화 등을 통해 도심 내 공급촉진을 하겠다는 의지를 보였으며 서민·중산층 주거안정을 위해서는 공공임대주택 공급확대와 주거급여 시행 등을 추진하고 중산층을 위해서는 뉴스테이(기업형 임대주택사업) 활성화도 추진하고 있다.
그러나 세간에는 전월세 가격이 지속적으로 상승하여 급기야 8월말 기준으로 매매가 대비 전세가율이 전국평균 65.2%에 이르고 아파트의 경우에는 72.4%에 이른다. 또한 전체 임대주택의 월세비율도 50%를 넘어서고 있으며 평균 월세가격도 서울의 경우 월 50만원 이하가 46%인 반면 50~100만원이 29%, 100만원 이상도 25%나 되어 54%가 월 50만원 이상 월세로 지급하고 있어 서민들의 생활은 점점 어려워지고 있다.
이와 같은 이유로 정부는 9월2일 서민·중산층 주거안정강화 방안을 내놓은 것이다.
주택시장동향과 정책과제
최근 부동산 시장을 살펴보면 매매시장은 그간 지속적인 규제합리화 노력과 전세수요의 매매전환 등의 영향으로 본격적인 회복세로 전환되었다. 특히 실수요자가 시장 회복세를 견인하면서 거래량은 2006년 통계집계 이후 최대치를 기록한 반면 매매가격은 완만한 상승세를 유지하고 있다.
그러나 전세시장은 가격상승세 속에서 월세가격은 안정세를 보이는 듯하나 역시 서민들에게는 주거비 상승으로 어려움을 주고 있다. 저금리에 따른 전세공급 부족으로 전세가격은 2012년 8월 이후 지속 상승하고 있으며 금년 들어 수도권 중심으로 상승폭이 확대되고 있는 추세다.
또한 월세가격은 월세공급 증가와 전월세 전환율 인하 등으로 2013년 4월 이후 지속적으로 하락했으나 금년 들어 하락폭은 둔화되고 있다. 결국 임대료상승은 정부의 노력에도 불구하고 서민들에게 커다란 부담으로 작용하고 있다.
정부는 이를 완화하기 위하여 공공임대주택 공급확대와 더불어 젊은층을 위한 행복주택, 중산층을 위한 뉴스테이, 저소득층을 위한 주거급여지원 등 맞춤형 주거지원을 강화하고 있다. 그러나 저금리 등에 따른 전월세 시장의 구조적 변화로 인해 서민·중산층이 체감하는 주거비 부담은 전반적으로 증가하고 있어 문제다.
특히 최근 고령화 등으로 인해 1인 가구 비중이 빠르게 늘어나고 있으나 이들 중 저소득층 독거노인과 대학생 등에 대한 주거대책과 지원이 미흡한 실정이다.
여기에 2014년 9.1대책 이후 정비사업 규제합리화를 지속적으로 추진 중이나 사업의 복잡한 절차와 투명성 부족 그리고 높은 공적기여 등이 여전히 애로요인으로 작용하여 정비사업완료까지는 지나치게 장기간이 소요되어 그 기간에 빈번한 법적분쟁과 과다한 비용 발생 등이 조합부담으로 돌아와 사업을 어렵게 만들고 있다.
이에 정부는 매매시장을 위해서는 주택 실수요자를 위한 규제완화 및 지원강화를 지속적으로 지원해나가되 과도한 시장변동성 위험에 대해서는 면밀하게 모니터링 하겠다고 하였다. 또한 전월세시장은 서민·중산층 주거비 부담완화를 위해 공공임대주택공급을 지속해나가되 저소득 독거노인, 대학생 등 취약계층에 대한 지원을 강화하겠다고 했다.
물론 중산층의 주거비 절감을 위해서는 2016년에도 뉴스테이 공급 물량을 확대하고 뉴스테이 공급촉진지구도 신속하게 지정할 것이며 또한 자신의 소득, 거주여건 등에 맞는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아볼 수 있도록 원스톱 주거지원 안내시스템 구축하겠다고 했다.
여기에 정비사업은 도심 내 주거환경 개선 및 공급촉진 노력을 지속적으로 추진할 것이며 불합리한 정비사업 관련 규제를 개선하고 사업의 투명성 제고하겠다고 했다. 이것이 바로 9.2 서민·중산층 주거안정 강화방안 내용이다.
9.2 서민·중산층 주거안정 강화 방안
주거취약계층 지원강화
첫째, 리모델링 임대도입 및 전세임대 공급확대다. 이는 LH 등 공공사업자가 사회복지시설·대중교통시설 등에 인접한 노후단독·다가구주택을 매입한 후 1인용 소형주택으로 리모델링 또는 재건축하여 공공임대로 공급하는 것이며 또 한 가지는 집주인이 노후단독·다가구주택을 임대주택으로 개량하여 공급하는 것이다. 뿐만 아니라 대학생 전세임대는 공급물량을 연간 5천호 수준으로 공급하고 면적제한도 현행 50㎡에서 일반 전세임대와 동일하게 85㎡*로 확대한다는 것이다.
둘째, 가을 이사철 매입·전세임대 조기공급이다. 이사철을 맞아 단기간내 전월세 수급불안 우려가 있는 지역에 대해 매입·전세임대 조기공급을 추진한다. 올해 공급할 예정인 매입·전세임대 4.7만호(재건축 매입임대 등 3천호 제외) 중 23,712호를 7월까지 공급했으며 잔여물량 23,288호를 하반기에 차질 없이 공급하되 금년 11∼12월 공급 계획물량 중 3천호의 입주 시기를 8∼10월로 당겨 공급한다.
셋째, 공공실버주택 공급이다. 정부재정과 민간 사회공헌기금을 공동활용하여 현재 추진 중인 주거복지혼합동의 시설 및 서비스를 업그레이드한 공공실버주택을 도입하여 거동이 불편한 독거노인 등에 맞춤형 서비스를 제공한다. 건설비는 재정과 사회공헌기금을 통해 마련하며 운영비는 사회공헌기금 및 LH 기부금을 LH 주거복지 재단에 출연하고 그 수익금을 활용하되 지자체 매칭방식으로 지원한다.
넷째, 행복주택·행복기숙사 공급 활성화다. 대학가 인근의 5개 행복주택은 대학생 입주자 비율이 50% 이상인 대학생 특화단지로 조성한다. 또한 대학이 밀집한 도심지역 및 유휴 대학부지 등을 활용하여 매년 행복기숙사를 10개소씩 공급하고 학교시설 인정을 통한 전기료 등 운영비감축, 방학 중 공실 임대, 민간기부 활성화 등을 통해 기숙사비 부담을 완화한다.
다섯째, 주거취약계층 주거비 지원 강화다. 고령자가 LH 공공임대주택 입주시 계약금 융자를 지원한다. 또한 행복주택입주 대학생에 대해 버팀목 전세대출 지원대상을 만25세 이상에서 만19세 이상으로 확대하고 대출도 4천만원으로 상향한다.
뉴스테이 활성화
첫째, 2015년 시범사업 성과를 가시화하여, 연내 1.4만호(LH부지 5,222호, 민간제안 5,527호, 재개발지역 3,197호) 리츠 영업인가를 완료하고, 이 중 6천호에 대해 입주자를 모집한다.
둘째, 다양한 부지를 활용하여 2016년에 뉴스테이 공급량을 최대 2만호로 확대한다. 이는 LH 보유 민간 매각용지와 자체 부지 등을 통해 1만호를 공급한다.
셋째, 뉴스테이 활성화를 위해 재무적 투자자(FI) 등의 적극적인 참여를 유도한다. 수익성 확보를 위해 재무적 투자자(FI : Financial Investor)에게 1순위 우선주 출자(기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주)를 허용한다. 그리고 기금의 리스크 분산을 위해 뉴스테이 모자(母子)리츠를 도입하고, 모리츠주식상장, 사업자금 조달 목적으로 발행하는 우량자산유동화증권(P-ABS)발행 등을 추진하여 FI 참여를 유도한다.
넷째, 뉴스테이 관계법령 및 하위법령을 조속히 정비한다.
원스톱 주거지원 안내시스템 구축
정부의 생애주기별 맞춤형 주거지원정책을 국민들이 쉽고, 종합적으로 찾아볼 수 있는 원스톱 주거지원 안내시스템을 구축하기 위해(행복주택, 뉴스테이, 주거급여, 공공임대공급, 기금대출 등) 2015년 12월 1일부터 마이홈포털(온라인), 마이홈상담센터(오프라인), 마이홈콜센터(전화)를 동시에 운영한다.
정비사업 규제합리화 및 투명성 제고
(1) 정비사업 규제합리화 방안이다.
첫째, 조합설립시 높은 동의요건[재건축사업의 경우전체 구분소유자 3/4(면적 3/4) + 동별 구분소유자 2/3(면적 1/2) 이상 동의를 받아야 함]과 잦은 의사 철회[상가 등 일부 동 소유자의 반대로 인한 사업지연 방지를 위해, 재건축시 동별 구분소유자 동의율을 2/3→1/2로 인하(면적기준 폐지)] 등으로 인한 사업추진 어려움을 개선하기 위해 정비사업 동의요건을 완화한다. 또한 정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한(현재는 조합설립 동의에 대해서만 적용 중)한다.
둘째, 도지역은 정비사업이 인접지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장·군수로 이양한다. 셋째, 기반시설 기부채납의 현금납부 방식으로 대체를 허용한다.넷째, 준주거·상업지역내 정비사업시 전체 연면적의 일정비율(예:20%) 범위에서 오피스텔 공급을 허용한다.(주거지역은 불허) 다섯째, 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급시 부담을 완화한다. 대지가격은 감정평가금액의 일정 비율(예: 30%)을 보상하여 정비사업 부담을 완화한다.
(2) 정비사업 투명성 제고다.
첫째, 전문성 제고를 위해 CEO 조합장(전문 조합관리인)제도를 도입하여, 외부 전문가가 조합운영에 적극 참여토록 유도한다. 둘째, 추진위원회 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 검인 동의서제도를 도입한다. 셋째, 장기지연 사업장에 대한 공공기관 참여를 확대한다.
제언
계획은 좋다. 그러나 실천이 문제다. 정부의 서민·중산층 주거안정을 위한 대책은 실현 가능한 대책이어야 하며 장기적인 대책이어야 한다. 그래서 이번 정부의 9.2대책과 관련하여 필자는 다음과 같은 제언을 한다.
첫째, 주거취약계층 지원강화 중 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급확대는 현실성 있게 융자금을 더 늘리든지 아니면 신축이나 리모델링사업에 따른 세제해택을 줘서 사업을 유도해야 한다. 과연 내 집을 LH 등에 맡기고 주택을 개량하여 임대주택으로 전환하겠는가. 그것도 저금리 시대에 금리가 조금 낮다고(년 1.5%) 융자 2억원을 받아서 리모델링사업을 사업을 하겠는가 말이다.
물론 재개발사업을 추진하다가 해제된 지역에서는 일부 할 수도 있을 것이지만 2억원 정도면 거주자들의 이주비도 되지 못할 것이다. 따라서 융자금을 더 늘리든지 아니면 신축이나 리모델링사업에 따른 세제해택을 줘서 사업을 유도해야 한다.
둘째, 공공실버주택 공급은 도시재생사업으로 추진되는 임대주택은 단지상가를 복합개발하여 상층에 노인실버주택을 공급한다면 같은 단지에서 가족과 함께 거주할 수 있어 실버주택에 대한 이미지를 개선할 수 있다. 또한 LH 부지 외에 지자체 부지 등으로 공공실버아파트를 공급하는 정책은 지속적으로 추진되어야 한다.
셋째, 행복주택·행복기숙사 공급 활성화는 대학생이 있는 곳에 공급해야 한다. 특히, 지방보다는 대도시 주변지역이 더 시급하여 이에 대한 대책이 중요하다. 넷째, 주거취약계층 주거비 지원 강화는 장기상환방식으로 융자가 이뤄져야 한다. 주거 취약계층 고령자나 대학생에게 지원되는 주거비는 금액도 늘려야 하겠지만 장기상환방식이 되어야 가능하다.
다섯째, 뉴스테이 활성화는 리츠를 통한 공급이던 재개발·재건축사업을 통한 공급하던 실현가능한 부분부터 단계적으로 실시해야 한다. 특히, 재무적 투자자(FI)가 원활하게 자금을 투자할 수 있도록 하위법령은 조속히 정비되어야 한다.
여섯째, 원스톱 주거지원 안내시스템 구축은 비용이 들지 않으며 언제나 접근가능한 시스템이어야 한다. 일곱째, 정비사업 규제합리화 방안은 먼저 무분별한 정비사업추진을 방지하기 위해 지역별, 면적별, 규모별, 세대수 대비 쿼터제를 도입해야만 한다. 이는 최근 지속적으로 상승하고 있어 전월세 가격을 안정화할 수 있는 대안이기도 하다.
여덟째, 기반시설 기부채납의 현금납부 방식으로 대체를 허용하면 지자체가 무리하게 현금을 요구할 수 없도록 방지책을 마련해야 한다. 아홉째, 전문성 제고를 위해 CEO 조합장(전문 조합관리인)제도를 도입하려면 정비사업 전문가 양성을 위한 자격제도를 실시해야 한다. 열 번째, 장기지연 사업장에 대해서는 공공기관 참여를 확대하고 민관합동 파트너쉽제도를 도입해야 한다. 그래야만 자금공여나 사업 참여가 쉬워질 수 있다.
이번 정부의 대책은 당장의 실효성은 떨어지나 장기적으로 임대주택공급과 주거취약계층을 지원한다는 측면에서는 긍정적인 평가를 내릴 수 있다. 하지만 당장 전월세가 오르고 있는 현실적 감안한다면 극약처방은 되지 못한다. 물론 주택은 당장 만들어 낼 수 있는 상품이 아니다.
따라서 전월세 가격이 오르는 것을 어느 정도 안정화시키려면 수요를 줄여야 하는데 그 대안은 지난해 정부가 취득세 영구 인하를 했듯 이번에는 일시적으로 양도세 인하나 면제혜택 등 특단의 대책을 준다면 주택거래가 더 발생하여 전세수요가 매매수요로 돌아서지 않을까 한다. 물론 주택을 꼭 구입해야 할 사람이 구입할 수 있도록 해야 하며 가게대출 증가에 대한 대책도 있어야 할 것이다.
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