(조세금융신문) 주택공급은 계속 늘어나는데 전세가격은 왜?
박근혜 정부가 얼어붙었던 매매시장은 살려놓았지만 요즘 젊은 층 주택구매수요자들은 주택공급률이 100%를 넘어선 상태에서 주택가격이 너무 높을 뿐만 아니라 향후 인구감소와 가구감소가 주택에 대한 가치를 하락시킬 것이라는 생각과 소유에서 이용으로 변화하는 주택 패러다임 변화가 매매보다 전세를 선호하게 하고 있다.
2014년 말 기준으로 주택공급률은 전국평균 103.5%이며 서울의 경우 97.9%, 경기 97.8%인 반면 요즘 뜨고 있다는 대구(103.8)와 부산(104.3)도 100%를 넘어섰다. 뿐만 아니라 충북(110.3), 충남(113.8), 전북(112.9), 전남(112.7), 경북(112.6) 등은 110%를 넘어섰다. 이는 1인용 가구를 포함한 것이지만 그렇다고 신규공급이 없는 것도 아니다.
지난 4월 국토교통부가 발표한 주택공급 자료를 보면 금년 3월 기준으로 인·허가 건수가 52,200호로 전년 동월(3.9만호)대비 34.0%나 증가했으며, 착공건수도 54,948호로 전년 동월(3.9만호)대비 40.7% 증가했다고 발표하였다. 또한 분양도 33.637호로 전년 동월(2.4만호)대비 40.7% 증가했으며 준공건수도 28,340호로 전년 동월(2.7만호)대비 3.6% 증가했다고 발표했다.
그런데 얼마 전 대구에서는 신규공급주택 청약률이 622:1이란다. 상상을 초월한 청약률이다. 이처럼 주택청약률에서 보여주듯 1~2인용 가구의 원룸이 부족한 것이 아니라 2~4인용 가구가 이용할 주택이 부족함을 알 수 있다.
그런데 지금까지 정부는 경제여건이 어려운 서민층 독거노인이나 대학생 위주로 임대주택을 공급하고 있어 당장 가구를 이룬 서민층 입장에서는 지속적으로 상승하고 있는 전세가격에 고통스러울 수밖에 없다. 뿐만 아니라 주택 구매력세대는 주택을 소유한다는 생각보다 이용만 하면 된다는 생각으로 주택시장의 패러다임 변화가 주택구매보다 전세를 선호하고 있어 전세가격은 더욱 상승하고 있는 것이다.
전세가격은 계속 상승?
지난 9월 KB국민은행의 발표 자료를 보면 전월대비 전세가격은 전국평균 0.55% 상승하였다. 그중 서울은 0.78%로 가장 높았으며, 수도권이 0.72%, 5대광역시가 0.44%, 지방도 0.23% 상승한 것으로 나타났다. 특히 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 전국평균 65.7%이며 아파트의 경우에는 72.9%에 이르고 있다. 서울은 69.5%, 수도권은 72.1%, 지방도 73.7%에 이른다.
이렇게 전세난이 심각한 지역은 대부분 역세권이나 도심 진입이 쉬운 지역, 재개발·재건축 이주수요가 급격히 늘어난 지역, 그리고 상당기간 신규주택공급이 없었던 지역이 대부분이다. 그런데 지난 9.2대책에서는 재개발·재건축사업 규제완화로 주택을 공급하겠다고 했지만, 이는 오히려 이주수요로 전세가격을 압박하는 대책으로 작용할 수 있다.
강남권의 재건축 추진 단지들을 살펴보면 올 하반기 서초·강남·송파·강동구에서만 약 6255가구(개포주공3단지 1160가구, 개포시영 1970가구, 고덕주공3단지 2580가구, 풍납우성 545가구)가 이주를 시작한다. 총 1만 가구에 달하는 둔촌주공1~4단지도 사업시행인가를 받은 상태이다.
이를 위해 서울의 위래 및 수도권의 동탄신도시가 전세난을 일부나마 해소시켜줄 것으로 기대했지만 이곳도 벌써부터 전세가격이 오르는 추세다. 뿐만 아니라 지방 대도시의 전세난도 심각하다. 일부 지역에서는 매매가격 대비 전세가율이 90%를 넘어선 곳도 있다. 대구와 광주의 경우 전세가율이 각각 75.0%, 77.7%로 나타났는데, 이는 전국 평균보다, 전국 6대 광역시 평균(72.2%)보다도 더 높은 수준이다.
이렇게 전세가격이 고공 행진하는 것은 크게 세 가지 이유에서 찾아볼 수 있다
첫째, 주택시장에 워낙 전세물량이 적기 때문이다. 있는 전세물량 마저도 월세나 반전세로 바뀌고 있으니 더 적어질 수밖에 없다.
둘째, 저금리로 전세자금 대출을 얻기도 쉬운 데다 전세보증금은 계약만기일에 돌려받기 때문에 사실상 예금적 성격을 지니고 있어 주택을 구입하기보다 이를 선호하기 때문이다.
셋째, 주택수요자들이 매매보다는 전세를 선호하는 것은 주택보유에 대한 부담감과 향후 금리인상 뿐만아니라 가격 하락에 대한 미래 불확실성 때문이다. 그래서 서민들은 불안하기만 하다.
전세가격! 특단의 조치가 필요하다
전세가격 안정은 단기적 처방만으로는 대응하기 어렵다. 지금처럼 정부의 정책적 지원과 단순 공급물량 확대로 문제를 해결할 수 있다면 얼마나 좋을까. 그래서 정부는 단기적 처방과 중·장기적 처방으로 나누어 해법을 찾아야 한다. 단기적인 처방으로는 전세수요를 매매수요로 전환하는 방법을 다시 강구해야 한다.
부동산시장이 침체되었을 때 서승환 장관은 정부의 세수가 줄어드는 데도 취득세 50% 감면혜택에 이어 영구인하를 강행했다. 그럼에도 전세가격이 매매가격을 추월하려고 하고 있다. 서민들은 죽을 지경이다.
그래서 첫째, 전세수요를 매매수요로 전환하기 위한 한시적 조건부 양도세 면제혜택이 필요하다. 현재 1가구 1주택자가 2년 이상 주택을 소유하면 양도세가 면제된다. 그래서 1가구 1주택에 대해서는 일정기간 양도세를 처음부터 면제해야 된다.
지난 2013년 4.1대책에서 동년 4월1일부터 6월말까지 주택을 취득하는 경우 취득세를 감면한 적이 있다. 이로 인하여 동년 1월 54,632건이 거래되었는데 2월 65,640건, 3월 87,563건, 4월 106,498건, 5월 120,393건, 6월 160,468건이 거래되었다. 특히 6월에는 취득세 감면 종료 영향과 주택시장 정상화 대책 등 복합적 영향으로 거래량이 크게 증가한 것으로 파악된다.
이처럼 전세수요를 매매수요로 전환시키려면 일시적으로 양도세를 면제해야만 한다. 물론 가계대출 증가를 걱정하는 사람도 많다. 그러나 매매가격 대비 전세가율이 70~80%를 유지하는 현 상황에서는 20~30%만 은행에서 차입해도 주택을 구입할 수 있고, 그 정도의 차입 원리금은 감당할 수 있을 것이다.
둘째, 대도시의 재개발·재건축사업은 규제를 완화하여 자율에 맡길 것이 아니라 지역별로 양적(세대수와 면적 등) 쿼터제를 도입하여 단계적으로 이주수요를 분산해야 한다. 그렇지 않으면 치솟는 전세가격을 잡을 방법이 없다.
마침 서울시는 지난 10일 개최된 「서울특별시 주택정책심의위원회」에서 재건축사업 이주수요의 집중발생으로 인한 정비구역 및 주변지역 가격급등에 따른 전세난 심화를 방지하고 기존 세입자의 안정적 이주를 돕기 위해 일부 사업의 관리처분인가 시기를 늦추기로 결정한 바 있다.
그 결과 강남권역은 규모가 작아 시장영향이 상대적으로 적은 개포3단지 재건축 시기를 조정하지 않고, 상대적으로 규모가 큰 개포시영아파트 재건축을 개포3단지 이주가 마무리되는 시점으로 4개월 조정하는 것으로 결정하였다. 강동권역 역시 상반기에 관리처분인가에 따른 이주가 진행 중인 점 등을 고려하여 인가시기를 2개월 조정하였다.
이번 시기조정은 조례상 조정사유인 주택시장 불안정을 기준으로 주택수급 불균형 및 급격한 가격변동과 거래량집중 등을 고려하여 내려진 결정으로 조정대상구역은 의결일로부터 각각의 조정기간 후에 구청으로부터 관리처분인가를 받을 수 있다고 한다.
올 하반기 강남4구(서초·강남·송파·강동) 주택수급 상황이 멸실 우위인 가운데 올해 하반기부터 내년 초까지 재건축 이주수요가 집중될 것으로 예측됨에 따라 주변지역 주택부족 및 전세가상승 등에 대한 우려가 심화됨에 따른 결정이라고 밝혔다.
또한 국토교통부도 이주수요의 전월대비 증가율, 해당자치구 집중비율 등을 고려하여 이주 집중 주의지역으로 선정한 바 있으며, 향후 국토교통부와 지방자치단체 간 정보공유를 통해 이주수요를 관리할 계획이라고 한다.
그런데 재건축 이주수요를 2개월, 4개월 연장한다고 상승하는 전세가격을 잡을 수 있을까. 그나마도 일부시기를 조정한다니 다행스러운 일이기는 하지만 말이다. 그렇다고 임대인에게 과세할 수도 없고, 아직 준비가 되지 않은 전·월세상한제나 계약갱신청구권. 임대차등록제등을 당장 시행할 수는 없지 않은가.
우리는 지난 1989년 전세기간을 2년으로 연장할 당시 나타났던 전세가격 폭등 경험을 가지고 있다. 그래서 이를 시행한다면 일시적 가격폭등과 이중계약 등 부작용이 나타날 수 있으며, 장기적으로는 가격규제가 임대주택공급 감소와 질적 저하를 야기할 수 있다.
따라서 이를 시행하려면 전·월세시장 임대료 관리체계를 구축하고, 등록임대제도와 이를 연계한 임대소득세 개편 등 임대차시장 관리를 위한 기초 인프라 구축이 우선되어야 한다.
셋째, 중·장기적 관점에서는 정부가 서민들의 가계소득증대에 신경을 써야 하며 서민 주거복지 로드맵을 짠 다음 이를 바탕으로 지속적이고 일관성 있는 세부정책을 펴야 한다. 단순히 임대주택을 몇 가구 더 공급한다는 차원을 넘어 주택정책의 중심축을 서민주거안정강화에 둬야 한다는 말이다.
다행히 박근혜 정부는 내년부터 가계부채 증가를 막기 위해 대출조건을 까다롭게 변경하는 등 주택시장의 변화에 선제적으로 대응하는 모습을 보이고 있다. 정부가 임기 전반기에 얼어붙은 부동산시장을 정상화하기 위해 주택시장 정상화에 집중했다면, 남은 임기후반기에는 서민층이 공감할 수 있는 행복주택과 뉴스테이 정책 등 서민주거안정화에 치중해야 할 것이다.
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
