(조세금융신문) 어릴 적 한 손 위에 모래를 두둑하게 쌓아올린 후 툭툭 다지며 부르곤 했던 노래다. 왜 하필 두꺼비한테 헌 집 줄 테니 새 집 내놓으라며 다소 생떼 같은 억지를 부렸는지 모르겠지만, 우리나라 사람들이 집에 대해 가진 열망이나 집착의 한 단면을 보는 듯한 노래다.
1960년대 정도부터 이 노래가 널리 불려졌다고 하니 당시의 시대상황을 비추어 보면 일면 이해가 가기도 한다. 요즘은 참 듣기 어려워진 말, ‘이촌향도(離村向都)’가 본격화되고 인구가 급증하면서 도시의 주택이 턱없이 부족하던 시절이 바로 그 때다.
두껍아 노래를 거꾸로 불러야 하는 노후
어릴 적 불렀던 ‘두껍아 두껍아…’ 노래를 노후가 되면 다시 한번 되새기며 불러볼 필요가 있는 요즘이다. 많은 사람들이 별다른 노후준비를 하지 못한 채 집 한 채만 덜렁 가지고 은퇴하는 경우가 많은 요즘, 집은 이제 단순히 거주의 기능을 수행하는데 그치는 것이 아니라, 은퇴의 관점에서 생활의 수단이 돼야 하기 때문이다.
즉, 움직이지 않는 부동산을 동산(動産)화하여 노후자금으로 활용해야 하는 것이다. 따라서 두꺼비한테 헌 집 주고 새 집 구하는 게 어릴 적이었다면, 노후 즈음에는 거꾸로 새 집 주고 헌 집 구해야 한다. 즉, 지금 살고 있는 집보다 조금 작은 집으로 이사하거나 아니면 아예 팔거나 그것도 아니면 담보를 맡김으로써 부족한 노후자금을 집을 활용해 만들어내야 하는 것이 많은 은퇴자들의 현실이다.
집을 활용해 노후자금을 만들 수 있는 방법은 크게 4가지다
첫째, 담보 : 주택연금, 대출의 선입견을 깨다
집을 담보로 맡기고 노후 생활비를 연금형태로 받는 방식은 최근 들어 관심을 모으고 있는 방법이다. 사실 이 같은 방식은 이미 1990년대 중반 은행들이 ‘역모기지론’이란 형태로 취급해 왔지만 크게 주목받지 못했다. 집에 대한 소유욕과 상속의식이 강한 상황에서 집을 담보로 맡긴다는 것 자체에 많은 사람들이 거부감을 가졌던 게 사실이다.
하지만 지난 2007년 한국주택금융공사가 주택연금을 출시하면서 이 같은 방식에 사람들의 관심이 부쩍 높아지기 시작했다. 우리나라가 급속하게 고령화되면서 노후준비에 대한 인식이 높아진 데다, 이전부터 있어왔던 역모기지론에 비해 훨씬 더 유리한 조건을 제시하면서 사람들이 주택을 노후준비 수단으로 활용하는데 보다 적극적이게 됐다.
주택연금은 지금 살고 있는 집에서 평생토록 거주하면서 평생토록 연금이 나온다는 점, 그리고 이를 정부가 보증한다는 것이 최대 장점이다. 물론 주택연금 역시 일종의 대출이기 때문에 나중에는 결국 대출금을 갚아야 하는데, 여기서도 주택연금만의 장점을 확인할 수 있다.
부부가 모두 사망하게 되면 집을 처분해서 그동안 지급한 연금액을 회수하게 되는데, 여기서 집을 처분한 금액이 그동안 지급한 연금액보다 적더라도 그 부족분을 추가로 청구하지 않는다. 반대로, 집을 처분한 금액이 그간 지급한 연금액보다 더 많으면 그 차액은 남아있는 상속인에게 돌려준다.
둘째, 매도 : 평균 1억 원의 여유자금을 만들 수 있다
집에 대한 미련이 크지 않고, 노후자금이 턱없이 부족한 상황이라면 집을 아예 매도하는 것도 방법이다. 가구주의 나이가 60세 이상인 우리나라 가구의 평균자산은 약 3억 3,600만 원 정도 된다. 이 중 노후자금으로 활용할 수 있는 금융자산은 5,900만 원밖에 안 된다. 나머지 2억 7,700만 원 가량은 주택 등 실물자산이다.
하지만 2억 7천만 원 가량의 주택을 처분한다고 해도 모두 은퇴자금으로 활용할 수 있는 것은 아니다. 살고 있는 집을 처분했으니 전세 등의 방법으로 다른 거처를 장만해야 한다. 지난달 말 기준으로 우리나라의 전세값 평균은 1억 7,800만 원 가량 되는데, 이를 감안하면 주택을 처분한 금액 중 평균 1억 원 정도는 노후자금으로 활용할 수 있다는 것이다.
1억 원 역시 기나긴 노후를 감안하면 결코 넉넉한 자금은 아니지만 알뜰하게 사용하면 분명 도움이 될 수 있다. 즉시연금이나, 월지급식펀드, 원금보장형 ELS, 수익형부동산 등을 활용해 목돈을 연금화할 수 있다.
셋째, 축소 : 1평 줄일 때마다 1,100만 원 마련 가능
우리나라 사람들 중 대부분은 집을 매도해서 이를 노후자금으로 활용하는 방법을 선뜻 내켜 하지 않을 수 있다. 또 집을 팔고 그동안 익숙해져 있던 동네에서 떠나는 것도 부담스러워하는 경우도 많다. 그렇다면 노후자금 마련을 위해 현재 집은 팔고, 대신에 같은 동네에서 또 다른 집을 장만하는 수 밖에 없다.
물론 또 다른 집은 현재 집보다 싸야 한다. 그렇다면 집을 축소할 경우 얼마만큼의 노후자금을 마련할 수 있을까? 물론 가지고 있는 집의 크기와 새로 구하려는 집의 크기에 따라 천차만별의 대답이 가능하다. 다만, 참고할 만한 것은 아파트 기준으로 1평(3.3㎡)을 줄일 때마다 1,100만 원 정도의 노후자금을 평균적으로 마련할 수 있다.
지난 8월말 기준으로 전국 아파트의 1㎡당(전용면적 기준)평균매매가격은 352만 원인데, 이를 기준으로 하면 이 같은 계산이 가능하다. 서울에서 아파트 한 평을 줄인다면 평균 2,000만 원 가량의 노후자금을 마련할 수 있다.
단독주택 1평을 줄인다면 평균적으로 590만 원 정도의 노후자금을 마련할 수 있다. 서울 소재 단독주택이라면 1평당 1,350만 원 정도의 노후자금을 마련할 수 있다. 이 같은 수치 등을 참고해, 마련하고자 하는 노후자금의 규모와 자신이 소유한 주택의 규모 등을 감안하여 어느 수준까지 집을 축소할지 결정해야 한다.
넷째, 이전 : 1억 8,600만 원 마련 가능
집은 어떤 식으로든지 소유한 가운데, 보다 더 많은 노후자금을 마련하려면 집을 축소하는 것만으로는 부족할 수 있다. 과감하게 살던 동네를 떠나 집값이 보다 싼 지역으로 이전해야 한다. 이 방법은 도시에 거주하고 있는 사람이 주로 택할 수 있는 방법으로 지역간 주택가격의 차이를 이용하는 방법이다.
은퇴 후에는 보다 자연친화적인 곳에서 거주하는 것을 꿈꿔왔다면 충분히 고려해볼만 하다. 수도권에 거주하고 있던 사람이 광역시를 제외한 기타지방으로 이전할 경우에는 대략 1억 8,600만 원의 노후자금을 추가적으로 마련할 수 있다.
지난달 기준으로 수도권 주택의 평균 매매가격은 3억 4,500만 원이고 광역시를 제외한 기타지방의 평균 매매가격은 1억 5,900만 원이기 때문에 이 차액만큼을 노후자금으로 활용할 수 있는 것이다. 만약 수도권 중에서도 서울에 거주하고 있다면, 지방 이전을 통해 3억 원 이상의 노후자금을 마련할 수 있다. 이 정도 금액이면 풍족하지는 않지만, 그래도 안정적인 노후생활이 가능하다.
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