필자가 요즘 가장 많이 받는 질문중의 하나는 “지금이라도 집을 사야 하나요? 아니면 집값이 조금 조정될 때까지 기다렸다 살까요?”라는 질문이다. 정말 답하기 어려운 질문이다.

왜냐하면 우리나라 집값의 미래예측은 누구도 가늠할 수 없을 정도로 Random Walk했기 때문이다. 여기서 주목할 점은 구매시기의 문제이지 무주택자들은 여전히 주택구매에 관심이 높다는 것이다.

주택에 대한 관념이 소유에서 거주로 패러다임이 변화하고 있다지만 여전히 내집 마련에 대한 국민의 욕구는 여전해 보인다. 또 하나의 질문은 “제가 가지고 있는 집이 지난 2∼3년간 가격상승을 하였는데 처분하는 것이 좋을까요? 아니면 보증부 월세나 월세로 전환하는 것이 좋을까요?”라는 것이다.

이 또한 답하기 어려운 질문이다. 부동산이라는 재화도 이제는 우리나라를 둘러싼 대외적인 환경에 큰 영향을 받고 있어 미시적인 요인보다는 거시적인 요인에 따라 가격이 변화하기 때문이다. 지난해 부동산시장은 그야말로 호황이었다.

2015년 전국의 주택 매매가격 상승률은 2014년 약 1.71%의 두 배가 넘는 3.51% 상승하였으며, 전세가격의 상승은 전국적으로 이 보다 높은 약 5% 가까이 상승한 것으로 집계되었다. 특히 지난 해 주택매매거래량은 2006년 거래량 집계 이후 최대치를 기록하였다.

2015년 매매시장은 전세가격의 급등으로 실수요자 중심의 매매전환 수요가 꾸준히 이어진 가운데 신규분양 시장의 호조와 규제완화 등에 힘입어 재건축사업이 추진 속도를 내면서 전반적으로 주택시장이 호황으로 전환된 것이다. 지역별로는 제주도가 가장 높은 상승률을 기록하였으며, 대구, 광주, 서울, 경기 등도 평균이상의 주택매매 상승률을 나타내었다. 이에 편승하여 일부 신규분양 단지에서는 속칭 ‘떳다방’이 재출현하는 진풍경이 나타나기도 하였다.

그러나 최근의 주택분양시장은 신통치 않은 분위기이다. 지난 2월과 5월 달부터 시행되고 있는 가계부채 종합관리시행과 지속적인 금리인상 가능성 및 국지적인 미분양 아파트의 증가 등으로 주택 수요층이 관망세로 돌아섰기 때문이다.

정부의 가계부채 관리 방안은 주택구매 수요를 위축시키고 있으며 향후 금리인상은 서민들의 주거비 부담 가중으로 이어질 수 있고 주택 공급량의 증가는 공급과잉 논란을 부추기고 있기 때문이다. 또한 최근 조선·해운업계의 구조조정과 주택재고시장의 거래 침체 등 신규 분양시장을 둘러싼 불안요인은 증가하고 있는 상황이다.

2. 주택청약제도

혹자, 대한민국을 아파트공화국이라고 한다. 전국의 모든 주택에서 아파트가 차지하는 비율이 60%에 이르고 매년 새로 짓는 주택의 70% 이상이 아파트를 차지할 정도로 온 나라가 아파트로 뒤덮이고 있으니 아파트공화국이라고 해도 과언이 아닐 정도이다.

우리나라 주거형태의 대부분이 아파트로 국한되고 있다 보니 어느 순간부터 아파트가 집이라기 보다는 재테크의 대명사가 되고 있으며, 신규 분양시장에서 내집 마련을 위한 가장 주요한 수단으로 주택청약제도가 활용되고 있다. 주택청약제도는 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시 분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도이다.

이 제도는 지난 1977년 8월 18일 「국민주택 우선공급에 관한 규칙(주택공급규칙)」을 신설하면서 출발하였다. 처음에는 국민주택기금을 지원받아 건설되는 공공주택에 한정 적용되었으나, 이듬해 민영주택에도 청약제도를 적용하면서 현재 청약제도의 모태가 되었다.

주택 200만호 건설이 추진된 1990년대에는 청약제도가 보다 정교해져 전유면적 85㎡ 이하 민영아파트 공급량의 50%는 35세 이상 5년 이상 무주택 1순위자에게 우선 공급하였다. 

한편, 과열 청약을 막기 위한 20배수 제도도 실시되었으나, 1990년대 중반 이후 미분양이 증가하면서 청약규제가 대폭 완화되었다. 2000년대 들어 주택시장이 회복되자 청약규제가 다시 강화되어 2002년 투기과열지구제도를 재도입하였고 2003년에는 투기과열지구 내 전매제한도 강화하였다.

2007년 9월에는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 청약가점제가 적용되기 시작하였으며 주택청약제도는 시장상황에 따라 이렇게 끊임없이 발전하고 변화되어 왔다. 주택청약제도는 그동안 주택의 절대 부족 시대에 과열된 청약열기를 진정시키고, 금융위기 등으로 침체된 분양시장을 부양시키기 위한 경기 조절수단으로써 주역을 담당해 왔다.

전국 청약통장 가입자 수는 최근 2,000만명을 넘어섰고, 종전 청약저축과 청약부금을 통합한 주택청약종합저축은 공공·민영주택 등 모든 신규분양 청약에 사용할 수 있고 금리도 높아 ‘만능통장’이라 불리며 가입자 수를 크게 늘려 왔으나 최근 부동산시장의 위축에 따른 1순위 메리트가 떨어지고 금리도 당초보다 하락하여 재테크 활용도 감퇴하면서 가입자 수가 감소 추세에 있다. 

<표-1>은 2015년 2월 27일부터 시행되고 있는 주택청약제도의 주요 변경사항이며, 세종시에서는 2년 이상 거주시 공무원에게 특별 분양하는 거주자 우선제도를 별도로 시행하고 있다.

3. 분양권 전매제도와 분양권 전매시장

지난해 아파트 가격이 예년에 비해 크게 상승하였고 청약 경쟁률도 높게 나타나면서 분양권거래도 크게 늘어났다. 서울부동산정보광장 자료를 살펴보면 2015년 서울 아파트 분양권은 4,716권이 거래되었으며, 이는 지난 2년간 서울지역에서 공급된 아파트의 약 19% 달하는 물량이 입주 전에 거래가 이루어졌다는 것이다.

그러나 올해들어 가계부채 종합관리 방안 시행과 지속적인 금리인상 가능성 및 국지적인 미분양의 증가 등의 영향으로 분양권 시장에 대한 전망도 불투명해지고 있다. 다만 분양권을 둘러싼 시장 환경을 살펴보면 분양권 프리미엄이 형성된 ‘여전히 잘 되는 지역’과 ‘안 되는 지역’으로 양극화 되어가고 있다. 

최근 세종시 아파트 분양권 불법전매와 관련하여 사회적 관심이 증가되고 있는데 분양권 전매란 신규 주택에 대한 분양권을 다른 사람에게 매도하는 것을 말하며, 입주권을 권리 형태로 명의 변경하여 제3자에게 넘기는 것이다.

분양권 전매는 법적용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당하는데, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 

분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지하여 왔다. 그러나 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 침체상황에 빠지자 당시 건설교통부가 경기부양책의 일환으로 주택건설촉진법 개정을 거쳐 1999년 3월 전면 허용되었다.

이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 일단 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에 수천만 원대를 호가하는 등 분양권 전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 주택법을 개정하여 '투기과열지구'에서의 분양권 전매를 제한하였다. 

이후 2008년 정부가 급격히 침체된 주택 분양 시장을 회복하기 위해 서울의 강남 3구를 제외한 수도권 지역에 투기과열지구를 해제하였고, 제한적으로 분양권 전매가 가능해 졌다.

이어 2012년 ‘5ㆍ10부동산 대책’을 통해 수도권 공공택지(전유면적 85㎡ 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하고, 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제 지구는 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간을 완화하였다. 

수도권 공공택지의 전매제한 기한이 1년으로 완화되면서 작년부터 집중적으로 분양권 전매가 이루어진 것으로 보이며, 최근 세종시 불법전매와 관련하여서는 세종시의 아파트 공급 초기 전매제한 기간이 1년에 불과하여 불법 전매한 사례는 많지 않을 것으로 보인다.

국토교통부가 밝힌 분양권 실거래 자료 공개건수는 연도별로 2007년 6월부터 연말까지 1만6827건을 시작해 2008년 3만4393건, 2009년 3만8723건, 2010년 3만1835건 등 2010년까지는 3만 건대로 나타났다. 이어 2011년과 2012년 5만 건대를 기록한 뒤 2013년에 7만7770건, 2014년에는 10만 6,335건을 기록하였으며, 작년에는 집계 이래 최대 규모를 기록하였다.

3. 현 분양권 전매제도의 문제점과 바람직한 제도개선

현재 분양권 불법전매가 사회적으로 부각되고 있지만, 그에 앞서 바람직한 부동산시장 질서확립을 위해서는 국토교통부가 공시하고 있는 통계자료의 보완이 필요한 시점이다. 

작년 정부의 주택청약제도의 완화와 더불어 신규 분양시장이 호황을 보이면서 분양권 거래가 크게 늘어났지만, 정작 아파트 실수요자들은 거래가 얼마나 증가했는지, 정상적인 거래가격인지 파악하기 어려운 상황이다.

국토교통부가 공시하는 통계자료로는 정확한 분양권 거래 현황과 증감을 파악하기 어려우며, 주택거래 분양권 항목에 분양권 전매 거래만을 국토교통부에서는 별도로 취합하지 않고 있다. 현재 공개하고 있는 '잔금을 포함한 거래가격' 만으로는 전매된 분양권이 분양가에 얼마의 프리미엄이 붙어 거래된 것인지 알 수가 없는 상황이다.

최초 분양가가 얼마인지, 분양가에 발코니 확장비나 옵션 등이 더해진 가격인지도 표시되어 있지 않기 때문이다. 현재의 시스템으로는 분양권을 싸게 사 비싸게 되파는 속칭 '떴다방'으로부터 소비자 피해를 예방하는데 한계가 있다. 

분양권은 매물을 가지고 있는 일부 '떴다방'들이 프리미엄을 과도하게 붙여 매물을 돌리는 경우가 적지 않아 실수요자에게 피해가 돌아가지 않게 하려면 분양권 거래에 대해서도 정확한 조사와 정보공개가 시급한 상황이다.

또한 실수요자들은 분양권 매매금액은 총 분양가격이 아니라 매도자가 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액이므로 분양권을 매입할 때는 매도자가 실제 건설사와 정상적인 계약을 맺고 계약금과 중도금을 제대로 납입했는지를 반드시 확인하여야 하며, 발코니 확장 및 옵션 계약 여부에 따른 가격 차이와 중도금대출조건이 무이자인지 이자후불제인지도 꼭 확인하여야 한다. 중도금 이자 조건에 따라 수천만원의 추가비용이 발생할 수 있기 때문이다.

kb국민은행에 따르면 서울아파트 분양면적 3.3㎡ 평균매매가격이 1,700만~1,800만원 수준으로 전유면적 85㎡ 기준으로 5억원 중반대의 가격이다. 이는 직장인들이 서울에서 내집 마련을 하려면 9년 6개월동안 월급을 한 푼도 안쓰고 모아야만 가능한 정도라고 한다. 또한 kb국민은행의 2016년 3월 전국주택 및 전세시장 동향을 살펴보면 서울시의 평균전세가격이 4억원을 넘어섰다고 한다.

2014년 3월 평균전세가격 3억원에 비해 33.3%에 해당하는 1억원의 전세가격이 상승한 것이다. 내집 마련의 꿈은 요원해지고 전세금을 올려주기에도 너무나 벅찬 현실이다. 수도권 1기 신도시때부터 본격적으로 서민들은 내집마련의 꿈을 청약 통장을 통해 실현해 왔으며, 분양권전매제도는 부동산시장 활성화시기에 주요한 재테크 수단으로 활용되었다.

한편 2008년 글로벌 금융위기 이후 직격탄을 맞은 부동산 시장은 2014년 하반기에서야 회복되어 속칭 ‘떳다방’, ‘프리미엄’과 ‘분양권전매’라는 용어도 부동산시장에 재등장하게 되었다. 

그러나 지금 시장에서 형성된 프리미엄은 글로벌 금융위기 이전에 형성된 금액과는 큰 격차를 보이고 있으며, 프리미엄이 형성된 단지 또한 수도권 일부 인기 택지지구에 국한되어 있다. 

더욱이 올해는 대출금의 원리금 균등 상환 등을 주요내용으로 하는 정부의 가계부채 관리 방안으로 주택구매 수요가 위축되고 있으며, 주택 공급 과잉논란, 최근 조선·해운업계의 구조조정과 주택재고시장의 거래 침체 등 신규 분양시장을 둘러싼 불안요인은 증가하고 있는 상황에서 분양권불법전매의 확대 해석은 자칫 주택시장을 더욱 위축시킬 수 있다.

이에 정부에서는 주택실수요자가 주택을 공급받을 수 있도록 하는 특별분양에 대한 제도적 개선이 우선시 되며, 합리적인 시장질서가 확립될 수 있도록 국토교통부 통계자료의 보완이 시급한 상황이다. 또한 실수요자 입장에서는 작년 11월부터 분양권 거래시 취득세는 분양금액 기준이 아니라 실거래가 기준으로 부과하고 있으므로 매도인의 다운 계약 유혹을 잘 이겨내야 할 것이다. 

부동산 거래시 허위계약서를 썼다가 적발되면 매도인과 매수인, 공인중개사까지 모두 불성실신고에 따른 가산세와 벌금을 내야한다는 사실을 유념해야 할 것이다.

프리미엄이라는 것은 시장이 활성화되고 수요에 대한 욕구가 크기 때문에 형성되는 것이다. 앞서 밝힌 것처럼 서울에서 내집마련을 하려면 약 10년 동안 한푼도 쓰지 않고 저축을 하여야만 내집 마련의 꿈을 이룰 수가 있다. 

내집마련의 꿈을 이루는 방안으로 주택청약제도와 분양권 전매제도는 그동안 중요한 역할을 수행하였지만, 보다 합리적인 부동산시장을 위한 정부의 제도보완이 요청되는 상황이다.

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