(조세금융신문) 경매로 부동산을 취득할 목적이라면 사전에 검토하여야할 것들이 많다. 특히 토지를 입찰하고자 한다면 권리 분석은 물론이고 토지의 형상, 위치, 경사도 등의 물리적 조건과 향후 개발에 따른 공법적 제약문제, 개발 가능성, 인근 시세까지 종합적인 분석이 고려되어야 입찰가를 올바르게 산정할 수 있다. 또 주택이나 상업용 건물은 토지에 비해 사용목적에 맞는 구조를 갖추었는지, 사용하는데 법적 현실적 불편이 없는지 세심한 조사가 필수적이다. 요즘은 굿옥션사이트를 비롯하여 여타 사이트 상에도 온라인 자료가 풍부하여 경매입찰에 많은 도움을 주지만 맹지 물건은 꼼꼼한 현장실사를 바탕으로 입찰가격을 결정하여야 후회 없는 투자가 될 수 있다.
부동산의 가치를 결정짓는 중요한 요소 중 하나가 도로인데 토지를 불편함 없이 사용하려면 사용용도에 맞는 최소한의 도로 혹은 통행로를 확보하여야 한다. 이러한 도로를 확보하지 못한 토지를 맹지라고 하는데 맹지는 타인의 토지를 지나지 않고 공공도로에 접근할 수 없으므로 자신의 토지를 이용하기 위해서는 타 토지의 소유자와 임대차를 맺거나 사용승낙, 지역권개설 등의 방법으로 이용권을 확보하거나 도로소요만큼 토지를 매입해야 하는 부담이 있다. 이러한 절차가 부담스러운 초보들은 입찰을 기피하지만 경매경력자들은 선호도가 떨어져서 상대적으로 낮은 가격에 나온 맹지물건을 골라서 투자하기도 한다.
맹지물건의 문제는 경매 전과 경매 후 소유자들 관계에서 많이 발생한다
나대지나 임야의 경우 개발을 위한 도로 확보는 낙찰 후에 천천히 시간을 가지고 대처하면 되겠지만 현재 건물이 있음에도 불구하고 경매대상 물건의 대지가 맹지인 경우는 낙찰 후에 도로 이용에 따른 어려움이 생길 수 있다. 즉 경매물건 전의 맹지소유자는 타인의 토지와 임대차관계를 맺거나 그냥 무상으로 동의를 얻어 사용하는 경우가 대부분이고 지역권 설정을 통한 법적 안전장치를 해놓은 경우가 거의 없을 뿐더러 현재 도로제공자가 맹지의 소유자를 위해 도로개설에 한번 동의한 이상 번복할 수 없다고 생각하는 사람들이 의외로 많기 때문이다.
하지만 위에 나열한 임대차관계는 당사자 간 이루어진 계약으로 계약당사자가 아닌 제3자인 낙찰자에게 당연히 승계되는 것은 아니다. 단순한 토지사용승낙에 의한 것이라면 더욱이 법적인 구속력이 없다. 하물며 법원경매로 낙찰을 받았다하더라도 당연하게 도로사용권리가 확보되는 것은 아니다. 다만 맹지라도 안전한 부동산은 도로제공자의 동의가 없어도 이전이 가능한 물권으로 등기된 지역권이 있는 토지를 낙찰 받아 권리승계가 가능한 것이어야 한다.
따라서 맹지를 입찰하려면 현재 도로를 그냥 무상으로 쓸 수 있을지 얼마간 대가를 지불하고라도 임대차를 맺을 수 있는지 아니면 현재 토지소유자와의 인간관계로 인해 협의가 어려울지 등을 미리 알아보는 것이 중요하다. 만약 통행로 소유자가 경매를 당한 사람과 인척이라면 맹지를 낙찰받은 소유자는 자연스러운 협조가 어려울 수 있다, 경우에 따라서는 통행로를 막는 등의 행위를 하거나 고가로 토지를 매수하기를 압박하는 경우도 있다. 이런 경우 낙찰자는 상당히 불리한 위치에 놓이는데 입찰자는 미리 입찰 예정금액과 이에 대응하는 비용 즉 소송비용이나 토지 매입비용, 사용료 등을 감안하여 입찰하여야 할 것이다.
그나마 다행스러운 것은 위에서 설명한 지역권이 있거나 설령 없다 하여도 기존의 도로가 등기상 사유지이지만 여러 사람의 통행에 사용되고 있고 대체도로도 없는 상태이거나 이미 지자체에 기부 체납된 토지일 경우에는 크게 문제되지 않는다.
단독 또는 한정된 몇몇이 사용하는 도로일 경우가 문제이다
이 경우에도 이웃과 공동으로 타인의 토지를 골목길 형태로 사용하면 현실적으로 특정한 사람만 이용을 배제하기 어려워 이용료를 지불하는 선에서 마무리가 되면 크게 문제되지 않는다. 다만 단독으로 타인의 토지를 이용하고 있는 상태라면 낙찰자는 당사자의 협상에 의해 통행로를 확보해야 하는 부담을 갖게 된다. 이때 맹지의 소유자는 아무래도 ‘을’의 입장에서 토지소유주와 협상을 하게 됨으로 상대방은 무리한 요구를 하는 경우가 많다. 이 경우도 상호간에 원만한 타협이 이루어지면 좋은데 상대방의 무리한 요구로 인해 협상이 되지 않을 수 있다.
따라서 민법에는 이러한 경우에 맹지의 소유자가 최소한의 통행로를 확보할 수 있도록 민법 219조에서 주위토지통행권을 규정하고 있다. 주위토지통행권은 토지의 소유자가 타인의 토지를 통하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 소요될 경우에 타인의 토지를 통행할 수 있게 요구할 수 있는 권리로서 타인의 토지를 그의 의사에 반하여 이용하는 것이므로 상대방의 피해를 최소화할 수 있는 장소와 방법으로 이용할 수 있게 하고 있다.
당사자간 도로문제에 대해 협상이 되지 않을 경우 상대방이 현실적으로 진입로를 막는 사례가 많은데 이럴 때 낙찰자는 법원에 통행방해금지가처분을 신청하여 임시의 조치를 하고 장래의 통행로를 확보하기 위해 주위토지통행을 목적으로 하는 소송을 제기하는 방법을 쓸 수 있다.
판례는 주위토지통행에 필요한 범위를 일상생활에 지장이 없을 정도의 통행로 넓이로 보고 그 넓이를 2ｍ정도로 판시하고 있다. 따라서 차량통행에 필요한 정도나 장래에 증, 개축을 염두에 둔 넓이까지 인정되는 것은 아니라고 한다. 즉 현재의 맹지 이용에 필요한 최소한의 정도만 인정하여 주는 것이다. 소송에 승소하여도 토지이용의 대가는 지불하여야 하는데 판례는 토지임대료상당의 사용료를 주어야 한다고 보고 있다.
맹지의 경우 여러 가지 제약조건과 후속의 해결노력이 필요하지만 그럼에도 불구하고 저렴하게 토지와 건물을 매수할 수 있는 장점이 있어 요즈음과 같이 경매수익률이 낮아지는 시기에 주목할 만한 물건이라고 할 수 있다.
부동산의 가치를 결정짓는 중요한 요소 중 하나가 도로인데 토지를 불편함 없이 사용하려면 사용용도에 맞는 최소한의 도로 혹은 통행로를 확보하여야 한다. 이러한 도로를 확보하지 못한 토지를 맹지라고 하는데 맹지는 타인의 토지를 지나지 않고 공공도로에 접근할 수 없으므로 자신의 토지를 이용하기 위해서는 타 토지의 소유자와 임대차를 맺거나 사용승낙, 지역권개설 등의 방법으로 이용권을 확보하거나 도로소요만큼 토지를 매입해야 하는 부담이 있다. 이러한 절차가 부담스러운 초보들은 입찰을 기피하지만 경매경력자들은 선호도가 떨어져서 상대적으로 낮은 가격에 나온 맹지물건을 골라서 투자하기도 한다.
맹지물건의 문제는 경매 전과 경매 후 소유자들 관계에서 많이 발생한다
나대지나 임야의 경우 개발을 위한 도로 확보는 낙찰 후에 천천히 시간을 가지고 대처하면 되겠지만 현재 건물이 있음에도 불구하고 경매대상 물건의 대지가 맹지인 경우는 낙찰 후에 도로 이용에 따른 어려움이 생길 수 있다. 즉 경매물건 전의 맹지소유자는 타인의 토지와 임대차관계를 맺거나 그냥 무상으로 동의를 얻어 사용하는 경우가 대부분이고 지역권 설정을 통한 법적 안전장치를 해놓은 경우가 거의 없을 뿐더러 현재 도로제공자가 맹지의 소유자를 위해 도로개설에 한번 동의한 이상 번복할 수 없다고 생각하는 사람들이 의외로 많기 때문이다.
하지만 위에 나열한 임대차관계는 당사자 간 이루어진 계약으로 계약당사자가 아닌 제3자인 낙찰자에게 당연히 승계되는 것은 아니다. 단순한 토지사용승낙에 의한 것이라면 더욱이 법적인 구속력이 없다. 하물며 법원경매로 낙찰을 받았다하더라도 당연하게 도로사용권리가 확보되는 것은 아니다. 다만 맹지라도 안전한 부동산은 도로제공자의 동의가 없어도 이전이 가능한 물권으로 등기된 지역권이 있는 토지를 낙찰 받아 권리승계가 가능한 것이어야 한다.
따라서 맹지를 입찰하려면 현재 도로를 그냥 무상으로 쓸 수 있을지 얼마간 대가를 지불하고라도 임대차를 맺을 수 있는지 아니면 현재 토지소유자와의 인간관계로 인해 협의가 어려울지 등을 미리 알아보는 것이 중요하다. 만약 통행로 소유자가 경매를 당한 사람과 인척이라면 맹지를 낙찰받은 소유자는 자연스러운 협조가 어려울 수 있다, 경우에 따라서는 통행로를 막는 등의 행위를 하거나 고가로 토지를 매수하기를 압박하는 경우도 있다. 이런 경우 낙찰자는 상당히 불리한 위치에 놓이는데 입찰자는 미리 입찰 예정금액과 이에 대응하는 비용 즉 소송비용이나 토지 매입비용, 사용료 등을 감안하여 입찰하여야 할 것이다.
그나마 다행스러운 것은 위에서 설명한 지역권이 있거나 설령 없다 하여도 기존의 도로가 등기상 사유지이지만 여러 사람의 통행에 사용되고 있고 대체도로도 없는 상태이거나 이미 지자체에 기부 체납된 토지일 경우에는 크게 문제되지 않는다.
단독 또는 한정된 몇몇이 사용하는 도로일 경우가 문제이다
이 경우에도 이웃과 공동으로 타인의 토지를 골목길 형태로 사용하면 현실적으로 특정한 사람만 이용을 배제하기 어려워 이용료를 지불하는 선에서 마무리가 되면 크게 문제되지 않는다. 다만 단독으로 타인의 토지를 이용하고 있는 상태라면 낙찰자는 당사자의 협상에 의해 통행로를 확보해야 하는 부담을 갖게 된다. 이때 맹지의 소유자는 아무래도 ‘을’의 입장에서 토지소유주와 협상을 하게 됨으로 상대방은 무리한 요구를 하는 경우가 많다. 이 경우도 상호간에 원만한 타협이 이루어지면 좋은데 상대방의 무리한 요구로 인해 협상이 되지 않을 수 있다.
따라서 민법에는 이러한 경우에 맹지의 소유자가 최소한의 통행로를 확보할 수 있도록 민법 219조에서 주위토지통행권을 규정하고 있다. 주위토지통행권은 토지의 소유자가 타인의 토지를 통하지 않고는 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 소요될 경우에 타인의 토지를 통행할 수 있게 요구할 수 있는 권리로서 타인의 토지를 그의 의사에 반하여 이용하는 것이므로 상대방의 피해를 최소화할 수 있는 장소와 방법으로 이용할 수 있게 하고 있다.
당사자간 도로문제에 대해 협상이 되지 않을 경우 상대방이 현실적으로 진입로를 막는 사례가 많은데 이럴 때 낙찰자는 법원에 통행방해금지가처분을 신청하여 임시의 조치를 하고 장래의 통행로를 확보하기 위해 주위토지통행을 목적으로 하는 소송을 제기하는 방법을 쓸 수 있다.
판례는 주위토지통행에 필요한 범위를 일상생활에 지장이 없을 정도의 통행로 넓이로 보고 그 넓이를 2ｍ정도로 판시하고 있다. 따라서 차량통행에 필요한 정도나 장래에 증, 개축을 염두에 둔 넓이까지 인정되는 것은 아니라고 한다. 즉 현재의 맹지 이용에 필요한 최소한의 정도만 인정하여 주는 것이다. 소송에 승소하여도 토지이용의 대가는 지불하여야 하는데 판례는 토지임대료상당의 사용료를 주어야 한다고 보고 있다.
맹지의 경우 여러 가지 제약조건과 후속의 해결노력이 필요하지만 그럼에도 불구하고 저렴하게 토지와 건물을 매수할 수 있는 장점이 있어 요즈음과 같이 경매수익률이 낮아지는 시기에 주목할 만한 물건이라고 할 수 있다.
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박계욱 굿옥션(주)대표이사 |
이 력 : | 굿플러스자산관리(주)대표이사 |
| 저 서 : | 《부동산경매황금열쇠 》,《핵심경매실무》,《굿옥션경매일번지(1)(2)》 | |
| 이메일 : | dreami0818@hanmail.net | |
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