(조세금융신문) 주택담보대출 규제! 부동산시장에는 악재
요즘 부동산시장의 화두는 ‘가계부채 1100조, 전세가격 지속상승, 재건축시장 과열, 분양시장 화끈’ 듣기만 해도 걱정이 되는 낱말들이다. 게다가 최근 정부의 주택담보대출 규제와 더불어 향후 금리가 오를 것이라는 전망이 나오면서 집 없는 사람들은 더 불안해진다.
지난 7월 22일 정부가 1100조가 넘는 가계부채를 관리하겠다고 대책을 내놓았다. 그 내용을 살펴보면 그동안 주택을 구입했던 사람들이 당장 주택담보대출에 대한 이자부담을 덜기 위해 3~5년 거치식 대출을 해왔던 것을 내년부터는 원칙적으로 1년 이내 거치식 대출에 원리금분할상환대출로 취급하고, 담보중심 대출에서 상환능력 중심대출로 전환하면서 소득증빙을 강화한다는 내용이다.
정부는 향후 금리가 올라갈 경우 위험성이 높은 가계대출을 선제적으로 관리하여 리스크를 줄이겠다는 뜻이다. 그러나 정부는 그동안 침체된 부동산시장을 정상화시키려고 많은 규제를 완화해 왔다. 뿐만 아니라 지속적인 전세가격 상승으로 어려움을 겪고 있는 서민들에게 주택 구입 능력이 있는 전세수요자를 대상으로 주택을 구입하라며 수익공유형 모기지 등 장기저리융자 상품을 출시하기도 했다.
이런 일이 불과 몇 달 전인데 이제 가계부채가 늘어난다고 대출규제를 강화해 주택구입자들을 불안하게 하고 있다. 결국 정부의 부동산 담보대출 규제 강화는 향후 부동산시장에 악재로 작용할 것이다. 그럼 이번 정부의 대책은 과연 누구에게 불리하고 누구에게 유리할 것인가?
물론 돈이 많은 사람들은 대출을 받지 않고 주택을 구입할 수 있기 때문에 별 영향이 없겠지만 전세가격이 지속적으로 오르고 있는 상황에서 전세입자나 서민들의 주택마련 꿈은 매달 상환해야 하는 금액이 커지므로 더 어렵게 될 것이다.
공급과잉! 미분양이 시작됐다
한쪽에서는 2017년 말까지 유예된 재건축초과이익환수제 영향으로 재건축시장이 과열양상을 보이고 있다. 최근 대형 건설사들이 앞다퉈 서울특별시의 강남권 재건축사업에 뛰어들면서 과열 우려가 나오고 있는 것이다. 이렇게 재건축사업에 대형 건설사들이 과열 경쟁하는 것은 그동안 해외 건설실적 부진에다 2017년까지 국내에서 대규모 공공택지지구의 개발이 중단된 만큼 건설사들은 재개발·재건축사업에 사활을 건 모양새다.
그러나 일시에 시작되는 재건축사업은 벌써부터 공급과잉에 따른 집값하락을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 신규 분양시장도 마찬가지다. 금융결제원 집계를 보면, 7월 한 달간 전국에서 청약을 받은 아파트는 모두 87개 단지로 이 가운데 모집 가구 수를 채우지 못하고 청약이 미달된 단지가 3분의 1인 29개 단지에 이른다.
올해 들어 아파트 공급이 늘어나면서 다달이 수십 곳에서 신규 분양이 쏟아지고 있지만, 한 달간 청약 미달 단지가 20곳을 넘어선 것은 7월이 처음이다. 때맞춰 미분양 주택 추이도 심상찮다. 국토교통부가 집계한 전국의 미분양 주택은 5월 이후 두 달 연속 증가 추세를 보이며 6월에는 3만4068가구를 넘어섰다.
특히 그동안 신규분양시장이 완판 행진을 이어가던 경기도 화성시 동탄2신도시에서도 최근 청약미달 단지가 나왔다. 동탄2신도시 A블록에 분양한 B아파트가 전체 718가구 분양 중 188가구가 미달된 것이다. 이렇게 미분양이 된 곳에서 7월 현재 경기도 지역을 살펴보면 광주시를 비롯하여 시흥시, 화성시, 김포시 순이며 미분양이 증가한 지역의 공통분모는 금융위기 이후 분양시장의 때를 기다려 왔던 건설사들이 택지공급이 있었던 수도권지역의 신도시에서 밀어내기식 분양에 따른 공급증가와 분양가상한제 폐지에 따른 분양가격상승이 그 원인인 듯하다.
미분양 물량이 늘어난 곳은 공급물량 증가와 함께 분양가격 상승도 이어졌다. 분양가격이 높았던 용인시를 보면 올해 신규 분양 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가격이 지난해 대비 14.7% 상승한 1155만원으로 나타났으며 화성시의 경우도 3.3㎡당 평균 분양가격은 지난해 926만원에서 올 상반기에는 1021만원으로 10.3% 뛰었다.
이렇게 경기도에서 미분양 물량이 가장 많은 상위 두 개 지역이 분양가 상승률도 높은 수준을 보인 것이다. 문제는 하반기 예정돼 있는 물량도 적지 않아 과잉공급에 대한 우려가 점점 커지고 있다는 점이다. 그동안 주택시장이 살아나 미분양이 어느 정도 해소되었는데 다시 또 미분양이 늘어나고 있으니 이러한 악순환이 반복되지 않도록 정부는 시장상황을 감안한 공급계획 조절이 절실히 필요한 때이다.
공급과잉! 가격도 떨어질 수 있다
금년 상반기부터 늘어난 공급물량은 분양가상한제 폐지로 가격이 상승한 가운데 하반기 지속적으로 공급량이 늘어날 계획이어서 향후 가격 경쟁력마저 떨어질 가능성이 있다. 또한 이로 인하여 미분양 적체가 가속화될 가능성도 높다. 지난달 건설·부동산업계에 따르면 금년 한 해 전국에서 43만가구가 공급될 것이라고 한다. 이는 지난 15년 동안 가장 많은 물량이다. 올 상반기에만 전국에서 19만여 가구가 분양됐다.
그러나 하반기에는 이보다 훨씬 많은 24만여 가구가 분양 대기 중이다. 수도권 분양물량도 크게 증가했다. 부동산114에 따르면 올 하반기 수도권은 일반분양분만 10만5000여 가구에 달하고 있다. 이는 종전 최대치인 2007년 하반기 8만4000여 가구를 크게 웃도는 것으로 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 이 같은 공급량 증가는 실제 시장에 부담으로 작용하고 있다.
따라서 건설사는 자체적으로 분양가격 인상을 자제하거나 분양가격을 낮추는 전략을 취하는 것이 미분양의 부메랑을 피할 수 있는 방법이다. 그동안 침체되었던 주택시장을 어렵게 되살려 놓았는데 주택시장이 냉각되지 않도록 공급자 측면의 선제적 대응과 함께 소비자는 차후 입주량 증가 등에 대비해 보수적 스탠스를 취할 필요가 있는 것이다.
2~3년 후 입주물량은 늘고 금리는 인상될 수 있다
최근 분양시장의 과열은 미래를 보지 못하고 분양하는 듯하다. 부동산114 집계를 보면, 올해 25만2천여 가구인 아파트 입주물량은 내년엔 26만9천여 가구에서 2017년엔 28만4천여 가구로 증가한다고 한다. 이런 입주물량 가운데 임대용을 뺀 순수 분양주택은 올해 19만3천여 가구에서 2017년에는 26만8천여 가구로 올해보다 38% 이상 늘어난다.
주택공급은 지금 시점이지만 입주시점은 이렇게 앞으로 2~3년 후가 된다. 지금은 저금리시대지만 2~3년 후에는 미국이 금리를 인상한다면 우리나라도 최소한의 금리 인상이 예상되기 때문에 지금보다는 조금이라도 금리가 올라갈 것이다.
금리가 올라가면 수익환원법상 주택가격은 수익이 감소하여 가격이 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 금리인상을 하면 주택구입자들에게는 Leverage effect(지렛대 효과)가 줄어들고 이자부담은 늘어나기 때문에 부동산 가격은 하락할 수밖에 없을 것이다.
뿐만 아니라 지금은 도심지의 재개발·재건축사업으로 이주수요가 증가하여 전세가격이나 반전세가격이 오르고 있지만 재개발·재건축사업이 끝나는 시점과 분양주택이 입주하는 시점과 맞물리는 2~3년 후에는 공급과잉으로 전세가격과 매매가격 모두 하락할 가능성이 있다.
특히, 최근 전세난으로 인해 새 아파트를 분양받는 실수요자라면 입주물량이 많아지고 금리가 인상되어 사정이 어려워져도 입주는 하겠지만 시세차익을 노린 투기수요는 입주 때 집값이 하락할 경우 무더기 투매에 나설 가능성도 있어 과거 금융위기 직후인 2009년에 입주 아파트 공급과잉이 빚어지면서 완공 후 미분양 주택이 무려 5만 가구를 넘어선 적이 있듯 가격하락도 예상할 수 있다.
미래를 보고 부동산을 구입해야 한다
이제는 주택시장이 호경기라고 미래가 불안하여 너도나도 주택시장에 뛰어들 때는 아닌 듯하다. 시장 분위기에 휩쓸려 청약에 나서기 보다는 실 거주 목적으로 지역의 수급분석과 가격의 적정성 여부를 잘 따져보고 옥석을 가려야 할 때이다.
특히 앞서 언급했지만 향후 미국의 금리인상이 예상되는 가운데 우리나라도 입주시점인 2~3년 뒤에는 소폭이겠지만 금리가 인상될 것이라는 예상과 입주물량이 많아질 것이라는 예상은 꼭 해야만 한다. 무엇보다도 주택은 구입자가 필요한 지역에 필요한 적정규모의 주택을 구입해야만 한다. 주택으로 시세차익을 보려는 생각은 이제 접어야 한다.
우리나라도 점점 인구도, 가구도 감소하고 있다. 그런데 주택공급은 점점 늘어나고 있지 않은가? 내년부터는 가계대출을 관리하기 위하여 LTV(주택담보비율)보다는 DTI(총부채상환비율) 규제로 돌아서 대출이 점점 어려워질 수 있기 때문에 거치식 대출을 받고 주택을 구입하려는 사람이라면 금년 내 주택을 구입하는 것도 나쁘지 않다.
주택은 언제나 미래가치가 포함된 현재가치로 거래가 된다. 그래서 미래가치가 높은 쪽으로 투자를 하면 된다. 그러면 미래가치가 높은 쪽은 어느 쪽인가? 그것은 바로 구입하려는 주택지 주변지역이 지속적으로 발전 가능성이 있는 지역이여야 하며 개발여지가 있거나 교통이 편리해지는 지역이어야 한다.
예를 들면 모든 사람들이 서울 중에서도 강남권을 선호하므로 강남권과의 접근성이 좋은 지역이면 어느 정도 미래가치가 보장된다. 또 한 가지는 건설사들이 공급을 많이 하는 지역이다. 이는 어느 정도 주택지 규모가 형성되기 때문이다. 그리고 상대적으로 가격도 꼭 비교를 해봐야 할 것이다. 주택은 의식주의 하나이며, 가족의 보금자리며, 국민생활의 안정을 꾀하는 기본이다. 이제는 주택이 투기의 대상이 되거나 재테크의 수단이 되어서는 안 된다.
정부와 기업도 미래를 보라
그동안 침체된 부동산시장을 정상화시키려는 정부의 노력으로 많은 규제정책이 폐지되거나 연장되어 지난해부터 부동산시장은 살아나고 있다. 그 결과 주택시장의 미분양 물량이 어느 정도 해소되었는데 몇 달 전부터 다시 또 미분양 물량이 늘어나고 있으니 앞으로 몇 년 후가 걱정이 된다.
정부는 이러한 악순환이 반복되지 않도록 시장상황을 잘 파악하여 공급계획 조절이 절실히 필요한 때이며 더욱이 전세가격 상승과 공급초과 현상을 사전예방하기 위해서는 대도시를 중심으로 재건축초과이익환수제를 피하기(2017년 말까지 연장) 위해 추진되고 있는 재건축사업 속도를 조절할 필요가 있다. 아니면 이번에 아주 폐지하는 것도 바람직하다.
기업도 당장의 이익만을 생각하고 분양시장에 뛰어드는 것 보다는 입주시점 시장을 예측하고 사업을 추진해야 할 것이다. 특히 물량공급 뿐만 아니라 분양가격 인상을 자제하거나 낮추는 전략을 취하는 것도 미분양을 줄이거나 향후 입주시점에 미 입주사태의 부메랑을 피할 수 있는 방법 중 하나이다.
언제나 성공은 현재를 잘 파악하고 미래를 예측하는데 있다. 정부나 기업 모두가 국민을 위하고 나라경제를 위해서는 이러한 식견이 절실히 필요한 때다.
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