(조세금융신문=이정욱 기자) 공부상 ‘업무시설’로 분류된 오피스텔이라도 신축 당시부터 주거에 적합하게 지어지고 실제 주거용으로 사용될 수 있다면 세법상 ‘주거용 건물’에 해당한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원은 지난 2월 26일 선고한 종합소득세 부과처분 취소 사건(2025두34945)에서 오피스텔 신축·분양사업의 업종을 ‘비주거용 건물신축판매업’이 아닌 ‘주거용 건물 개발·공급업’으로 봐야 한다고 판시하고, 이에 반하는 과세처분을 위법하다고 판단했다.
핵심 요약
- 오피스텔이라도 주거 가능하면 세법상 주거용 건물 인정
- 기준은 등기 용도 아닌 구조·사용 가능성(실질)
- 경비율 적용 → 세금 직접 영향 판결
이번 사건은 오피스텔을 포함한 복합건물을 신축해 분양한 사업자가 해당 사업을 ‘주거용 건물 개발·공급업’으로 보고 기준경비율을 적용해 종합소득세를 신고한 데서 출발했다. 반면 과세당국은 오피스텔을 업무시설로 보고 ‘비주거용 건물신축판매업’ 기준경비율을 적용해 세액을 다시 산정했다. 업종 분류에 따라 적용 경비율이 달라지고, 이는 곧 과세표준과 세액 차이로 이어지는 구조다.
쟁점은 경비율 고시상 ‘주거용 건물’의 의미를 어디까지 볼 것인지였다. 대법원은 해당 개념을 주택법상 ‘주택’으로 한정하지 않았다. 판결은 “주거용 건물은 주거를 위해 사용되는 건축물을 포괄하는 개념으로, 구조 등이 주거에 적합해 실제 주거용으로 사용될 수 있는 오피스텔도 포함된다”고 판단했다.
법원은 이러한 해석의 근거로 한국표준산업분류 체계를 들었다. 산업분류는 건축물의 명목상 용도보다 생산활동의 실질과 산출물의 성격을 기준으로 판단해야 하며, ‘주거용 건물’ 역시 주택법상 주택에 한정된 개념이 아니라는 것이다. 특히 비주거용 건물 분류에서 오피스텔이 언급된다고 하더라도 이는 비주거용으로 사용되는 경우를 전제로 한 것이지, 주거용 오피스텔까지 일률적으로 포함된다고 볼 수 없다고 봤다.
또한 법원은 주거용 오피스텔의 제도적 변화도 판단 요소로 반영했다. 1~2인 가구 증가에 따른 소형 주거 수요 확대, 바닥난방 허용, 준주택 개념 도입 등으로 오피스텔이 사실상 주택의 대체재로 공급·이용되고 있는 점을 고려할 때, 이를 단순히 업무시설로만 보는 것은 현실과 괴리가 있다는 취지다.
이 같은 법리에 따라 대법원은 해당 오피스텔 신축·분양사업을 ‘주거용 건물 개발·공급업(업종코드 451102)’으로 보는 것이 타당하다고 판단했다. 이에 따라 비주거용 기준을 적용해 세액을 재산정한 과세처분은 과다 과세에 해당해 위법하며, 원심이 이를 취소한 판단도 정당하다고 결론 내렸다.
다만 이번 판결은 모든 오피스텔을 일률적으로 주거용 건물로 본 것은 아니다. 판결은 ‘신축 당시부터 주거에 적합한 구조를 갖추고 실제 주거용으로 사용될 수 있는 경우’라는 조건을 전제로 하고 있어, 개별 건물의 구조와 이용 형태에 따라 판단이 달라질 수 있음을 분명히 했다.
이번 판단은 세법 적용에서 건축물대장이나 등기부상 용도와 같은 형식적 기준보다 실제 이용 가능성과 경제적 실질을 중시한 사례로, 오피스텔과 같이 용도가 혼재된 부동산에 대한 과세 기준 설정에 일정한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있다.
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