「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형 임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택 (이하 “준공공임대주택 등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 세법에서 양도소득세 감면 등 혜택을 주고 있다. 각 혜택의 내용과 혜택을 받기 위한 요건을 알아보고자 한다.

먼저 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택과 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택의 정의는 다음과 같다.

① 기업형임대주택
기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

② 준공공임대주택
일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례 (조특법 97조의3)

거주자가 다음의 요건을 충족하고 준공공임대주택 등을 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 일반 부동산이 적용받을 수 있는 최대 100분의 30보다 큰 100분의 50의 공제율을 적용한다. 만약 10년 이상 계속하여 임대한 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하게 된다.

준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 감면 (조특법 97조의5)
거주자가 다음의 요건을 모두 총족하고 준공공임대주택 등을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

감면을 적용 할 임대기간 중 발생한 양도소득은 아래의 산식에 따라 계산한다.

임대기간의 계산
준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례는 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간 임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다.

또한 임대기간 중 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 임대기간에 포함한다.

준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 감면은 과세특례와 동일하게 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

그리고 다음의 기간은 실제 임대하지 않았지만 임대기간으로 산정한다.

① 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

② 조특법 제72조 제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

또한 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례와 감면규정 모두 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대 주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 수 있다.

다만 준공공임대주택 등의 대한 양도소득세 감면을 적용 받는 경우 과세특례는 적용 받을 수 없으므로 적용 시 유의해야 한다.

[프로필] 홍윤호
• 삼인세무회계 대표세무사
• 동작세무서 명예 민원봉사실장
• 동작세무서 영세납세자지원단
• 소상공인시장진흥공단 세무컨설턴트
• 양도·상속·증여세 전문강사

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