(조세금융신문) 토지보상금을 증액하는 방법에 대해 알아보고자 한다.
보상금은 제1차로 협의보상금, 제2차 수용재결보상금, 제3차로 이의재결보상금, 제4차로 법원산정보상금으로 나누어 볼 수 있다. 이중 토지소유자에게 가장 중요한 것은 제1차 협의보상금이다. 이 협의보상금이 나오면 그 다음단계에 가더라도, 즉 재판까지 가더라도 최근 사례를 보면 통상 10% 정도 증액되기가 쉽지 않다. 따라서 소유자들은 제1차 협의보상금이 제대로 산정되도록 많은 노력을 기울여야 한다.
협의보상금 제대로 받는 노하우
가. 역지사지
사업시행자 입장을 고민해 보면 답이 나온다. 즉, 사업시행자에게 토지·건물 보상금은 고민이 없다. 어차피 보상금은 감정평가사가 결정하는 것이고, 예정보상금도 다른 부서에서 결정한 것이다. 보상담당자는 보상금 산정에 아무런 책임이 없다. 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 것은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것을 가장 두려워하고, 그 다음 분묘, 가축, 공장, 수목, 영업보상 등에 대해서 신경을 쓴다.
따라서 보상대상자도 토지에만 신경 쓰지 말고 사업시행자가 아파하는 부분에 대해 신경을 써서 대응을 하고, 나아가 사업시행자가 지금 급하게 사업을 추진하는지 여부, 사업시행자가 관청인지, 공사인지, 민간인지 여부 등에 따라 대응을 달리 하여야 한다.
나. 버려야 할 고정관념
통상 보상대상자들은 다음과 같은 고정관념에 빠져 있다. 먼저 사업시행자에게 잘 보여야 보상이 잘 나온다거나, 자료를 잘 준비해서 제출하여야 하거나, 나를 잘 보아주기 때문에 나만 특별히 도와준다고 한다는 말을 믿는 것이다. 그러나 진실은 그렇지 않다. 잘 보인다고 보상이 잘 나오는 것은 절대로 아니다. 오히려 차라리 반대인 경우가 있다. 나아가 자료 제출여부도 상황을 보아가며 결정하여야 한다. 어느 경우는 자료를 제출하는 것이 유리하고, 어느 경우는 불리하기 때문이다.
다. 지장물 조사에 불응하고 협상하기
사업시행자는 지장물조사만 제대로 마치면 두려운 것이 없다. 소위 공탁하면 그만이다. 그런데도 보상대상자들은 지장물조사에 협조를 하여야 보상을 잘 받는다고 오해하고 있는 것이다. 보상대상자의 가장 큰 무기는 지장물조사 거부이다. 즉, 경우에 따라 출입을 금지하고 자료제출을 거부하여야 할 것이다. 그러면서 사업시행자가 스스로 찾아와 협상을 요청하면 이때 모든 것에 대해 협상을 마치고 행복하게 지장물조사에 응하는 것이다.
물론 현실은 이렇게 사업시행자가 찾아오는 경우가 많지 않다. 그러나 없는 것도 아니다. 탕정지방산업단지나 행정복합도시에서는 미리 협상을 하였다. 사업시행자가 아파하는 행동을 하면 사업시행자가 찾아온다. 물론 눈으로 보이는 것에 대해서는 지장물조사를 거부하는 것이 쉽지는 않다. 그러나 예를 들어 분묘 주인이 누구인지 스스로 말을 하지 않으면 절대로 사업시행자가 알 길이 없는 사항이고, 영업보상에 있어서 영업이익도 그렇고, 가축의 경우 새끼를 가졌는지 여부, 수목 등 보상대상자가 협조하지 않으면 사업시행자가 답답한 경우는 많이 있다.
라. 사업시행자에게 이의하지 않기
토지조서나 물건조서에 대해서 사업시행자에게 이의신청서를 내지 않는 것이 좋다. 이의신청서를 내면 사업시행자는 매우 고마워한다. 이유는 간단하다. 가장 두려운 부분을 보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문이다. 예를 들어 토지가 1평 누락되었는데 이를 보상대상자가 찾아주면 사업시행자는 만세인 것이다. 반대로 1평이 누락되면, 보상을 못 받고, 그렇게 되면 소유권도 사업시행자가 취득하지 못하고, 그러면 최종적으로 사업시행이 불가능한 것이다. 그래도 이의를 할 것인가?
라. 감정평가사 추천하기
보상금액은 감정평가사가 정하는 데, 이러한 감정평가사는 사업시행자 1명, 보상대상자 1명, 시·도지사 1명이 정한다. 3명이 평가를 하여 산술평균한 금액이 보상금액이다. 다만 3명이 평가를 하여 10% 이상 차이가 나면 재평가를 하여야 하므로, 보상대상자 추천 평가사가 1명이라도 그 영향력은 매우 크다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 보상대상자들로서는 반드시 추천하여야 한다. 이것이 협의보상금을 제대로 받는 방법 중 가장 중요한 일이다.
보상금은 제1차로 협의보상금, 제2차 수용재결보상금, 제3차로 이의재결보상금, 제4차로 법원산정보상금으로 나누어 볼 수 있다. 이중 토지소유자에게 가장 중요한 것은 제1차 협의보상금이다. 이 협의보상금이 나오면 그 다음단계에 가더라도, 즉 재판까지 가더라도 최근 사례를 보면 통상 10% 정도 증액되기가 쉽지 않다. 따라서 소유자들은 제1차 협의보상금이 제대로 산정되도록 많은 노력을 기울여야 한다.
협의보상금 제대로 받는 노하우
가. 역지사지
사업시행자 입장을 고민해 보면 답이 나온다. 즉, 사업시행자에게 토지·건물 보상금은 고민이 없다. 어차피 보상금은 감정평가사가 결정하는 것이고, 예정보상금도 다른 부서에서 결정한 것이다. 보상담당자는 보상금 산정에 아무런 책임이 없다. 오히려 사업시행자에게 고민이 되는 것은 토지조서와 물건조서에서 보상대상이 누락되는 것을 가장 두려워하고, 그 다음 분묘, 가축, 공장, 수목, 영업보상 등에 대해서 신경을 쓴다.
따라서 보상대상자도 토지에만 신경 쓰지 말고 사업시행자가 아파하는 부분에 대해 신경을 써서 대응을 하고, 나아가 사업시행자가 지금 급하게 사업을 추진하는지 여부, 사업시행자가 관청인지, 공사인지, 민간인지 여부 등에 따라 대응을 달리 하여야 한다.
나. 버려야 할 고정관념
통상 보상대상자들은 다음과 같은 고정관념에 빠져 있다. 먼저 사업시행자에게 잘 보여야 보상이 잘 나온다거나, 자료를 잘 준비해서 제출하여야 하거나, 나를 잘 보아주기 때문에 나만 특별히 도와준다고 한다는 말을 믿는 것이다. 그러나 진실은 그렇지 않다. 잘 보인다고 보상이 잘 나오는 것은 절대로 아니다. 오히려 차라리 반대인 경우가 있다. 나아가 자료 제출여부도 상황을 보아가며 결정하여야 한다. 어느 경우는 자료를 제출하는 것이 유리하고, 어느 경우는 불리하기 때문이다.
다. 지장물 조사에 불응하고 협상하기
사업시행자는 지장물조사만 제대로 마치면 두려운 것이 없다. 소위 공탁하면 그만이다. 그런데도 보상대상자들은 지장물조사에 협조를 하여야 보상을 잘 받는다고 오해하고 있는 것이다. 보상대상자의 가장 큰 무기는 지장물조사 거부이다. 즉, 경우에 따라 출입을 금지하고 자료제출을 거부하여야 할 것이다. 그러면서 사업시행자가 스스로 찾아와 협상을 요청하면 이때 모든 것에 대해 협상을 마치고 행복하게 지장물조사에 응하는 것이다.
물론 현실은 이렇게 사업시행자가 찾아오는 경우가 많지 않다. 그러나 없는 것도 아니다. 탕정지방산업단지나 행정복합도시에서는 미리 협상을 하였다. 사업시행자가 아파하는 행동을 하면 사업시행자가 찾아온다. 물론 눈으로 보이는 것에 대해서는 지장물조사를 거부하는 것이 쉽지는 않다. 그러나 예를 들어 분묘 주인이 누구인지 스스로 말을 하지 않으면 절대로 사업시행자가 알 길이 없는 사항이고, 영업보상에 있어서 영업이익도 그렇고, 가축의 경우 새끼를 가졌는지 여부, 수목 등 보상대상자가 협조하지 않으면 사업시행자가 답답한 경우는 많이 있다.
라. 사업시행자에게 이의하지 않기
토지조서나 물건조서에 대해서 사업시행자에게 이의신청서를 내지 않는 것이 좋다. 이의신청서를 내면 사업시행자는 매우 고마워한다. 이유는 간단하다. 가장 두려운 부분을 보상대상자가 스스로 고쳐주기 때문이다. 예를 들어 토지가 1평 누락되었는데 이를 보상대상자가 찾아주면 사업시행자는 만세인 것이다. 반대로 1평이 누락되면, 보상을 못 받고, 그렇게 되면 소유권도 사업시행자가 취득하지 못하고, 그러면 최종적으로 사업시행이 불가능한 것이다. 그래도 이의를 할 것인가?
라. 감정평가사 추천하기
보상금액은 감정평가사가 정하는 데, 이러한 감정평가사는 사업시행자 1명, 보상대상자 1명, 시·도지사 1명이 정한다. 3명이 평가를 하여 산술평균한 금액이 보상금액이다. 다만 3명이 평가를 하여 10% 이상 차이가 나면 재평가를 하여야 하므로, 보상대상자 추천 평가사가 1명이라도 그 영향력은 매우 크다. 추천요건은 토지면적과 총수의 각 2분의 1 이상 동의로 추천하고, 추천기한은 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내 추천한다. 보상대상자들로서는 반드시 추천하여야 한다. 이것이 협의보상금을 제대로 받는 방법 중 가장 중요한 일이다.
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