(조세금융신문) 경매물건을 검색하다보면 관심물건을 등록을 하게 되는데 이런 물건 중 경매취하로 기각이 되어있는 것을 볼 수 있다. 무슨 이유에서 기각이 되었을까? 궁금하지 않은가?
대부분 이런 물건은 회원들조차도 관심을 두지 않는다. 하지만 경매를 진행하다보면 취하를 해야 할 상황도 발생하고 또는 취하를 막아야 할 상황도 생긴다. 경매분석에서 중요하지는 않지만 이번 기회에 경매를 취하하는 이유가 무엇인지, 언제까지 취하할 수 있는지, 취하요건의 동의 유무에 대해서도 알아보고, 경매신청의 취하를 막고자 한다면 어떻게 해야 하는지도 알아보자. 이런 절차를 미리 알아두면 황당한 사건의 주인공은 되지 않을 것이다.
경매신청의 취하란 강제경매든, 임의경매든 경매신청인이 스스로 경매법원에 대하여 경매신청을 철회하는 소송행위를 말한다. 따라서 경매취하로 기각이 되는 이유는 부동산의 가치에 비하여 경매 신청자의 채권금액이 적어서 채무자 또는 소유자가 채무를 변제하고 경매를 취하한 경우와 채권자의 채권금액이 많은데 비하여 계속된 유찰로 경매신청의 실익이 없다고 판단해서 채권자가 경매신청을 취하하는 경우가 대부분이다.
경매신청의 취하에 있어서 채권자(경매신청인)는 경매개시결정 후라도 경매신청을 임의로 취하할 수 있지만 매수인(낙찰자)이 매각대금을 완납한 후에는 경매신청을 취하할 수 없고 배당절차가 속행됨으로 경매취하는 매각대금의 완납시까지 이루어져야 한다. 또한 경매신청의 취하요건은 매수신고가 있기 전, 후에 따라 제3자의 동의여부가 발생한다.
매수신고가 있기 전의 취하는 매각기일에 적법한 매수신고 전이므로 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있다. 즉 매수신고가 있기 전의 취하이므로 경매신청인 외의 다른 채권자나 채무자의 동의를 받을 필요가 없다.
매수신고가 있은 후의 취하는 최고가매수인 또는 차순위매수신고인의 동의를 받아야 효력이 발생한다(민사집행법 제93조 제2항). 특히 매수신고가 있는 후의 의미는 단순히 입찰기일에 매수신고가 된 그 시점 이후를 의미하는 것이 아니고 최고가매수신고인이 정해진 시점 이후를 의미한다.
만일 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 취하에 동의를 하지 않는 경우에는 다음과 같은 절차를 밟아 경매를 취소하여야 한다.
강제경매일 때 매수인이 취하에 동의를 해주지 않는 경우에 채무자는 청구이의의 소를 제기해서 본안재판부로부터 집행정지결정을 받아 집행법원에 제출하여 경매절차의 진행을 중지한 다음 본안소송에서 승소판결을 받아 그 판결정본을 제출하면 경매절차가 취소된다.
임의경매일 때 채무자가 근저당권설정금액 전액을 변제하면 경매신청권자가 경매신청의 원인이 된 근저당권을 말소해 주면 말소된 등기부등본을 집행법원에 제출하면 경매절차가 취소된다. 만일 경매신청채권자가 근저당권을 말소하지 않을 경우에는 채무자가 채권자를 상대로 근저당권말소청구소송이나 채무부존재확인소송을 제기해 경매절차를 취소해야 한다.
취하서는 2통을 작성하는데 1통은 법원보관용, 1통은 관할등기소에 경매개시결정등기의 말소촉탁시 등기원인증서로 사용하기 위함이다. 만약 취하에 최고가매수인 등의 동의를 요하는 경우에는 최고가매수신고인의 동의서도 같이 제출한다.
매수신고가 있은 후 취하일 때 주의할 사항
_이중경매개시결정이 된 때에는 선행사건의 압류채권자가 신청을 취하하여도 후행사건에 따라 경매절차가 계속 진행된다. 즉 압류채권자의 경매신청취하가 있게 되면 다른 배당요구채권자들은 배당을 받을 수 없게 되는데, 이러한 경우를 대비하여 다른 채권자는 스스로 이중 경매를 신청함으로써 경매절차를 진행하게 한다.
_매각의 실시 후 매각허부결정 사이에 경매신청이 적법하게(최고가매수신고인 등의 동의를 얻어)취하하면, 이것에 의하여 경매절차는 당연히 종료되게 된다.
_매수인이 대금을 납부한 때에는 목적 부동산의 소유권이 매수인에게 이전되기 때문에 그 후의 취하는 허용되지 않고, 배당절차를 속행하게 된다.
_매수인이 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않았다면 재매각명령을 한 후에 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로서 경매절차를 종결시키고자 하는 경우 전 매수인은 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당되지 않는다(대법원1999.5.31. 99마468).
경매신청이 취하되면 경매절차는 당연히 종료됨으로 별도로 경매개시결정을 취소할 필요가 없다. 그리고 경매신청이 취하되면 그때까지 소요되었던 경매절차의 비용은 경매신청인이 부담하여야 한다. 다만 이중경매에 있어서 선행사건이 취하되고 후행개시결정에 의하여 경매절차를 진행하는 경우에는 선행사건의 신청인이 지출한 절차비용 중 후행사건에 그대로 이용된 절차비용은 매각대금에서 우선적으로 상환받을 수 있다. 따라서 경매신청이 취하되면 법원사무관등은 등기관에게 경매개시결정등기의 말소를 촉탁하여야 한다.
대부분 이런 물건은 회원들조차도 관심을 두지 않는다. 하지만 경매를 진행하다보면 취하를 해야 할 상황도 발생하고 또는 취하를 막아야 할 상황도 생긴다. 경매분석에서 중요하지는 않지만 이번 기회에 경매를 취하하는 이유가 무엇인지, 언제까지 취하할 수 있는지, 취하요건의 동의 유무에 대해서도 알아보고, 경매신청의 취하를 막고자 한다면 어떻게 해야 하는지도 알아보자. 이런 절차를 미리 알아두면 황당한 사건의 주인공은 되지 않을 것이다.
경매신청의 취하란 강제경매든, 임의경매든 경매신청인이 스스로 경매법원에 대하여 경매신청을 철회하는 소송행위를 말한다. 따라서 경매취하로 기각이 되는 이유는 부동산의 가치에 비하여 경매 신청자의 채권금액이 적어서 채무자 또는 소유자가 채무를 변제하고 경매를 취하한 경우와 채권자의 채권금액이 많은데 비하여 계속된 유찰로 경매신청의 실익이 없다고 판단해서 채권자가 경매신청을 취하하는 경우가 대부분이다.
경매신청의 취하에 있어서 채권자(경매신청인)는 경매개시결정 후라도 경매신청을 임의로 취하할 수 있지만 매수인(낙찰자)이 매각대금을 완납한 후에는 경매신청을 취하할 수 없고 배당절차가 속행됨으로 경매취하는 매각대금의 완납시까지 이루어져야 한다. 또한 경매신청의 취하요건은 매수신고가 있기 전, 후에 따라 제3자의 동의여부가 발생한다.
매수신고가 있기 전의 취하는 매각기일에 적법한 매수신고 전이므로 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있다. 즉 매수신고가 있기 전의 취하이므로 경매신청인 외의 다른 채권자나 채무자의 동의를 받을 필요가 없다.
매수신고가 있은 후의 취하는 최고가매수인 또는 차순위매수신고인의 동의를 받아야 효력이 발생한다(민사집행법 제93조 제2항). 특히 매수신고가 있는 후의 의미는 단순히 입찰기일에 매수신고가 된 그 시점 이후를 의미하는 것이 아니고 최고가매수신고인이 정해진 시점 이후를 의미한다.
만일 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 취하에 동의를 하지 않는 경우에는 다음과 같은 절차를 밟아 경매를 취소하여야 한다.
강제경매일 때 매수인이 취하에 동의를 해주지 않는 경우에 채무자는 청구이의의 소를 제기해서 본안재판부로부터 집행정지결정을 받아 집행법원에 제출하여 경매절차의 진행을 중지한 다음 본안소송에서 승소판결을 받아 그 판결정본을 제출하면 경매절차가 취소된다.
임의경매일 때 채무자가 근저당권설정금액 전액을 변제하면 경매신청권자가 경매신청의 원인이 된 근저당권을 말소해 주면 말소된 등기부등본을 집행법원에 제출하면 경매절차가 취소된다. 만일 경매신청채권자가 근저당권을 말소하지 않을 경우에는 채무자가 채권자를 상대로 근저당권말소청구소송이나 채무부존재확인소송을 제기해 경매절차를 취소해야 한다.
취하서는 2통을 작성하는데 1통은 법원보관용, 1통은 관할등기소에 경매개시결정등기의 말소촉탁시 등기원인증서로 사용하기 위함이다. 만약 취하에 최고가매수인 등의 동의를 요하는 경우에는 최고가매수신고인의 동의서도 같이 제출한다.
매수신고가 있은 후 취하일 때 주의할 사항
_이중경매개시결정이 된 때에는 선행사건의 압류채권자가 신청을 취하하여도 후행사건에 따라 경매절차가 계속 진행된다. 즉 압류채권자의 경매신청취하가 있게 되면 다른 배당요구채권자들은 배당을 받을 수 없게 되는데, 이러한 경우를 대비하여 다른 채권자는 스스로 이중 경매를 신청함으로써 경매절차를 진행하게 한다.
_매각의 실시 후 매각허부결정 사이에 경매신청이 적법하게(최고가매수신고인 등의 동의를 얻어)취하하면, 이것에 의하여 경매절차는 당연히 종료되게 된다.
_매수인이 대금을 납부한 때에는 목적 부동산의 소유권이 매수인에게 이전되기 때문에 그 후의 취하는 허용되지 않고, 배당절차를 속행하게 된다.
_매수인이 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않았다면 재매각명령을 한 후에 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로서 경매절차를 종결시키고자 하는 경우 전 매수인은 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당되지 않는다(대법원1999.5.31. 99마468).
경매신청이 취하되면 경매절차는 당연히 종료됨으로 별도로 경매개시결정을 취소할 필요가 없다. 그리고 경매신청이 취하되면 그때까지 소요되었던 경매절차의 비용은 경매신청인이 부담하여야 한다. 다만 이중경매에 있어서 선행사건이 취하되고 후행개시결정에 의하여 경매절차를 진행하는 경우에는 선행사건의 신청인이 지출한 절차비용 중 후행사건에 그대로 이용된 절차비용은 매각대금에서 우선적으로 상환받을 수 있다. 따라서 경매신청이 취하되면 법원사무관등은 등기관에게 경매개시결정등기의 말소를 촉탁하여야 한다.
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