(조세금융신문=이재홍 세무사) 양도차손이란 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 차감한 결과 마이너스가 되는 경우를 말한다. 양도차손이 발생한 경우 당연히 해당 자산의 양도소득세 산출세액은 발생하지 않는다. 그럼에도 양도소득세를 신고해 두는 것이 좋은 이유 및 양도차손의 통산방법과 기타 주의사항에 대해 살펴보고자 한다.

 

1. 양도차손이라도 양도소득세 신고를 해야 하는 이유

 

같은 과세기간(1.1~12.31)에 양도차손이 발생한 자산과 양도차익이 발생한 자산을 각각 양도한 경우 양도차손과 양도차익을 서로 통산한다. 예를 들어 2023년 1월에 토지를 취득가액 보다 낮게 양도하여 양도차손 2000만원이 발생했고, 2023년 11월에 상가를 양도했는데 양도차익이 1억원인 경우 토지의 양도차손 2000만원을 상가의 양도차익 1억원에서 공제하여 8000만원에 대해서만 양도소득세를 계산한다.

 

따라서 양도차손이 발생한 자산은 동일 과세기간에 양도차익이 발생한 자산의 양도소득세를 줄이는 효과가 있다.

 

따라서 양도차손인 자산을 동일 과세기간의 양도차익과 통산하기 위해서는 신고하여야 절세효과를 볼 수 있다. 또 양도차손인 것은 납세자가 입증하여야 하므로 과세관청에서 무신고분에 대한 결정을 위해 양도차손임을 입증할 자료를 요구할 수 있으므로 나중에 관할 세무서에서 연락이 와서 제출하는 것보다 처음부터 알아서 신고하는 것이 좋겠다.

 

2. 양도차손이 발생한 자산을 무신고하는 경우 무신고가산세 적용되지 않음

 

납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우(예정신고를 포함하고 ｢교육세법｣ 및 ｢농어촌특별세법｣에 따른 신고는 제외한다)에는 산출세액 등의 100분의 20에 상당하는 금액을 가산세로 한다.

 

다만, 추가로 납부할 세액(가산세액은 제외)이 없는 경우에는 신고불성실가산세를 적용하지 않는다. 따라서 양도차손이 발생한 자산을 신고하지 않더라도 무신고에 따른 신고불성실가산세는 없다.

 

3. 양도차손의 경우에도 환산취득가액 적용에 따른 가산세는 적용됨

 

거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 한정)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정)의 5%에 해당하는 금액을 가산세로 납부하여야 한다.

 

해당 규정은 ｢소득세법｣ 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다(114조의2 ②). 즉, 양도차손이 발생하여 산출세액이 없는 경우라도 신축 또는 증축 후 5년 이내 양도하면서 환산취득가액 등을 적용하는 경우에는 반드시 가산세를 적용하여 신고해야 한다.

 

참고로 감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세는 1세대 1주택 비과세의 경우에는 적용하지 않는다. 다만, 양도가액 12억원 초과분에 대해 과세하는 고가주택(부수토지 포함)의 경우 해당 건물분에 대한 환산취득가액 전체금액에 대하여 적용한다(기획재정부재산-939, 2018.11.1., 서울행법 2018구단21616, 2019.8.21.).

 

4. 양도차손 통산 범위 및 이월공제여부

 

① 부동산 등(토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산), ② 주식 등 ③ 파생상품 등으로 구분하여 각 그룹 내에서만 양도차손을 통산한다. 즉 부동산 등의 소득과 주식 등의 소득은 서로 통산할 수 없다.

 

또한 결손금은 당해 연도에 발생한 양도소득금액에 대해서만 통산이 되므로 잔여 결손금은 차기연도로 이월하여 공제할 수가 없다. 따라서 양도차손이 발생했고 근시일내에 다른 자산을 양도할 계획이라면 이왕 양도차손이 발생한 과세기간에 양도하여야 절세효과를 볼 수 있다.

 

5. 양도차손 공제순서

 

양도차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 우선 공제하고, 잔여 양도차손은 다른 세율이 적용되는 자산에서 공제한다. 이때 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다(소법 102 ②, 소령 167의2).

 

6. 감면소득이 있는 자산과 양도차손 통산방법

 

「소득세법」 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 「소득세법」 제90조의 규정에 의한 감면소득으로 본다.

 

7. 국외자산 양도차손 통산 금지

 

국내외의 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세표준 및 산출세액을 각각 구분하여 산정하는 것이며, 국외자산에서 발생한 결손금은 국내자산의 양도차익과 통산하지 아니한다.

 

다만, 파생상품(2017.1.1. 이후 양도분부터) 및 주식(2020.1.1. 이후 양도하는 분부터)의 경우 국내자산과 국외자산간 손익을 통산하도록 개정하였다.

 

8. 비과세 자산의 양도차손은 통산되지 않음에 주의

 

양도소득금액은 자산별 양도소득금액(｢소득세법｣ 제94조 제1호, 제2호 및 제4호)과 과세대상 결손금을 통산하는 것으로 과세되지 아니하는 1세대 1주택의 양도로 발생하는 양도차손은 양도소득금액에서 차감하지 않는다(기획재정부재산-917 2011.10.27.).

 

실무상 비과세자산에서 발생한 양도차손을 과세대상자산의 양도차익에서 공제하여 추징되는 경우가 있는데 주의할 필요가 있다.

 

다만, 1세대 1주택 비과세대상인 고가주택과 일반주택을 같은 연도에 양도하는 경우로서 고가주택은 양도차손이 발생하고 일반주택은 양도차익이 발생한 경우 총양도차손 중 12억원 초과분에 상당하는 양도차손에 대하여만 통산 가능하다(사전법령해석재산 2015-377, 2015.12.11.).

 

9. 주택과 부수토지를 일괄양도하는 경우라도 구분계산하여 건물의 양도차손 생기는 경우 장기보유특별공제 측면에서 절세가능

 

두 개의 자산에서 양도차손과 양도차익이 각각 발생하는 경우에 우선 양도차익인 자산에 대해 장기보유특별공제를 적용한 후 양도차손을 통산한다(부동산거래관리-1204,2010.10.1.).

 

주택과 부수토지를 일괄양도하는 경우로서 환산취득가액을 적용하는 경우 전체적으로는 양도차익이 발생하지만 토지와 건물로 안분계산한 경우 건물이 양도차손 발생하는 경우가 있다. 전체 양도차익은 안분계산여부와 상관 없이 동일하나 안분계산하면 토지의 장기보유특별공제액이 커질 수 있다.

 

즉, ｢소득세법｣ 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산한다(부동산거래관리-1204, 2010.10.1.).

 

이 경우 장기보유특별공제액이 통산 후 양도차익에 대해 적용하는 것보다 양도차익이 발생한 부수토지에 대해서만 적용할 경우 납세자에게 유리하게 적용된다.

 

10. 재개발‧재건축의 경우 관리처분계획인가전 양도차손 발생시 통산문제(개인의견)

 

관리처분계획인가전은 양도차손, 관리처분계획인가후는 양도차익이 발생하는 경우 장기보유특별공제 및 양도차손 통산 방법에 대해 현재 유권해석이 없다.

 

재개발‧재건축의 경우 양도차익을 관리처분계획인가전 양도차익과 관리처분계획인가후 양도차익으로 구분하여 계산하며, 장기보유특별공제는 기존부동산분의 양도차익과 청산금납부분 양도차익에 대해 각각 적용하도록 하고 있다.

 

관리처분계획인가 직전에 기존부동산을 취득하는 경우 평가액이 취득가액보다 낮아 관리처분계획인가전 부분에서 양도차손이 발생하는 경우 양도차손 통산과 장기보유특별공제의 적용순서에 따라 소득금액이 달라지는 문제가 있다.

 

이 경우 일차적으로 관리처분계획인가전 양도차손과 관리처분계획인가후 양도차익 중 기존부동산분 양도차익을 통산하여 기존부동산 양도차익(또는 양도차손)을 구하고, 이차적으로 기존부동산분 및 청산금납부분 중 양도차손을 제외한 양도차익인 부분에 대해서만 장기보유특별공제를 적용한 후 소득금액을 합산해야 한다고 판단된다.

 

 

[프로필] 이재홍 세무사

•이재홍세무사사무소 대표

•(전)서울시 중구청 지방세심의위원

•(전)성동세무서 국세심사위원

•서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

•안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

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