(조세금융신문)  도시재생사업의 변화

서울특별시의 경우 그동안 추진되어 온 도시재생사업 중 대규모 주택재건축·재개발정비구역이 해제되고 있다. 서울특별시의 경우, 2012년 12월 정비구역이 총 1300개 구역으로 뉴타운 305구역, 주택재개발사업 529구역, 단독주택재건축사업 276구역, 공동주택재건축사업 190구역에서, 2015년 3월 정비구역은 총 1149개 구역으로 뉴타운 270구역, 주택재개발사업 491구역, 단독주택재건축사업 174구역, 공동주택재건축사업 214구역으로 해제구역이 189개로 늘어나 정비구역의 수가 줄어들었다.

앞으로 더 많은 정비구역들이 해제될 것으로 예상된다. 이러한 정비구역 해제 배경에는 기존 정비사업의 규모가 크고, 주민의 이해가 복잡해 과도한 분담금과 주민 재정착의 어려움이 있다. 여기에 주민들의 주거에 대한 인식이 변하고 있고, 마을 만들기 사업 및 생활협동조합의 등장 등 다양한 방식으로 주거환경을 바꿔갈 수 있다는 것을 경험하고 있다. 그 차선책이 바로 가로주택정비사업이라고 생각한다.

정비사업의 대안

철거위주의 대규모 개발사업의 한계점을 극복하고, 시대적 변화와 요구에 따라 대안으로 내어놓은 것이 가로주택정비사업이다. 기존의 정비사업과 달리 사업 추진절차가 단순하고 기간이 짧아 소규모 미니재건축사업으로 작게는 20억에서 500억 단위의 소규모 개발사업이다.

가로주택정비사업은 도시계획도로로 둘러싸인 면적이 10,000㎡ 미만의 지역을 대상으로 주민 동의율이 전체 토지 등 소유자의 80%, 전체 건축물 수 대비 노후·불량건축물 비율이 2/3 이상으로 최소 사업규모는 단독주택 호수와 공동주택의 세대수가 20 이상 충족되면 된다.

정비사업의 변화와 기대

서울특별시에서는 과거의 주택재개발·재건축사업위주에서 본격적으로 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 우선 먼저 중랑구 면목동지역으로 사업승인을 신청할 예정이며, 강남구 양재동, 송파구 송파동, 마포구 합정동 등 여러 곳에서 주민논의를 통해 사업이 추진되고 있다. 그동안 주목받는 사업임에도 불구하고 크게 활성화되지 못해, 서울특별시는 다양한 지원책을 내어놓고 있다.

첫째, 2014년 7월 활성화 지원책으로 공공관리제도 활용, 시공자 선정방법 개선, 미분양주택 매입 후 공공주택 활용. 건축공사비 융자지원을 하고 있으며 둘째, 2015년 5월, 안정화지원책으로 SH공사 가로주택정비사업시행, 복합개발을 통한 도시재생개발 추진, 공동이용시설 설치지원, 시공보증상품개발을 연이어 내놓았다.

이렇게 다양한 지원책이 있음에도 불구하고 여전히 사업추진에 있어 가장 어려운 부분은 사업 대상지 내 세대주 간의 갈등이다. 초기 사업추진 여부에서부터, 사업추진 시 분담금산정 등 다양한 갈등이 발생하게 된다. 그래서 가로주택정비사업에서 가장 중요한 해결점은 주민들이 함께 같은 목표를 갖고 사업을 주체적으로 끌고 가겠다는 의지다.

가로주택정비사업의 활성화를 위한 제언

지금까지 철거위주의 뉴타운사업, 주택재개발, 주택재건축 등 대규모 개발로 진행되어 온 도시재생사업이 향후에는 소규모 단위로 바뀌어야 할 때가 되었다. 그 대안이 바로 가로주택정비사업이라면 이를 활성화하기 위해서는 다음과 같은 문제점을 보완해야 할 것이다.

첫째, 지역의 문화적·역사적 가치를 유지·보존하기 위해서는 1층 상가에 대한 마을 만들기 차원의 지원이 필요하다. 사업추진에 있어 생업으로 상가를 운영하는 근린생활시설에 대한 배려가 없어 현재 거주 중인 상가들이 다른 지역으로 내몰리게 되어 있어 반대 아닌 반대를 하는 것이다. 이에 따라 가로주택정비사업도 지역의 상권을 유지시킬 수 있는 근린생활시설에 대한 정책적 배려가 필요하다.

둘째, 서울특별시 뿐 아니라 전국에서 진행되는 가로주택정비사업은 각 지방자치단체 별 조례기준이 다르고, 주택재건축·재개발사업에 익숙한 공무원들의 가로주택정비사업에 대한 인식부족은 가로주택정비사업의 진행이 늦어지게 되는 원인이기도 하다.

셋째, 현실적인 지원책으로는 가로주택정비사업에도 시공보증이 필요하다. 사업규모로 보면 가로주택정비사업은 건설규모가 20억에서 500억 단위 규모로 중소 건설사 위주로 진행될 수밖에 없다. 따라서 대형건설사들이 추진하기에는 작은사업인 관계로 결국 중소 건설사들의 시공보증이 절실하다. 그러나 대부분의 중소 건설사들은 자본과 신용이 열악한 관계로 시공보증의 어려움이 있어 이에 대한 해결책이 있어야할 것이다.

넷째, 가로주택정비사업을 추진하는 중소규모 건설사에게도 정책적 배려인 금융지원이 필요하다. 열악한 환경 속에서 거주하는 이들의 환경개선 차원이 사업이라면 이들이 재정착할 수 있도록 조합원들의 분담금을 낮출 수 있는 장기저리 융자 등 금융지원이 뒷받침되어야 하는 것이다.

다섯째, 가로주택정비사업에 대한 주민들의 인식변화가 필요하다. 가로주택정비사업은 추진위원회 구성없이 바로 조합인가로 이어지기 때문에 과거의 주택재건축·재개발사업에서 발생했던 추진위원회의 비리나 조합원간의 비리 등을 사전 예방할 수 있는 장점이 있다. 그래서 주민들의 건강한 커뮤니티를 통한 성숙된 합의와 의사소통만 이뤄진다면 사업진행 속도는 빨라질 것이며 사업 역시 활성화 될 것이므로 참여 주민들의 인식전환과 홍보가 절실하다.

가로주택정비사업 시장에 대한 기대

가로주택정비사업은 주민들이 선택하여 진행할 수 있는 소규모 미니 주택재건축사업이다. 이를 통해, 주택과 함께 주변환경을 개선하고, 부담 가능한 주택을 공급할 수 있는 사업인 만큼 앞으로는 대규모 개발보다는 작은 단위의 도시재생으로 변화되어야 할 것이며 또한 이를 기대해 볼 수 있다.

그리고 중소 건설사 시공보증과 주택도시보증공사의 금융지원 등 정책적 지원이 이뤄진다면 앞으로 빠르게 사업이 확산될 것으로 기대한다. 그러나 무분별한 개발보다는 보다 더 세련되고 합리적인 토지이용은 물론 사용하기 편리하고 저렴하면서도 아름다운 주거환경을 만드는 것이 무엇보다도 중요하다고 본다.

가로주택정비사업은 사회적 측면에서 커뮤니티를 위한 공동이용시설 마련과 입주자들이 함께 할 수 있는 프로그램 운영 그리고 Human Security, 주민들의 교류를 통한 사회 안전망 구축 등 다양한 요소들에 대한 검토가 이뤄져야 할 것이다.

경제적 측면에서는 입주자의 편의를 위한 토탈하우징 서비스를 제공함으로써 삶의 질을 높이고 인근지역의 환경개선을 통해 그 지역의 부동산 가치를 높이는 다양한기법 도입도 필요하다. 뿐만 아니라 저렴하면서도 디자인적 측면에서 일본 치바현의 마쿠하리 베이타운이나 유럽의 저층 중정형 공동주택 등과 같은 좋은 사례를 접목하여 도시의 새로운 풍경을 만들어 갈 수 있어야 할 것이다.

이렇게 다양한 측면의 고민이야말로 혹시나 예상되는 도심지의 난개발을 막을 수 있는 진정한 가로주택정비사업이 될 것으로 생각한다. 이는 바로 주거환경차원에서 추진되고 있는 도시재생의 중요한 가치를 추구하는 것이라고 할 수 있다.

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