(조세금융신문=이정욱 기자) HDC현대산업개발(HDC현산)이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업에서 조합원 수익 극대화를 위한 파격적인 조건을 제시했다. 조합 원안 대비 약 5651평의 분양면적을 추가 확보해 약 3755억원 이상의 추가 분양수입을 확보할 수 있도록 한 것이다. 이에 따라 조합원 각 세대당 약 8억5000만원의 추가 수익을 기대할 수 있게 됐다.

29일 정비업계에 따르면 HDC현산은 분양면적 확대에 따른 미분양 리스크를 차단하기 위한 해소 방안도 함께 제시했다. 늘어난 주거 및 비주거시설에 대해 미분양이 발생할 경우, '최초 일반분양가' 또는 '준공 시점 감정평가액' 중 더 높은 금액으로 대물변제를 보장한다는 계획이다. 이로써 미분양 여부와 관계없이 조합원 분담금 증가나 사업성 훼손 위험을 사전에 차단할 수 있다는 설명이다.

이는 경쟁사인 포스코이앤씨와 차별화된 전략이다. 포스코이앤씨는 상업시설에 대해 일반분양가 대비 20~30% 저렴한 관리처분기준가로 대물변제하거나, 업무시설에 대해서는 대물변제 대신 책임임차를 제시했다. 전문가들은 “미분양 물건을 관리처분기준가로 책정할 경우 조합원 비례율 하락과 자산가치 감소로 이어질 수 있다”고 경고했다.

특히 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘을 정도로 사업성에서 비주거시설 분양 성공 여부가 핵심 변수로 작용한다. 용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원 이상의 높은 가격에 거래되며 인기가 높지만, 상업시설은 2017년 준공된 ‘용산푸르지오써밋’ 사례처럼 일부 공실이 여전히 존재하는 등 활성화가 쉽지 않은 상황이다.

실제 주변 시세를 기준으로 비주거시설을 분양할 경우, 조합원안 기준 분양수입은 약 2조 원 규모로 추정된다. 그러나 20% 미분양이 발생할 경우 약 4000억원의 손해가 예상되며, 조합원 인당 약 9억1000만원의 손실이 발생할 수 있다. 미분양 비율이 30%로 늘어날 경우 총 6000억원가량의 분양수입 감소가 예상되며, 조합원 1인당 손실액도 약 13억6000만원까지 증가한다.

정비업계 관계자는 “최근 주요 정비사업에서는 상가 등 비주거시설 미분양 시 최초 분양가로 대물변제를 제시한 건설사들이 모두 시공사로 선정됐다”며 “이는 조합원 수익과 직결되는 핵심 사안으로, 양보할 수 없는 조건”이라고 강조했다.

이어 “포스코이앤씨가 상가에 종합검진센터를 유치하겠다고 밝혔지만, 국제업무도시에 대형 종합병원 계획이 있어 실효성에 의문이 제기된다”며 “오피스 책임임차 제안 역시 과거 파크원 사례처럼 실질적 해결책이 되기는 어려울 것”이라고 덧붙였다.

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