(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난 4월 정부는 「2018년 상가건물임대차 실태조사」를 통해 “2017년 말 기준 전국 상가건물의 권리금 평균은 2352만원인 것으로 조사되었다”고 발표했다.

 

이 금액은 5년 전 2012년 말 기준 조사금액 2748만원보다 약 400만원이 줄어든 수치이다(서울은 920만원 감소한 3300만원, 수도권 주요 도시는 500만원 감소한 2400만원).

 

상가 중 절반은 권리금 주고 입점, 퇴거시 회수 비율은 65%에 불과

 

상가건물에 입주하면서 권리금을 지불한 임차인 비율 역시 2012년 말(55.1%)보다 약 10% 줄어든 50.8%인 것으로 조사되었다. 불경기 영향일 수 있겠지만, 자영업자들의 어려운 영업여건을 고려하면 권리금 하락은 바람직한 현상으로 평가할만하다.

 

권리금이란 무엇이고, 권리금에 대한 현황은 어떠할까? 권리금이란 상가건물에서 영업 하고자 하는 임차인이 직전에 그곳에서 영업을 하고 있던 임차인에게 시설물 인수(시설권리금), 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익(바닥권리금), 영업상의 노하우나 거래처 이전(영업권리금)에 대한 대가로 지불하는 금액을 합한 것을 말한다. 건물주에게 지불하는 임대보증금 및 월세와는 별개다.

 

우리나라 상가 중 절반 정도의 상가에는 권리금이 있으며 임차인 간 주고받는 것이 일반적이지만, 신축 후 비어있는 상가건물에도 ‘바닥권리금’이 붙어 있어 권리금을 건물주나 임대인에게 주는 경우도 더러 있다.

 

「2018년 상가건물임대차 실태조사」에 따르면 권리금을 지불하고 들어온 임차인은 자신 또한 사업장을 양도할 때 후임 임차인으로부터 권리금을 받고 나가길 희망하고 있으며(약96%), 심지어 자신이 지불한 금액보다도 약 25% 정도를 올려받고 나갈 생각인 것으로 조사되었다.

 

그러나 현실은 임차인의 기대와는 거리가 멀다. 현재 사업장에서 권리금을 포함한 투자금액을 모두 회수하고 나가는 임차인은 65%에 불과하며, 약 35%의 임차인은 본인이 지불한 투자금액을 회수하지 못한 체 퇴거하고 있고 그 중 많은 부분을 권리금이 차지하고 있는 것으로 조사되었다.

 

권리금을 받지 못하고 퇴거하는 경우 회수하지 못한 ‘권리금상당액’은 임차인이 지불하는 월세의 12∼18개월 치에 해당되는 적지 않은 금액이다.

 

이처럼 상가세입자의 투자비용 중 권리금 비중이 크므로 정부는 2015년 5월 13일 「상가건물임대차보호법」에 권리금보호규정을 신설하여 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 경우에 임대인이 권리금을 대신 물어 주도록 하였다.

 

2018년 10월 16일에는 임차인이 임대인에게 기존 계약을 갱신하여 줄 것을 요구할 수 있는 기간도 5년에서 10년으로 늘렸다(계약갱신청구권).

 

법 개정으로 종전보다 상가 임차인의 지위가 현저히 높아진 것은 사실이나, 국·공유토지 위에 있는 상가, 재건축·재개발 구역에 포함되어 철거되는 상가, 복합쇼핑물상가 등은 권리금 보호규정이 적용되지 않아 분쟁 여지는 여전히 남아있다.

 

상가 개·폐업을 쉽게 할 수 있도록 권리금 대폭 낮아져야

 

권리금분쟁을 해결하기 위한 근원적인 방법은 무엇일까? 필자의 연구결과에 의하면 지금 시장에서 거래되는 권리금 가격은 실질 가치 이상으로 거품이 많이 끼어 있는 것으로 분석되었다.

 

권리금이 지금보다 대폭 떨어져야 실질 가치에 근접하고, 권리금으로 인한 갈등도 줄어들 수 있다. 권리금이 하락해야 하는 이유도 충분하다.

 

첫째, 계약갱신청구권 행사 기간이 5년에서 10년으로 길어진 점이다. 「2018년 상가건물임대차 실태조사」에 의하면 임차인이 한 점포에서 영업하는 기간은 업종별로 차이가 있긴 하지만 평균 약 7년 정도이다. 「상가건물임대차보호법」 개정으로 임차인은 본인의 귀책 사유가 없는 경우 한 곳에서 최대 10년까지는 영업할 수 있게 되었다.

 

임차인이 평균적인 영업 기간(7년) 동안 영업을 한 후 퇴거하는 경우를 생각해보자. 상가인테리어 평균 수명이 보통 7∼10년 정도이므로 새로운 임차인이 점포를 인수할 경우 다시 쓸 수 있는 시설물(시설권리금)은 거의 없다고 보아야 한다.

 

위치에 따른 영업상의 이익(바닥권리금)과 영업상의 노하우나 거래처 이전에 대한 대가(영업권리금)도 상권과 유행의 빠른 변화를 보이는 최근의 경향을 고려하면 많은 금액을 줄 하등의 이유가 없다.

 

영업부진으로 법상 보호되는 영업기간(10년)을 다 채우지 못하고 도중에 퇴거하는 경우라면 시설권리금 일부만 인정되어야 하는 것이 지극히 상식적이다.

 

둘째, 권리금이 기형적으로 커짐으로 인해 나타난 부작용을 방지할 필요가 있다. 그동안 지나치게 높은 권리금은 임차인으로 하여금 영업수익이 신통치 않아도 권리금을 받고 나가기 위해 억지로 영업을 계속하게 하는 부작용이 있었다.

 

임차인의 ‘억지영업’은 임대인에게는 상가건물의 공실 위험을 없애주어 임대료 하락을 막아주고, 임대료 및 상가가격을 오히려 높이는 부작용을 낳았다(2016년 대비 2019년 상가가 격상승률 약 30%).

 

마지막으로, 최근 소비 경향이 상가매장에서 홈쇼핑 등 오프라인으로 급격히 옮겨가는 환경에 대응하기 위해서다. 시시각각 변하는 소비트렌드 변화에 대응하려면 새로운 업종에 쉽게 진입할 수 있도록 문턱이 낮아져야 한다. 그러려면 초기 투자비용이 적어야 하고, 초기 투자비용의 절대적인 비중을 차지하는 권리금이 낮아져야 바뀌는 소비 트렌드에 맞추어 개업과 폐업을 쉽게 할 수 있다.

 

임차인끼리의 권리금 폭탄 돌리기, 이제는 끝내야 할 때

 

올 3월 기준 우리나라 자영업자 규모는 약 560만명으로 경제활동인구 5명당 1명꼴이다. 전체 권리금 규모에 대한 정확한 통계는 없으나 업계에서는 약 33조원 정도로 추정하고 있다.

 

임대인에게 지불하는 임대보증금보다도 기형적으로 높게 형성되어 있는 권리금은 점점 더 덩치를 키워가면서 대물림 되고 있으며, 권리금 장사만을 노리고 개업과 폐업을 반복하는 전문적인 컨설팅업체마저 등장하고 있는 실정이다.

 

거품이 꺼져 언제 터질지 모르는 권리금 폭탄을 들고서 경제적 약자인 임차인끼리 폭탄 돌리기를 해서야 되겠는가? 이제, 그만 두어야 할 때이다.

 

위험한 폭탄 돌리기를 막는 근본적인 방법은 애당초 거품을 만들지 않는 것이다. 상가권리금, 지금보다 절반정도로 대폭 떨어져야 한다.

 

 [프로필] 양기철  (주)하나감정평가법인 부회장

 감정평가사/경영학박사

 가천대학교 겸임교수

 

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