(조세금융신문=임다훈 변호사) 아파트 매매계약, 임대차계약을 앞두고 해당 아파트를 빨리 계약하지 않으면 다른 고객과 계약이 성사될 가능성이 높다, 빨리 가계약금을 넣으라는 권유를 공인중개사로부터 받는 경우가 많다. 그래서 매도인(임대인)과 사이에 구체적 의사 합치 없이 공인중개사가 알려준 매도인(임대인)의 계좌로 일정 금액을 지급하기도 한다.

 

이런 경우 추후에 계약을 하지 않게 되었을 때 이미 지급한 가계약금을 반환받을 수 있을까? 혹은 매도인(임대인)은 다른 매수인(임차인)과 계약을 하게 된 경우 지급받은 가계약금의 배액을 상환해야 할까?

 

아래에서는 가계약금이 어떤 의미를 가지는지 살펴보고, 가계약금 포기, 배액상환에 관하여 최근 선고된 대법원 판결에 대해 알아본다.

 

가계약금의 의미

 

부동산임대차계약의 체결에 앞서 임차인이 임대인에게 교부하는 가계약금은 당사자의 통상적인 의사나 약정의 취지에 비추어 기본적으로 임차인이 임대인에게 임차목적물에 관한 임대차계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결될 경우에는 그 임대차보증금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하게 된다(서울중앙지방법원 2022. 5. 20. 선고 2021나67741 판결 중).

 

임차인의 가정적 의사를 추적해보면, 임차인이 이를 지급하는 이유의 대부분은 일단 임대인의 계좌에 ‘걸어놓고’ 임대인이 다른 임차인과 먼저 계약하는 것을 막기 위해서일 것이다. 그 과정에서 임대인과 구체적인 의사 합치 없이 부동산 중개인이 임대인의 계좌번호를 알려줘 일방적으로 지급되는 경우도 많다.

 

이런 경우에 임대인이 더 높은 금액을 부르는 다른 임차인과 계약을 체결하고자 할 때, 지급받은 가계약금의 배액을 상환해야 한다면 임대인으로서는 다소 억울할 수도 있을 것 같다. 가계약금의 지급이 일방적이었기 때문이다.

 

혹은 임차인이 먼저 변심하는 경우에, 지급한 가계약금을 포기해야만 한다면 임차인으로서는 꽁돈(?)을 날려서 억울하고, 반대로 임대인 입장에서는 불로소득을 얻은 결과에 이르게 된다.

 

교부자는 포기, 수령자는 배액상환?

 

만약에 가계약금을 ‘계약금’처럼 본다면, 이른바 해약금에 관한 민법의 법리가 적용되어서, 가계약금을 교부한 자는 이를 포기하고 수령한자는 배액 상환을 해야만 계약을 해제할 수 있게 된다.

 

그런데 위에서 본 가계약금의 의미에 비추어보면 꼭 그렇게 볼 수는 없을 것으로도 생각된다. 왜냐하면 가계약금은 당사자의 의사 합치 없이 일방적으로 지급되는 경우도 많고, 가만히 앉아서 가계약금을 지급받은 매도인(임대인)의 지위를 그 정도까지 보호해줘야 하는지도 의문이기 때문이다.

 

위와 같은 견지에서, 최근 대법원 판결(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결)은 아래와 같이 설시하고 있다.

 

“가계약금에 관하여 해약금 약정이 있다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”

 

같은 취지에서 대법원은 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되지 않는한, 교부자(매수인, 임차인) 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 수령자(매도인, 임대인)에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)고 판시하여 같은 판시를 이어나가고 있다.

 

가계약금 지급은 신중히

 

앞서 본 판례의 태도는 기본적으로 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 없는한 가계약금을 반환청구할 수 있고, 가계약금을 배액으로 상환할 필요도 없다는 취지이다.

 

따라서 원칙적으로 가계약금의 교부만으로는 당사자를 과도하게 구속할 수는 없다고 하겠으나, 가계약금 지급의 경위, 지급의 동기와 의사, 거래관행 등에 비추어 해약금 약정이 있었다는 것으로도 해석될 수 있으므로, 가계약금 지급에 있어서는 주의를 요한다.

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

 

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