(조세금융신문=임다훈 변호사) 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 시행, 법률 제17470호로 개정된 것 이하 ‘개정법’)은 임대차 3법으로 불리면서 임대차거래 신고제, 계약갱신요구권, 월세 상한 제도를 도입하였다. 기본적으로 임차인의 보호를 위한 개정이지만, 개정법으로 인한 경제적 불이익이 임차인에게 돌아가 결국 시세가 상승하는 등 여러가지 탈도 많았다.

 

한편 법적으로는, 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권이 도입되면서 그 행사방법 등에 관한 해석이 분분하여 ‘이런 경우는 어떡하나요?'라는 질문도 많이 받았었다. 이번 호에서는 그런 질문에 대한 답을 해주는 대법원 판결이 선고되어 아래에서 살펴본다.

 

계약갱신요구권의 행사기간

 

개정법은 2020년 7월 31일 시행되어 임차인의 계약갱신요구권을 최초로 도입하였다(상가임대차의 경우 2013년부터 도입). 임대인은 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 사이에 임대차계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.

 

그리고 개정법은 부칙에서 법 시행 전에 체결된 계약에 대해서도 적용된다고 규정하므로, 2020년 7월 31일 이전에 체결된 계약도 개정법 시행 이후에 계약이 종료되는 경우에는 개정법의 보호를 받을 수 있다.

 

주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신 통지 시기에 관하여, 2020년 6월 9일 개정 전에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지’로 규정하고 있었으나 위 개정에서 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’로 변경하였고, 위 변경조항은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨. 따라서 2020년 12월 10일 이후의 계약은 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’ 행사하는 것이 맞고, 그전의 계약은 ‘6개월 전부터 1개월 전까지’ 행사하는 것이 맞다. 이 대법원 판례도 ‘6개월 전부터 1개월 전까지’ 행사하여야 하는 사안임.

 

여기서 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전에 체결된 계약도 보호를 받을 수 있으나, 행사기간이 정해져 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 임대차기간 끝나기 전 최소 2개월 전까지는 권리를 행사했어야 하는 것이다.

 

그렇다면 만약에 법 시행 후 1개월 내에 임대차기간이 종료하는 경우에는 어떻게 될까. 예를 들어 2020년 8월 15일에 종료되는 임대차계약의 경우는 개정법의 적용범위에는 포함되나, 계약 종료 2개월 전까지 이 권리를 행사했어야 하는데, 아뿔싸! 이미 행사기간이 도과되어 버린 것이다. 이런 경우에는 임차인이 보호받을 수 있을까.

 

대법원의 판결

 

판례 사안에서의 임대차계약은 2020년 8월 15일 종료되는 계약이다. 임차인은 개정법이 시행되기 전인 2020년 7월 9일 갱신요구를 하였다. 이미 그때부터 주택임대차보호법이 개정될 것이라는 점이 언론을 통해 공개되고 있었으므로, 아마도 임차인은 미리부터 계약갱신요구권을 행사하여 놓는다는 의미로 계약을 갱신 통지를 한 것으로 보인다.

 

그러나 개정법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(위 사안에서는 1개월 전까지)까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구한 경우 적용되는 것이고, 개정법은 2020년 7월 31일 시행되었으므로, 그 권리가 개정법에 의해 발생되기 이전에 권리를 행사한다는 것은 개념상 있을 수 없는 일이다.

 

대법원도 임차인의 2020년 7월 9일자 갱신요구는 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정법에 한 계약갱신요구권을 행사한 것으로 볼 수 없다고 보았다. 실은 법리상 당연한 해석론인데, 한편으로는 이렇게 보면 임차인이 억울할 수도 있겠다는 생각이 들기도 한다.

 

이미 개정법 시행 전부터 계약갱신요구권이 도입된다는 사실을 알고 있었고(임대인과 임차인 모두 마찬가지였을 것이다), 그에 따라 개정법이 시행되면 즉각 계약 갱신의 효과를 누리기 위하여 미리부터 의사표시를 해두었던 것으로 보이기 때문이다.

 

그러나 법 시행 전의 권리행사를 유효한 권리행사로 보기는 어렵겠다. 위와 같은 사안이 굉장히 많이 발생하는 것으로 알고 있는데(2020년 8월 1일부터 2020년 8월 31일까지 한 달 동안 전국에 수없이 많은 임대차계약이 종료되기 때문에) 이번 대법원 판결이 선고되면서 이와 같은 논란은 종식될 것으로 보인다.

 

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

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