(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법은 제1조에서 ‘이 법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로’ 함을 스스로 밝히고 있다. 그 목적을 실현하기 위하여 소위 임대차 3법이 도입되었고, 이제 시행된지 1년이 넘어가고 있다. 짧은 기간이지만 당초에 우려했었던 부분이 현실화 되기도 하고, 생각지도 못했던 부분에서 문제가 발생하기도 하는 듯 하다.

 

게다가 법 해석에 있어서 큰 기준이 되는 법원의 판결도 오락가락 하는 경우를 종종 보게 된다. 주택임대차보호법은 과연 그 목적을 잘 실현하고 있을까. 전셋값 상승 등의 경제적 문제는 차치하고서라도, 법 해석상 나타나는 실무적 문제를 살펴본다.

 

거짓 실거주와 손해배상의 범위

 

개정 주택임대차보호법(이하 ‘법’)은 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권을 도입하면서, 반대로 임대인이 실거주하는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 권리를 임대인에게 부여했다. 힘의 균형을 보장하기 위하여 양측에 무기 하나씩을 건넨 셈이다.

 

여기서 법은 임대인이 이 균형을 깨뜨리고 반칙을 쓰는 경우, 즉 ‘거짓 실거주’를 이유로 갱신을 거절하고 다른 임차인에게 높은 가격에 임대를 하는 경우에는 손해배상의 대상이 됨을 밝히고 있다(법제6조의3 제5항). 손해배상의 대상이 되는 것은 꼭 위와 같은 법조항이 없어도 상식적으로도 당연한 일이겠으나, 법은 여기서 한발 더 나아가 손해배상의 ‘액수’까지 정하고 있는 게 문제다(동조 제6항).

 

법에서 규정된 손해배상의 액수를 계산해보면 임대인의 이득에 비해 임차인이 실제로 받을 수 있는 금액이 많지 않다는 것이다.

 

입법자는 민사 손해배상청구 소송에 있어서 손해배상 범위의 입증이 어렵다는 실무를 잘 알고 있었던 듯 하다. ‘임대인이 거짓말을 해서 쫓겨난 손해의 액수’를 산정하고 입증하는 것이 소송상 거의 불가능하므로, 억울하게 쫓겨난 임차인의 소송상 편의를 위해 위와 같은 조항을 도입한 것일 터.

 

하지만 필자가 아는 한, 위와 같은 거짓 실거주로 인한 분쟁이 많이 일어나고 있음에도 손해배상청구소송이 거의 제기되지 않는 이유는 소송을 하더라도 받을 수 있는 손해배상금이 얼마 되지않기 때문이다. 법은 아래와 같은 계산방법을 규정한다.

 

손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.   ① 갱신거절 당시 월차임(‘환산월차임’. 현재 2.5%)의 3개월분에 해당하는 금액   ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액   ③ 거짓 실거주를 이유로 한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

예를 들어 임대인이 전세 4억원에 임대를 주다가, 거짓 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 새로운 임차인으로부터 전세금 1억원을 올려 받는 경우, 기존 임차인으로부터 손해배상청구소송을 당해도 그 청구금액은 250만원이다(동항 제1호).

 

제2호에 따르면 500만원이고, 실제 손해액과 위 금액들 중에 가장 큰 금액으로 손해배상액수를 산정하라고 하는 것이 법의 취지니, 임차인이 실제 손해액을 증명하지 못하는 한 임대인은 500만원을 배상하면 그만이다. 임차인 입장에서는 500만원 손해를 배상받기 위해서 소송을 제기할 수도 없는 노릇이다.

 

게다가, 최근에 법 시행령이 개정되면서 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 임차인은 해당 주택의 주민등록 및 확정일자를 열람할 수 있는 제도가 마련되었으나, 이를 열람하는 과정에서 담당 공무원들이 거부하는 등(미처 개정법을 파악하지 못한 이유인 듯 하다), 일련의 절차 자체가 과연 임차인이 감내할 수 있는 절차인지 의문스럽다.

 

마치며

 

제도 도입에는 일정 부분 고통이 수반된다. 입법자의 의도와는 무관하게 실생활에서는 아픔이 생기기도 하지만, 분명히 개정법의 취지에 맞는 효과가 나타나리라고 기대해 본다.

 

최근 하급심 법원에서는 개정법의 해석 및 적용에 관한 판결이 속속들이 선고되고 있는데, 그마저도 적어도 외견상으로는 결론을 달리하는 경우가 많아 아직까지는 혼란이 있기도 하다.

 

아직 시행 1년인 법이니, 걸음마 단계라고 생각하고 추후 입법적 보완과 법원의 해석 정립이 필요할 것이다.

 

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• OBS 행복부동산연구소 고정출연
• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

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