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올 하반기 전국 9만3천가구 분양…상반기 보다 2만가구 증가2014.07.09
(조세금융신문) 2014년 상반기 아파트 분양시장에서도 중소형 인기는 여전했다. 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 1순위 청약경쟁률은 평균 4.17대 1을 기록했다. 건설부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 올 하반기(7~12월) 전국에서 분양예정인 85㎡ 이하 중소형 아파트 분양물량은 약 9만3천가구로 조사됐다. 이는 상반기 중소형 분양 물량(7만4천364가구) 보다 약 2만가구 증가한 수준이다. 권역별로 △수도권 4만3천여가구 △광역시 1만1천여가구 △지방도시 3만9천여가구 등이다. 닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “하반기 중 박근혜정부의 거래활성화를 위한 추가 대책이 언제 시행되느냐에 따라 주택시장이 달라질 것”이라면서 “하지만 이와 상관없이 분양시장에서 입지와 분양가 경쟁력이 있는 중소형 인기는 꾸준할 것” 이라고 말했다. 하반기 분양예정인 중소형 물량을 권역별로 소개한다. ▶ 수도권 SH가 서울 서초구 내곡지구 6블록에 전용면적 39~84㎡, 총 5백85가구를 짓는 내곡지구 6단지를 7월 중 분양한다. 전용면적 59~84㎡ 1백62가구가 분양분이다. 7단지와 더불어 내곡지구에서 신분당선 청계산입구역과 가까운 역세권단지로 강남역까지…
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하반기 전세물량 많은 곳은 어디?2014.07.03
(조세금융신문) 지난 6월 하순부터 여름방학을 앞두고 전세난이 다시 시작되고 있다. 전세난이 심한 수도권 중소형의 경우 여름방학 2개월 전인 지난 5월 하순부터 전셋집을 알아보는 세입자들도 있다. 이럴 때 전세물량이 많이 나오는 새 아파트단지를 집중 공략하는 게 좋다.전세물건이 많이 나올 수 있는 새 아파트단지로는 첫 번째 신규 입주 물량이 많은 곳, 두 번째 입주 2년을 맞는 단지가 많은 곳, 세 번째 입주 4년을 맞는 단지가 많은 곳으로 나눌 수 있다.첫 번째의 경우는 분양 당첨자가 입주 잔금 등의 확보를 위해 전세로 물건을 내 놓는 경우가 많고 두 번째 및 세 번째의 경우는 보증금 인상이나 세입자 사정 등으로 전세 물건이 나오는 빈도가 높다. 닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “수도권 전세시장은 2014년은 물론 2015년 이후에도 로 강남권 재건축 이주수요가 급증하면서 전세난이 심화될 수 있다” 면서 “전세난을 피하려면 일찌감치 이주할 곳을 정하고 전세물건을 선점하는 것이 중요하다”고 말했다.하반기(7월~12월)중 남보다 빨리 싸게 중소형 전세물건을 확보할 수 있는 수도권 새 아파트단지를 한다.■ 신규입주하반기중 수도권에서 입주예정 아파트는 43곳 2만3
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 부동산펀드 취득세2014.07.03
(조세금융신문) 부동산을매입하면취득가액의4.6%에해당하는취득세가부과된다.하지만조세특례제한법제120조제4항은REITs,PFV,부동산펀드의경우취득세의30%를감면해주고있는데,이는부동산취득가액이수백억에이르는부동산개발사업의경우최소수억원이상의경제효과를제공하고있다.그런데,최근부동산펀드의취득세에관련한파격적인사건이있었다.많은자산운용사들이금융위원회에펀드등록전에부동산을취득하는관행을유지해오고있었는데,부동산취득세주무관청인안전행정부가2013.10.‘부동산펀드취득세감면은펀드등록이후부동산을취득한경우에만해당한다’는해석을내린것이다.더구나,최근조세심판원은이러한해석에따라취득세환수조치를이행한지자체의손을들어주었다.이러한조세심판원의결정은엄청난파급효과를지닌다.다른지자체들도앞다투어취득세환수에나설것이므로이로인한취득세부과액은총1천230억원에달하는데,일부자산운용사는200억원이상을부담해야하는것으로알려져있다.또한,조세심판원이스스로의결정을번복할가능성은없다고보이므로결국조세소송을제기하여법원의판단을기다릴수밖에없는데,이러한중대사안은대법원까지올라갈가능성이매우높다.즉,자산운용업계는최소2~3년의기간동안을기다려야하고,그동안은취득세가감면되지않는다는전제하에부동산펀드를운용할수밖에없다.자산운용업계가이번결정에대해반발하는것은당연하다.더욱
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국유 부동산 등기촉탁, 온라인으로 신속하게 처리2014.07.01
(조세금융신문) 앞으로 국유부동산 등기가 온라인으로 신속하게 처리된다. 법원행정처(처장 박병대 대법관)와 조달청(청장 민형종)은 7월 1일부터 국유재산의 효율적인 관리를 위해 국가 소유의 부동산에 대한 소유권 보존 및 이전 등기 등을 조달청의 전자촉탁으로 신청할 수 있도록 했다. 전자촉탁이란 등기신청을 위해 담당공무원이 등기소를 방문하거나 신청서 등을 우편으로 보내지 않고, 사무실에서 대법원 인터넷등기소에 접속하여 등기에 필요한 서류 등을 전자적인 방법으로 실시간 전송하는 것을 말한다. 그동안 국유재산 등기촉탁이 직접방문이나 우편발송 등 오프라인으로 처리됨에 따라 행정 소요일수가 평균 40일이 걸리고, 별도의 출장·우편비용이 지출되는 등 비효율적으로 이루어져왔다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 법원행정처와 조달청은 국유재산 등기촉탁 사무를 전자화하기로 의견을 모으고, 특별 전담 조직(TF팀)을 구성하여 대법원 인터넷 등기소와 조달청 국유재산조사관리시스템 간의 연계시스템을 구축했다. 또한, 대법원의 “관공서의 등기촉탁에 관한 예규”를 개정하여 전자촉탁에 관한 근거를 마련하였다. 국유재산 등기촉탁 전자화로 행정소요일수가 40일에서 2일로 크게 단축되고, 출장비…
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송도 센트럴파크 푸르지오 시티 오피스텔, 계약자 61% 중견 및 대기업 근무자2014.07.01
송도 센트럴파크 푸르지오 시티 투시도(조세금융신문) ‘인천의 강남’으로 불리는 송도 내 오피스텔 중 센트럴파크 푸르지오 시티를 계약한 사람들의 상당수가 임직원 수 300인 이상의 중견 및 대기업 근무자인 것으로 나타났다. 대우건설이 시공하고 인천아트센터가 시행하는 ‘송도 센트럴파크 푸르지오 시티’는 최근 계약자의 직군을 분석한 결과 전체 계약자의 61%가 중견 및 대기업 근무자인 것으로 분석됐으며 외국인 계약자도 7%인 것으로 나타났다고 1일 밝혔다.계약자의 직업군 분석에 따르면, 중견(임직원 수 300인 이상) 및 대기업 근무자가 61%에 달했으며 이어서 개인 및 법인 사업가 25%, 기타 외국계 기업 및 전문직 종사자가 14% 순으로 나타났다.지역별로는 서울과 경기 지역 거주자가 전체 계약자의 41%를 차지한 것으로 나타났다. 업체는 인천 외 지역의 계약률이 높은 이유로 최근 송도로 이전하고 있는 기업체 임직원들의 수요를 이유로 들었다. 분양 관계자는 “센트럴파크 푸르지오 시티가 인천경제청과 녹색기후기금(GCF) 사무국, 세계은행(WB) 한국사무소 등 다수의 국제기구와 관공서 등이 입주해 있는 G타워와 길 하나를 사이에 두고 있다”면서 “인근에는 포스코건
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리츠 등록·신고제로 전환해 투자 활성화한다2014.06.30
(조세금융신문) 이노근 의원(서울 노원갑)은 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)에 대한 진입규제를 완화하는 내용의 부동산투자회사법 개정안을 발의했다.리츠는 자본시장을 통해 직접 자금을 조달하여 부동산에 투자하는 선진적인 부동산 금융기법으로 2001년 제도 도입 이후, 일반국민들이 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 리스크는 나누어진다는 점에서 경제민주화에 기여했다.또한 거래가격의 공개를 통해 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하는 데 큰 역할을 하였으며, 부동산의 유동화를 통해 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하는 데에도 큰 역할을 해왔다.그러나 이 같은 장점과 긍정적인 기능에도 불구하고, 과도한 투자규제로 인해 주요국에 비해 성장세가 매우 더딘 실정이다. 특히 리츠의 유형과 특성을 고려하지 않은 일률적인 진입애 있어 영업인가제를 적용함에 따라 인해 시중의 부동자금이 리츠에 투자하는 것을 꺼리고 있는 실정이다.이와 같은 문제를 해소하기 위해 리츠의 성격과 소비자 보호의 필요성을 고려하여 핵심적인 규제인 리츠 진입규제를 합리화하는 개정안을 마련하였다.먼저 투자자 보호의 필요성이 상대적으로 낮고
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 관계부처와의 협의 tip2014.06.26
(조세금융신문) 부동산개발사업을진행하다보면여러가지법령해석의문제와부딪힌다.물론이미선례가있는경우이거나없더라도기존선례를통해확실하게결론을도출할수있는경우라면큰문제가없겠지만,그렇게자신할수없는경우도분명존재한다.일반적인법률문제라면어느정도의개연성만가지고도진행할수있겠지만부동산개발의경우는각각의프로젝트에달린금액이매우높기에그럴수가없다.법률문제에있어서도확신의수준에까지이르는의견이있어야만진행이가능하다는것이다.법률리스크역시다른리스크와마찬가지로최소화되어야만한다.그렇기때문에관계부처와의사전협의가매우중요하다.물론법해석은최종적으로대법원에서이루어지겠지만,그해석의대상이되는처분은행정청에서이루어지기때문에행정청단계에서원만하게해결된다면애초에소송에이를필요조차없는경우가많다.우선,무작정질문을던진다고해서관계부처가옳은답을해줄것이라는생각을버려야한다.담당공무원이라고해서관련법령의법해석에모두정통한것도아니고,모든질의사항에대해하나하나조사해가면서답변을할만한시간과자원도부족하다.법원에서법리를주장할때에는판례,논문등여러참고자료를제출하면서치열하게다투어야간신히원하는답을얻을수있는데,관계부처에답변을요구할때에도마찬가지의노력을기울여야하지않을까?법원에비해한결수월한점이라면,관계부처와의협의절차에서는소송에서와달리우리의주장을반박하는상대방이없다는것이다.단순
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상반기 1순위 청약자 335,790명…2.9배 ↑2014.06.25
(조세금융신문) 올해상반기 분양시장은 1순위 청약자가 2.9배 증가한 것으로 나타났다.상반기 1순위 청약자는 33만5천790명을 기록했다. 1분기(1~3월) 11만4천명에 이어 2분기(4~6월)에만 20만명을 넘어섰다.또 상반기 분양물량의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천1백25만원으로 지난해 같은기간보다 44만원 상승했다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2014년 상반기(1~6월) 분양실적을 조사한 결과 171개 단지, 9만5천228가구가 분양된 것으로 조사됐다. 주상복합 포함. 임대 제외. 전년 동기(135개 단지, 7만211가구) 대비 35.6% 증가했다.권역별로 △수도권 3만2천608가구 △광역시 3만214가구 △지방 중소도시 3만2천406가구 등 이다.광역시에서는 대구가 1만5천73가구, 부산이 9천699가구 공급으로 실적이 크게 늘었다.1순위 청약자 급증 - 광역시가 전체 66.8% 차지상반기 청약통장을 사용한 1순위 청약자는 33만5천790명이다. 전년 동기(11만3천898명)보다 2.9배 증가한 수준이다. 특히 광역시 1순위 청약자수가 급증해 상반기 전체 1순위 가운데 66.8%를 차지했다. 전년 동기(33.4% 차지)와 비교해
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상가점포임대차시 보증금 및 권리금2014.06.23
건물이나 주택을 임대차 할 때 임대차시 발생하는 임차인의 채무, 즉 임차인의 연체나 건물의 훼손에 대한 수리비 등을 담보하기 위해 임차인이 임대인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 보증금이라 한다. 이에 비해 권리금이라는 것은 주로 상가나 점포 임대차에서 발생하는 것으로 그 상가점포의 특수한 장소적 이익의 대가 또는 이에 더하여 상가점포의 시설비를 포함하여 임차권의 양수인이 임차인에게 지급하는 금전을 권리금이라 한다.보증금은 원칙적으로 임차인의 채무를 담보하기 위해서 지급하는 금전이고, 권리금은 자릿세 명목으로 지급하는 금전이다. 그 계약 상대방도 보증금의 경우는 임차인이 임대인에게 지급하는 것인데, 권리금은 임차권의 양수인 즉 새로운 임차인이 전 임차인에게 지급하는 금전이다. 이렇게 보증금과 권리금은 그 기능이나 계약당사자가 다른 전혀 별개의 성격을 갖는 금전이다. 그러함에도 둘 다 상가점포임대차계약이 체결되면서 지급되는 금전이다 보니 당사자들이 종종 혼동하는 경우가 있다.가장 큰 혼동은 권리금의 경우에도 임대인이 보장해 주지 않나 하는 것인데, 이는 전혀 그렇지 않다. 임대차의 종료시 보증금은 임차인의 채무 불이행 부분을 공제하고 임대차 목적물의 인도와…
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건물의 용도변경시 주택의 보유기간 계산방법2014.06.23
부동산은 다른 자산에 비해서 유동성이 낮다. 유동성이 낮다는 것은 본인이 원할 때 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 능력이 낮다는 뜻이다. 흔히 “부동산은 작자가 나타날 때 팔아야 된다”는 것도 부동산의 이러한 특성 때문일 것이다. 부동산 호황기가 아닌 요즘과 같은 시기에는 더더욱 유동성이 떨어진다. 팔아야 할 시기를 한 번 놓치게 되면 다음이 언제 올 지 기약할 수 없기 때문이다. 그렇지만 집을 양도할 수 있는 기회가 온다고 해서 항상 집을 팔게 되는 것도 아니다. 비과세 보유기간 2년을 채우지 못한 상태에서 집을 사겠다는 사람이 나타날 수도 있다. 2년만 지나면 세금을 안 내도 되는데 몇 개월이 모자라서 세금을 낸다면 돈이 아깝다는 생각이 들고, 그래서 안 팔게 되면 시기를 놓치게 되고 막상 2년이 지난 다음에는 사러 오는 사람도 안 나타나고 집값은 조금씩 떨어지게 되는 악순환이 발생할 수도 있다. 하지만, 주택으로 사용했다가 용도변경을 통해서 상가로 전환이 된 후 다시 주택으로 전환해서 양도하는 경우라면 이러한 보유기간에 따른 세금 문제가 조금은 해결이 될 수 있을지도 모른다. 보유기간을 합산한 총 기간이 2년이 넘으면 된다.1세대 1주택 비과세 해당여부
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경매와 공매 차이를 몰라 낙찰 무효된 사례2014.06.23
경매와 공매는 동일한 거 같지만 차이점이 많다. 그중 경매와 공매의 입찰보증금을 혼동하여 강남 아파트 입찰에 실패한 사람의 이야기를 해보겠다. 강남에 사는 A씨는 적은 자금으로 내 집을 마련하고자 평소 부동산 경매에 관심이 많았다. 그래서 법원 경매법정을 자주 드나들며 자신이 사고자 하는 강남의 아파트를 낙찰 받고자 했는데 번번이 기회를 놓쳤다. 그러던 중 주위에서 경매 말고 공매에도 한번 응찰해보라는 이야기를 듣고 ‘공매사이트’를 수시로 검색하다가 자신이 원하는 아파트가 공매 물건으로 나온 사실을 알게 된다.두근거리는 마음으로 공매 현장을 찾아가서 당당하게 서류를 작성하고 보증금을 내고 결과를 기다렸다. 나름대로 여유 있게 입찰금액을 기재했기 때문에 기대를 가지고 결과를 기다렸는데 결과는 자신보다 더 적은 금액의 입찰보증금을 적은 사람이 낙찰을 받는 결과가 나왔다. A씨는 공매를 주관한 한국자산관리공사 담당 직원에게 거세게 항의했는데 담당 직원의 설명을 이러했다.A씨가 응찰했던 강남의 아파트는 최저 매각 대금이 10억 원으로 정해졌는데 A씨는 입찰금액으로 11억 원을 기재하여 응찰하였고 최저매각대금의 10%인 1억 원을 보증금으로 냈다. A씨는 부동산 경매
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금년이 내 집 마련의 꿈을 가진 사람들에게 좋은 기회2014.06.20
2014년 부동산시장 과연 어떻게 될까?2014년 부동산시장과 주택 가격은 어떻게 될까? 부동산 가격이 형성되려면 우선 먼저 그 대상인 부동산이 쓸모 가 있어야 한다. 즉, 유용성이 있어야 한다는 말이다. 두 번째는 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 즉, 상대적 희소성이다. 또한 대상 부동산을 매입하려는 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고 살 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉, 유효수요를 말한다.이중 한 가지라도 부족 하거나 미흡하면 부동산가격은 형성되지 못한다. 지금 당장 우리 주변의 부동산시장을 한번 돌아보자. 과연 서울 강남의 30평 정도 아파트 한 채 값이 10억원 정도 간다면 그 아파트의 유용성(사용가치, 수익가치, 처분가치, 소유가치 등)이 10억원의 가치가 있을까요? 부동산은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래되지만 한 번쯤은 돌이켜 생각해볼 일이다. 또한 부동산 거래는 다 음의 3가지 형태로 시장이 형성된다.첫째, 안정된 부동산시장으로 방매물건이 상당기간 시장에 방매된 후 그 물건에 정통한 당사자 간의 거래로 이루어지는 가격 즉, 정상가격으로 거래되는 시장이다.둘째, 경기가 좋아 부동산가격이 상승하는 시장으로 현재의 가격보다 높은 가격으로…
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부동산경매 도전하려면 경매종류도 알아야 한다2014.06.20
부동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일 까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루 어지는 것이다.부 동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루어지는 것이다. "경매 종류는 강제경매와 임의경매, 분할매각(경매)과 일괄매각(경매), 새매각과 재매각, 공동경매와 이중
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 양도소득세의 양도의 개념2014.06.19
(조세금융신문) 양도소득세는그의미상양도가일어났을경우에부과되는세금이다.그런데소득세법제88조는양도를민법상의소유권이전이아닌‘자산이유상으로사실상이전되는것’으로정의하고있고,세법특유의실질과세원칙에의해양도소득세의‘양도’는소유권이전의의미와반드시일치하지는않는다.경제적실질은동일하지만그법적형식이다른경우를비교해보자.가령,양도담보는금전을차용하면서물건을담보목적으로양도하는것이고,매도담보는금전을차용하면서일단물건의소유권을이전한후변제와더불어다시환매하는것이다.양자는채무자가변제에성공했을때와실패했을때의결과가완전히동일한데,전자는소득세법시행령제151조에의해양도로보지않는다.그렇다면후자는어떨까?미국에는매도담보를양도로보지않고이자소득을과세한판례가있다고한다.그밖에도여러유사케이스를생각할수있다.특히파생상품의발달로생각할수있는대부분의법적구조의경제적실질을흉내낼수있게된이상,위와같은문제는더욱심화될수밖에없다.이슬람국가들이이자를금지하는이슬람율법때문에편법을통하여이자수취와동일한경제적실질을구성하는금융상품을만든것이가까운예이다.우리대법원도씨티은행의엔화스왑예금사건에서납세자의손을들어주기도했다.부동산금융에서이용되는SaleandLeaseback역시같은관점에서논란의여지가있다.SaleandLeaseback은부동산을금융기관에양도하되,양도인이양수
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지방 정비사업 하반기 분양열기 달군다2014.06.17
(조세금융신문) 하반기 지방 분양시장에 굵직한 재건축, 재개발 등 정비사업을 통한 분양 물량들이 대기 중이어서 예비청약자들의 관심을 끈다.최근 몇 년간 지방지역은 세종시, 혁신도시, 도청이전신도시 등 대규모 택지개발사업이 신규분양시장을 주도해 왔지만 이들 물량들은 생활인프라를 갖추는데 적잖은 시간이 소요된다는 단점이 있다.반면 재건축, 재개발 정비사업은 대부분 도심에 위치해 도시재생을 하는 차원의 개발사업인 만큼 교통, 편의시설, 학군 등 기존 인프라가 잘 갖춰있어 생활인프라를 갖추는데 소요될 시간이 짧다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 하반기(7월~12월) 지방(지방 5대광역시, 기타중소도시 등)에서 재건축, 재개발 정비사업을 통해 분양될 물량은 총 19개 단지 1만7천4백7가구인 것으로 조사 됐다. 이는 작년 동기(3곳 1천6백69가구)보다 무려 10.4배 증가한 수준이다.이들 가운데 14개 단지는 부산시, 창원시 등 경상권에 몰려 있어 건설사들의 치열한 경쟁이 예상된다.닥터아파트 권일 리서치팀장은 “부산은 대규모 재개발이 많은 편이며 산업기지 개발 목적의 계획도시인 창원시는 도심 아파트들이 대부분 1980년대 지어져 재건축이…