(조세금융신문=이장원 세무사) 이제 남은 건 증여 뿐이라는데

정부의 다양한 다주택자 규제 방안은 오히려 주택가격을 폭등시키는 결과를 낳았다. 그러나 다주택자에 대한 규제가 하루아침에 없어지는 것은 아니다. 살인적인 종합부동산세의 부담을 느끼는 다주택자는 살인적인 양도소득세에 발이 묶여 전부 자녀에게 부의 이전 목적으로 증여를 선택하고 있다.

순수증여와 달리 부담부증여는 배우자나 자녀에게 주택을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 증여세 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 자녀가 부담해야 하는 증여 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.

 

그렇다고 채무 부분에 세금부과가 없다는 것은 아니다. 채무는 증여자가 곧 양도자가 되어 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 채무액만큼 양도소득세를 내야 한다.

 

부담부증여가 무조건 절세되지는 않는다

그러나 조정대상지역 내 주택에 대한 각종 부동산 세법 개정으로 인해 부담부증여가 무조건 절세를 만들어내는 것은 아니다. 다음의 경우를 부담부증여 전 꼭 고려하자.

 

1. 증여자가 다주택자라면 양도소득세 중과를 고려하자.

증여자인 부모가 내야 하는 양도소득세를 고려해야 한다. 부모가 1주택자 또는 일시적 1가구 2주택으로 독립한 자녀에게 부담부증여를 한다면 양도소득세가 비과세되므로 세 부담이 없거나 크게 줄어들어 최상의 절세플랜이 될 수 있지만, 부모가 3주택자 이상자라면 장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용으로 인해 고액의 양도소득세를 내야 하므로 전체 납부세액 측면에서는 순수증여보다 오히려 더 큰 세액을 내는 경우도 발생한다.

 

또한, 부담부증여는 증여를 통한 가족 구성원 간 내부거래이므로 타인에게 양도하여 양도가액을 받는 외부 유입자금이 발생하지 않는다. 그러므로 부모가 다주택자여서 고액의 양도소득세가 나오는데 이를 낼 현재 자금력이 없다면 부담부증여는 상당히 부담스러울 수 있다.

 

2. 취득세 중과 문제도 무조건 고려해야 한다.

조정대상지역 내 다주택자의 부담부증여 시 증여와 채무부분으로 나누어 계산한 취득세가 절세계획에 따라 1억원 이상 발생할 수 있어 필수적으로 검토해야 한다. 부모가 2주택 이상 보유한 상황에서 조정대상지역 내 공시지가 3억원 이상 주택을 순수증여하면 12%의 중과 증여취득세율을 적용받게 되어 일반적인 증여취득세율보다 부담이 3배 이상 증가하게 된다.

부담부증여 방법에서 취득세는 채무부담 부분과 증여 부분으로 나누어 그 세액을 적용받게 되는데 증여 부분은 순수증여와 마찬가지로 부모의 상황에 따라 12%의 취득세율이 될 수 있고, 자녀가 매매 취득하게 되는 채무 부분은 자녀의 독립 가구 여부, 자녀세대의 주택 수 및 조정대상지역 내 위치 여부에 따라 1%의 일반 취득세율에서 12%의 중과 취득세율까지 최대 12배 이상의 취득세율 차이를 가져오게 된다.

추가로 채무를 승계하는 자녀가 경제적 능력이 전혀 없다면 매매 취득에 따른 취득세율을 적용받지 못하고 일괄적으로 증여취득세율을 적용받는다는 점을 기억하자.

 

「지방세법」에서는 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 증여취득으로 보고 있으며, 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우에만 유상취득으로 인정하고 있기 때문이다. 자녀가 독립세대이고 무주택자라면 아주 낮은 취득세율을 적용받을 수 있으므로 증여 전에 필수적으로 자녀의 독립 가구 여부 및 소득이 있음을 입증하여야 한다. 

 

3. 자녀의 납부 여력을 고려하자.

순수증여를 하게 된다면 고액의 증여세와 취득세를 자녀가 혼자 내게 된다. 그러나 부담부증여를 통하면 채무승계 부분의 양도소득세는 자녀가 아닌 부모의 몫이 되므로 세 부담을 경제력이 부족한 자녀의 부담을 덜 수 있다.

 

그러나 자녀가 경제적 능력이 없거나 미비하다면 납부세액이 분산되었더라도 증여세와 취득세에 대한 부담이 클 수 있다. 이 경우 취득세를 우선순위로 마련하자. 취득세 납부 없이는 주택의 등기를 완료할 수 없기 때문이다. 그러면 증여세는 어떻게 해야 할까? 연부연납 제도를 활용하도록 하자. 

증여세의 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우 연부연납 신청서 제출 및 연부연납을 신청하는 세액에 상당하는 납세담보를 제공하면 허가를 통해 최대 5년간 세금을 나누어 낼 수 있다.

 

부담부증여를 통해 증여받은 주택을 담보로 연부연납을 신청하여 최대 5년간 세금을 나누어 낸다면 고액의 증여세에 대한 부담을 줄일 수 있고, 자녀가 정기적금을 모으듯 매년 연부연납세액을 모아 스스로 해결하게 하는 경제교육도 병행할 수 있다.

 

4. 자녀의 근저당권 승계가 가능한지 검토하자.

나머지 사항이 다 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 주택 근저당권의 승계가 자녀에게 가능한지 검토해야 한다. 최근 부동산 정책으로 인해 LTV와 DTI의 비율이 계속 낮아졌으며, 부모의 신용도와 달리 자녀의 신용도에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능 혹은 일부만 가능하다는 이야기를 들을 수도 있다.

 

세법 이외의 검토사항이지만 근저당권의 승계가 되지 않는다면 예상했던 부담부증여 세액보다 높은 세액을 내는 상황이 펼쳐질 수 있고, 원천적으로 증여 자체가 불가능할 수도 있다는 점에 유의하자.

 

5. 절세를 위한 핵심은 적정 채무액을 고려하는 것

부담부증여의 핵심은 부모와 자녀 간에 발생하는 양도소득세, 증여세 및 취득세, 이 3가지 세액의 가장 최소화가 되는 채무액을 찾는 것이다. 적정 채무액에 따라 세액 차이는 천차만별로 벌어지게 되는데, 현재 상태에서 단순히 세액이 절세될 것이라는 가정으로 부담부증여를 진행한 후 세액을 계산하게 된다면 생각보다 고액의 세금에 놀라게 될 것이다.

적정 채무액을 위한 절세계획을 통해 적정 채무액을 확인한 후 현재 임대차보증금과 주택을 통한 근저당권 설정 등의 금액변동이 가능한 시점에 적정 채무액으로 기존 채무액을 변경하고 부담부증여의 시점을 계획하는 것이 절세를 위한 최적의 방법이다. 

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

 

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