(조세금융신문=김영기 기자) 전세 만료가 다가오면 임차인은 해지 통보와 보증금 반환 협의를 진행해야 하지만, 임대인이 연락을 받지 않으며 협조를 피하는 상황이 적지 않다. 이 과정에서 해지 의사표시가 ‘도달’했는지가 쟁점으로 떠오르면서 분쟁이 장기화하곤 한다.

그런데 일정 요건을 갖추면 법원은 임차인의 해지 의사표시를 임대인이 ‘수령한 것으로 본다’는 점에서 전세 분쟁의 판도는 공시송달 신청 여부에 따라 크게 달라진다.

엄정숙 변호사는 “임대인이 고의적으로 연락을 회피하거나 문서를 받지 않는다고 해서 법적 효력이 멈추지 않는다”며 “특히 우편이 수차례 반송되고 연락이 두절된 상태라면 공시송달이 해지 통보의 ‘도달’을 완성시키는 핵심 절차가 된다”고 설명했다.

실무에서 공시송달이 필요한 상황은 명확하다. 내용증명이 ‘폐문부재’, ‘수취인불명’, ‘이사불명’ 등의 사유로 반복 반송될 때, 임대인이 주소지 변경 신고를 하지 않고 연락을 회피할 때가 대표적이다. 송달이 불능되었다는 기록이 쌓이면 법원은 상대방이 문서를 수령하지 않은 것이 아니라 ‘의도적으로 받지 않은 것’으로 평가할 수 있고, 이때 공시송달이 허용된다. 공시송달이 결정되면 임대인이 실제 문서를 보지 않았더라도 법률상 ‘도달된 것’으로 간주돼 해지 효력이 발생한다.

엄 변호사는 “전세 분쟁은 타이밍이 본질이다. 해지 통보가 도달해야 전세 계약이 종료되고, 그 시점부터 보증금 반환 의무가 본격적으로 발생한다”며 “연락 회피가 장기화되면 임차인은 분쟁의 시점을 통제하기 어렵지만, 공시송달은 이 흐름을 되돌려 놓는 장치가 된다”고 말했다.

특히 공시송달 결정 이후에는 임차인이 더 이상 임대인의 회신을 기다리지 않아도 되어 전세금반환소송·임차권등기 등의 절차가 동시에 진행될 수 있다. 임대인이 연락을 끊고 시간을 끄는 방식으로 분쟁을 지연시키는 전략이 무력화되는 것이다.

엄 변호사는 “해지 통보를 제때 하지 못하면 묵시적 갱신 등으로 분쟁이 더 복잡해질 수 있는데, 반대로 임대인이 연락을 피하는 경우에는 오히려 공시송달이 분쟁을 빠르게 정리하는 기점이 된다”며 “임차인은 반송 기록·통화 시도 내역·주소지 확인 자료 등을 꾸준히 남겨 두는 것이 중요하다”고 조언했다.

전세 분쟁이 증가하는 가운데, 공시송달은 단순히 ‘마지막 수단’이 아니라 연락 회피로 시간을 끌려는 임대인을 상대로 분쟁의 속도를 회복시키는 핵심 절차로 자리잡고 있다. 해지 통보의 도달 여부가 전세금 회수의 출발점이라는 점에서, 연락 두절 상황에서의 송달 전략은 앞으로 더욱 중요해질 전망이다.

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