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1주택자도 저리의 ‘디딤돌대출’ 가능해진다2014.08.10
(조세금융신문) 오는11일부터는1주택보유자도기존주택을처분하고새집으로이사갈때시중보다금리가낮은디딤돌대출을이용할수있게된다.예산도1조9000억원이추가확보돼올하반기에만약6만7000가구(6조원)가혜택을볼수있을것으로보인다.국토교통부는기획재정부와협의를거쳐이러한내용을담은주택기금운용계획을변경·시행한다고8일밝혔다. 그동안디딤돌대출지원은무주택자에국한됐었다.하지만주거상향이동을위한교체수요자도무주택자와마찬가지로주택실수요자이기때문에지원이필요하다는의견이제기돼왔다. 이에따라국토부는주택기금의예산한도등을고려해2015년말까지1조원한도로주택교체수요자도지원하기로했다.국토부는전용면적85㎡이하매매가격4억원이하주택소유자가3개월안에주택을처분하는경우디딤돌대출을지원할예정이다.기타소득요건,구입대상주택,금리,대출한도조건은기존무주택자와동일하다.디딤돌대출의금리는현재2.80~3.60%이다.또다자녀가구는0.5%p,장애인,다문화가구,생애최초0.2%p금리를인하해준다.국토부관계자는“디딤돌대출지원대상확대는자가보유자이지만주거상향에어려움을겪는계층도저리정책자금지원을받을수있어주거복지의외연을넓히게됐다”고평가했다.특히주택교체과정이매끄럽게진행되도록지원함으로써주택매매시장정상화에도큰도움이될것으로전망했다.국토부는디디돌대출예산도1조9000억원증액
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대기업 따라가니…오피스텔 불황 없네2014.08.06
(조세금융신문) 여름 비수기 등 불경기에도 불구하고 ‘대기업을 따라가면 부동산이 보인다’라는 부동산 격언이 통하고 있다. 부동산 시장 장기침체 국면과 여름철 비수기가 겹치면서 주택과 수익형 부동산 분양을 연기하는 사업장이 늘고 있지만 혁신도시 등 개발호재로 대기업이 대거 이전하는 지역에서는 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 지속되고 있다. 특히 박근혜 정부 들어 지역개발이 활발한 인천 송도나 경기 평택, 광교, 판교, 서울 강서구 마곡 등이 주목을 받고 있다. 실제로 마곡지구에서 지난해 11월 선보인 마곡 힐스테이트 에코 오피스텔은 5일만에 계약률 100%를 달성했다. 올해 분양한 '마곡대명 투웨니퍼스트'는 분양 개시 15일 만에 계약을 마감했다. 초대형 업무지구로 발전하고 있는 마곡지구에는 LG와 코오롱, 대우조선해양 등 대기업을 포함해 약 55개 기업이 입주한다. 올 초 상암 DMC에 선보인 사보이그룹의 '상암 사보이시티DMC' 오피스텔 역시 평균 7.9대 1의 경쟁률로 마감했다. 같은 지역에 재작년 4월 897실을 공급한 ‘상암 한화 오벨리스크’도 청약 평균 5.13 대 1의 경쟁률을 보이며 마감됐다. 상암DMC 내에는 LG CNS, LG U+, 팬택R
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부동산 재테크 수단으로 공장경매는 어떨까?2014.08.06
(조세금융신문) 공장경매는 본인의 콘셉트와 맞지 않는다면 입찰에 쉽게 참여하기가 어렵다. 하지만 전문가 집단인 소수의 사람들은 부동산 재테크 수단으로 공장경매를 선택한다. 공장은 경매를 통하지 않고 일반적인 절차를 통해서 설립할 경우 많은 시간과 비용이 소요된다. 또한 수도권에서 새로 제조공장을 지으려면 여러 가지 인허가법규의 제약도 받게 된다. 그러나 법원경매를 통해 공장을 구입하면 이러한 별도의 인허가 절차를 거치지 않고도 기존공장에 설치되어 있는 기계, 기구까지 넘겨받아 보수 및 수리를 통해 바로 가동에 들어갈 수 있으므로 공장설립비용과 초기투자비용을 절약할 수 있다. 또 경매진행에 따른 유찰을 통해서 시세의 절반가격으로도 소유권을 취득할 수 있다. 단, 적법한 절차에 의한 인·허가로 설립된 공장인지 꼭 확인해야 한다. 부동산 재테크로 공장경매를 선택했다면 다음과 같은 사항들을 꼭 체크해야 한다공장은 주거용부동산과 달리 현장 답사는 기본이고 주변 시세와 공과금·임차관계·기계나 기구·장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야 할 사항이다. 또 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. ◆전기
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회복기 주목할 수도권 미분양 아파트2014.08.06
(조세금융신문) ‘7.24 부동산대책’ 발표 이후 부동산 시장은 매수문의 증가, 급매물이 회수, 매도호가 상승 등 매도자 우위 시장으로 변하고 있고 미분양 아파트도 대책발표 후로 계약 문의가 늘어나는 등 점차 회복세로 돌아서고 있다.시장이 회복세를 보임에 따라 신규분양 물량의 분양가도 인상 가능성이 높아져 내집마련을 위해 입지 좋은 미분양아파트 미리 선점하는 것이 좋다.닥터아파트 권일 리서치팀장은 “시장이 회복기로 접어드는 모습이어서 미분양은 앞으로 꾸준하게 줄어들 전망이다”라면서 “다만 잔여물량이 있다는 것은 단점도 있는 것인 만큼 미분양 원인과 계약조건을 잘 따져보고 선택하는 것이 중요하다”고 말했다.회복기 시장에서 미리 선점해 둘만한 수도권 미분양 아파트를 10곳을 소개한다.>> 서울대림산업이 강남구 논현동 276번지 경복아파트를 재건축해 전용면적 84~113㎡, 총 3백68가구의 아크로힐스논현을 짓는다. 전용면적 113㎡에 잔여물량이 있다. 계약금은 7천만원, 중도금 무이자 조건이며 후분양으로 입주가 올 12월로 빠르다. 내년 3월경이면 걸어서 5분 거리에 있는 선정릉역에서 서울지하철 9호선과 분당선을 함께 이용할 수 있다.현대산업개발이 마포구 아현동
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지하철 역세권 품은 지식산업센터 ‘주목’2014.08.06
(조세금융신문) 최근 휴가철 비수기에도 아랑곳 않고 지하철 역세권을 품은 지식산업센터간 분양대전이 한창이다.지식산업센터는 입주사와 거래처 차량의 출입이 빈번하지만 입주자 대다수는 대중교통을 이용하기 때문에 역세권 유무 여부는 매우 중요한 사안이다.한때 구로디지털단지역, 가산디지털단지역, 성수역등 역세권 지식산업센터가 많은 인기를 모았듯 지하철 이용이 편리한 지식산업센터는 직원 출퇴근이 편리하고 입주사별 인력수급도 용이해 여전히 적잖은 주목을 받고 있다. 업계에 따르면 최근 새로운 지식산업센터 메카로 부각중인 문정역을 필두로 당산역, 뚝섬역, 문래역, 삼송역, 인덕원역 주변등지에서 공급이 활기를 띠고 있다. 대우건설이 시공중인 ‘삼송테크노밸리’(조감도)는 지하철 3호선 삼송역까지 도보 6분 거리로 삼송역에서 종로3가까지 26분 정도 소요된다. ‘삼송테크노밸리’는 제조업 특화 지식산업센터로 기존 지식산업센터와 달리 전용률은 약 57% 수준이며 주차도 법정주차대비 약 230% 이상을 확보했다. 특히 화물용 엘리베이터 5.0톤 4기와 2.5톤 3기가 설치되며 공장 내 화물차 진입(일부 호실 제외)까지 가능하다. 층고는 최고 7m에 달하고 바닥하중은 최대 3.0톤/㎡
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전세권저당권자의 채권회수 방법 (Ⅰ)2014.08.05
(조세금융신문) 우리 일상생활에 흔히 볼 수 있는 담보대출 중 전세권을 담보로 돈을 대여해 주는 경우가 있다. 이 경우 채무자(전세권자)가 돈을 갚지 못하면 채권자(전세권저당권자)는 어떻게 채권을 회수해야 하는지 사례를 통해 2회에 결쳐 「사례」, 「해설」, 「촌평」 순으로 살펴보기로 하고, 1회에서는 「사례」와 「해설」의 세가지 중 두 번째까지 살펴보기로 한다.[사 례] 甲(전세권자)은 2010. 9. 15.경 乙(전세권설정자) 소유의 아파트를 전세금 3억 원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 24개월로 한 전세계약을 체결하고 10. 1. 전세금을 지급한 동시에 乙은 수원지방법원 성남지원 분당등기소 2010. 10. 1. 접수 제1234호로 전세금 300,000,000원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 2012. 9. 30.까지, 전세권자 甲으로 각 정해진 전세권 설정등기를 마쳐 주었다. 그 후 甲은 2억원이 필요하여 2011. 9. 1. 丙에게 1개월만 쓰기로 하고 돈을 빌리고 차용증을 작성해 주고, 또한 그 담보조로 전세권 위에 저당권까지 설정해 주었다(부기등기를 마침). 그런데 甲은 위 돈을 丙에게 갚지 못했고 전세권의 기간도 만료되었지만 아
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NPL 투자 방법2014.08.05
(조세금융신문) NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다. NPL의 현금화 방법은 은행으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사가 도매상이라면 이를 다시 소매상인 신용정보회사 또는 자산관리회사가 채권을 매입하여 직접 또는 개인투자자에게 매각하고 개인투자자들은 구입한 근저당채권을 결국 채무자와 협상을 통하여 종결하거나 부동산 경매를 통하여 자금을 회수하는 절차를 거치게 된다. 따라서 NPL과 부동산경매는 불가분의 관계에 있다고 할 수 있다. 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고(高)이율의 연체이자를 받아가는 방법이다. 뿐만 아니라 투자자가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 좋은 위치에서 선점하여 경쟁을 따돌리고 직접 낙찰받는 방법이며 낙찰받은 부동산을 나중에 매도할 경우에 양도소득세를 안 내거나 적게 내는 방법 등이 NPL투자법이다. 그러니 NPL 투자법이 따로 있는 것이 아니고 NPL투자는 경매도 잘 알아야 한다는 말이 된다. 최근 일반 투자자들 사이에서 NPL 투자가 화두가 되고 있다. 이는 그 내용을 잘 모르는 사람들의 말이다. 물론 경매도 그러하듯이 NPL 투자도…
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아파트 사용검사 후 매도청구 가능…분양자 피해 줄어들 듯2014.07.31
(조세금융신문) #. 경기 화성 A아파트는 대지권과 관련한 분쟁이 8년간 끊이질 않고 있다. 시행자가 사업 대지를 등기명의인 B씨로부터 매수해 소유권 이전등기를 하고 사업계획승인 후 입주자 모집공고를 해 아파트를 짓기 시작했다. 하지만 해당 대지의 실소유자라고 주장하는 종중(종족단체) C씨가 나타나 10배에 이르는 가격으로 해당 대지의 매수를 요청하면서 문제가 발생했다. 시행자가 이를 거부하자 C씨는 사업주체와 아파트 입주자를 상대로 부당이득 반환소송과 소유권이전등기 말소소송을 제기하면서 분양받은 입주자들이 대지권 등기를 마치지 못하고 있다.아파트 사용검사 이후 매도청구를 인정하는 제도가 연내 도입된다. 그동안 실제 등기의 추정력이 깨져 등기명의인과 실소유자가 다른 경우가 종종 발생함에 따라 매도청구에 대한 분쟁이 끊이지 않았다. 결국 피해는 고스란히 아파트 분양자들에게 돌아갈 수밖에 없었다.30일 국토교통부에 따르면 원 토지 소유자에 의해 소유권이전등기가 말소되는 것을 방지하고자 사용검사 후 매도청구를 인정하는 제도를 법안발의 준비중이다. 내달 정기국회를 통과하게 되면 연내 주택법을 개정해 시행할 수 있게 된다.매도청구란 토지매입작업을 하는 과정에서 발생…
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경매의 초보자가 궁금해 하는 사항2014.07.18
매각허가결정과 항고에 대해서 알아보자매각허가결정 경매법원은 통상적으로 매각기일로부터 1주 이내에 매각허가를 하게 되는데, 이때에는 최고가매수신고인의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣는 등 매각허부결정에 대한 검토를 하여 매각불허가 사유에 해당된다면 불허가를, 매각불허가 사유가 존재하지 않는다면 매각허가결정을 선고하게 된다. 이 날을 매각결정기일이라고 한다. 매각불허가결정이 내려지면 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그 자에게 매각허가를 하게 되고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 입찰절차를 다시 진행한다.매각허부결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 별도로 이해관계인에게 송달하지 않고 법원 게시판 등에 게시한다. 따라서 이해관계인등은 매각결정기일(보통은 당일 오후2시 이후)에 법원에 직접 방문하거나 굿옥션사이트에서 확인 또는 경매계에 전화 등으로 매각허부결정 여부를 확인하여야 한다. 매각허가에 대한 이의신청은 이해관계인이 일정한 사유에 기하여 매각을 허가해서는 안 된다고 주장하는 진술을 말한다. 이의는 구두나 서면으로 할 수 있다.매각허가에 따른 항고 매각허가결정이나 매각불허가결정으로 손해를 입게 되는 이해관계인(민집90조)은 매각결정기일로부터 7일 내에
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바람직한 도시재생2014.07.18
역대 정부는 도시재생사업(주택재개발·재건축사업 등)으로 국회의원도 되고, 서울시장도 되고, 심지어 대통령이 되려고 했다. 서민을 볼모로 정치를 한 것이다. 그러다 보니 도시재생사업이 토지건물소유자 중심(개발이익에 관심)에서 개발된 것이다. 그러나 이제는 그런 시절은 지나갔다. 박근혜 정부는 도시재생사업을 소유자 중심에서 입주자(거주자) 중심(자력기반 확보와 지역 활성화 차원)으로 바꾸겠다고 정책을 수정한 것이다.즉, 예전에는 수익성(서울·수도권 중심)을 바라고 도시재생사업이 추진되었다면 자력기반이 없이 공공의 지원이 필요한 쇠퇴지역(지방 중·소도시 중심)을 중심으로 먼저 개발하겠다는 것이다. 뿐만 아니라 시간의 경과에 따른 노후화 중심의 물리적 환경정비(주택 또는 기반시설)에서 이제는 종합적 기능개선과 지역경제 활성화(사회·경제·문화·물리적 차원 등) 차원의 도시재생으로 변화시켜 사업을 추진하겠다는 것이 정부의 도시재생사업 방향이라고 할 수 있다.이를 구체적으로 살펴보면 먼저 부동산시장의 버블기에 가장 많은 규제책이 있었던 재건축사업을 정상화시키는 작업이다. 첫째, 수도권 과밀억제권역에서만 적용되고 있는 재건축 용적률 인센티브제를 과밀억제권역 이외 지역에도…
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젊은층 명소로 뜨는‘송도’…인근 부동산도 ‘방긋’2014.07.18
(조세금융신문) 송도국제도시가 도시개발 11년 차에 접어들면서 2030 세대들이 좋아할 만한 신개념의 문화공간을 비롯해 각종 볼거리와 즐길거리, 맛 집 등이 잇따라 들어서며 젊은이들의 명소로 탈바꿈해 인근 부동산 시장에도 영향을 끼치고 있다. 사진설명: 송도 센트럴파크 푸르지오 시티 투시도무한도전 팀 참여한 카레이싱 대회에 13만 인파 운집지난 4일부터 6일까지 사흘간 송도국제도시에서는 더 브릴리언트 모터 페스티벌이 펼쳐졌다. 창원 F3 경기 이후 11년 만에 도심 한복판에서 펼쳐진 국내 최대의 자동차 레이싱 축제다. 이번 페스티벌에서는 KSF 도심 레이싱과 K팝 콘서트, 자동차 전시 등 다채로운 행사가 펼쳐져 젊은이들이 열광했다. 특히 MBC 예능 프로그램인 무한도전팀의 유재석과 정준하, 하하, 노홍철 등이 벨로스터 터보 마스터즈와 아반떼 챌린지에 각각 출전하면서 약 13만 명의 인파가 운집해 성황을 이뤘다. 8월에는 국내 대표 락 페스티벌 ‘펜타포트’ 열려 오는 8월1일부터 3일까지는 국내 대표 락 페스티발인 ‘제 9회 인천 펜타포트 락 페스티벌(이하 펜타포트)’이 인천 송도 국제도시 달빛축제공원(Penta Park)에서 열린다. 이번 행사에는 래비스,…
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 외국인의 상장 리츠 주식취득2014.07.17
(조세금융신문) 상장회사주식을취득함에있어서는몇가지rule을지켜야하고,외국인(외국법인포함)인경우는추가적인제한이따른다.본고에서는외국인이상장한리츠(REITs)의주식을장내에서4%씩3번총합12%를취득하는경우를가정하고,어떠한법적절차를거쳐야하는지살펴보자.최초로3%지분을취득하기위해서는,외국인투자등록이선행되어야한다.자본시장법시행령제188조는외국인이상장증권을취득하기위해서는인적사항등을금융감독원에등록하도록정하고있다.참고로내국인이설립한외국법인은외국인에해당하고,대한민국국적보유자로서해외영주권을가진비거주자는투자등록의대상이아니다.그밖에,외국환거래법이정하는사전신고의무가있음에주의하자.외국환거래법제18조는외국환자본거래에앞서기획재정부장관에게사전신고할것을정하고있다.두번째주식취득으로총6%의지분을취득하는경우에까지외국인투자등록이필요한것은아니다.이과정은최초지분취득에만적용되기때문이다.하지만,자본시장법상중요한절차를지켜야하는데,바로5%룰이다.이것은굳이외국인뿐아니라모든투자자에게적용되는것인데,자본시장법제147조는본인과특수관계자가보유하게되는주식등의합계가5%이상이될경우5영업일내로이를금융위원회와거래소에보고하도록정하고있다.5%룰의적용기준은본인의주식만을기준으로하는것이아니라,특수관계자의지분까지포함함을유의하자.5%룰을위반할경
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수도권 민간아파트 분양가격 상승세 주춤2014.07.15
(조세금융신문) 올해 6월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 평균 분양가격은 834만 4천원(3.3m2기준)으로 전월 835만 8천원 대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다.대한주택보증(사장 김선규)은 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 ‘14년 6월말 기준「민간아파트 분양가격 동향」결과에 따르면 수도권(△1.9%)의 분양가격이 전월대비 하락한 반면, 6대광역시(0.7%)와 지방 (0.4%)은 소폭 상승한 것으로 조사되었다.올 6월 전국 민간아파트 평균 분양가격 하락은 서울, 경기 지역의 분양가격 하락에 기인한 것으로 파악된다.6월말 기준 경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,026만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전월(1,064만 6천원) 대비 3.6%, 전년동월(1,073만 4천원)대비 4.4% 하락한 수치이다.경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 전월에 이어 이번 달에도 하락하며 2개월 연속 하락세를 기록하였다.6월 한 달 간 경기도에서는 김포시, 시흥시, 양주시, 파주시 등 총 4개 지역에 2,340세대의 민간아파트가 신규로 분양되었으며, 이 중 시흥과 파주 지역의 신규 분양가격이 각 지역 아파트의 기존
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최저임금 92만 원 오르는 동안 전셋값 1,722만원 올라2014.07.11
(조세금융신문) 부동산 경기 침체로 집을 사기보다는 전세를 선호현상이 계속되는 가운데 올해 결정된 최저임금 기준으로 임금을 전액 저축한다고 가정하면 전국 평균전세가인 1억7,956만 원에 도달하려면 총 12년10개월(154개월)이 걸리는 것으로 나타났다. 부동산정보업체 ㈜부동산써브(www.serve.co.kr)에 따르면 7월 1주 현재 전국 아파트 가구당 평균전세가는 1억7,956만 원으로 작년 같은 기간 1억6,234만 원과 비교하면 1,722만 원 증가했다. 이는 1년간 최저임금이 1년간 92만7,960원 오르는 동안 18배 이상 오른 것이다. 최저임금위원회가 지난달 27일 발표한 바에 따르면 2015년도 최저임금(안) 시급 5,580원을 월 단위로 환산하면 주 40시간 기준(유급주휴 포함 월 209시간) 월 116만6,220원, 연 단위로 환산(월환산액*12개월)하면 1,399만4,640원이다. 이것은 2014년도 최저임금 연환산액인 1,306만6,680원 보다 92만7,960원 늘어난 금액이다. 최저임금을 모아 전세 아파트를 구하려면 평균 12년 10개월이 걸리는 셈이다.아파트 전셋값이 가장 비싼 서울에서는 22년 5개월이 필요하고 경기에서는 13년…
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캠코 온비드 '인기' …상반기 낙찰금액 2.8조2014.07.09
(조세금융신문) 캠코(한국자산관리공사)가 운영하는 공공자산 입찰시스템 ‘온비드(www. onbid.co.kr)’가 큰 인기를 끌고 있다.캠코가 발표한 2014년 상반기 공매 입찰 분석결과에 따르면 부동산 시장 회복에 대한 기대에 힘입어 상반기에만 5만 6천여명이 온비드 공매에 참가했고, 낙찰금액도 2조 8천억원을 돌파한 것으로 나타났다. 이는 전년 상반기 낙찰금액 2조 1천억원 대비 33% 증가한 수치이다. 지역별로는 제주지역 부동산이 경쟁률 2.4:1, 감정가 대비 낙찰가율 90.1%를 기록해 상반기 공매 시장에서 가장 큰 인기를 끌었다. 온비드 평균 낙찰가율이 66%인 것과 비교해 24%p 높은 수준으로, 귀농귀촌 열기 등으로 인해 16분기 연속 인구 순유입이 일어나고 있는 제주지역에 대한 관심이 공매시장에도 반영된 것으로 풀이된다. 제주와 더불어 혁신도시 특수를 누리고 있는 대구도 지난해 3분기부터 올해 2분기까지 4분기 연속으로 입찰 경쟁률 2위를 지켰다.한편, 용도별로는 아파트가 평균 경쟁률 4:1을 기록해 지난해 같은 기간(평균 경쟁률 3.7:1) 대비 다소 상승했다. 전세가 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 시장가격보다 저렴하게 집을 장만하기 위한