(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 미분양 물량이 급속도로 증가하며 이를 해소하려는 공급업체들의 고민이 커지고 있다.
전국 미분양 물량이 정부가 판단한 위험선(6만 2000가구)을 크게 넘어 7만 5000여가구가 적체되는 등 연내 12만 가구까지 확대될 거란 암울한 전망도 나오고 있어서다.
국토교통부에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만 5359가구로, 2012년 11월 이후 10년 2개월 만에 최대치를 기록했다. 국토교통부는 6만 2000가구를 위험선으로 정하고, 이를 넘어서면 미분양 증가 추세가 장기화할 수 있다고 보고 있다.
지역별로는 수도권 미분양 물량은 1만 2257가구, 지방은 6만 3102가구로 미분양 증가를 주도한 것은 지방물량이 83.7%로 압도적으로 많았다. 수도권의 경우 경기#인천 미분양 물량이 1만 1261가구로 대부분을 차지하고 있다.
이처럼 미분양이 급증하면서 이를 해소하기 위한 건설업체의 파격 혜택, 출혈마케팅 등이 속속 선보이고 있다. 급기야 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양이 쌓이자 건설업체들이 고비를 넘기기 위해 내걸었던 파격적인 혜택이 재등장했다. 미분양 해결을 위한 이 같은 고육지책은 앞으로도 계속 나올 전망이다.
과거 이명박 정부가 꺼내 들었던 세금 감면 혜택도 조만간 나올 것으로 예상된다. 업계에서는 그 시기는 지금 불어나는 속도를 봤을 때 6~7월 정도라고 전망하고 있다. 실제로 지금은 서울 반포 대장주로 꼽히는 반포자이 아파트도 재건축 직후였던 2008년 당시, 절반 이상이 미분양됐다. 당첨자의 40%가 가계약을 포기할 정도였다.
이처럼 미(未)분양 아파트 잘만 고르면 미(美)분양이 될 수 있기 때문에 옥석을 잘 구분하는 안목(眼目)이 필요하다.
우선적으로 고려할 점은 미분양의 원인을 분석하는 것이다.
만약 미분양의 원인이 교통이나 학교 등 인프라 부족이라거나 주변에 혐오시설이 있는 경우, 아니면 혼자만 동떨어져 있는 경우라면 선택을 피하는 것이 좋다. 멀리 두고 봤을 때 크게 발전 가능성이 낮기 때문이다.
그러나 미분양의 원인이 경기침체로 인한 것이거나 한꺼번에 많은 공급 물량이 쏟아졌기 때문이라면 말이 달라진다. 이들 물량은 부동산 경기가 다시 살아나면 가격이 상승할 여력이 있는 아파트이기 때문이다. 원인을 파악했다면 다음으로 고려해야 할 대상은 입지다.
교통, 교육, 환경 등의 조건이 부족한 경우 미분양이 발생한다. 아파트를 잘 지었더라도 생활하는 주변 환경이 좋지 못하다면 다시 생각해봐야 한다. 최악의 경우 심지어는 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 붙기도 한다. 미분양 아파트는 청약 통장이 필요 없고, 동과 호수를 고를 수도 있으며 각종 혜택이 주어진다.
만약 가지고 있는 여유자금을 이용해서 투자하는 것이라면 대단지 미분양 아파트를 구입해서 임대 주택 사업으로 활용하는 것도 좋은 전략이다. 또한, 미분양 아파트라고 해서 무조건 하자가 있는 아파트라고 생각하면 안 된다. 미분양 아파트를 제대로 고르는 방법에 대해서 알아보자.
◆미분양 선택시 유의사항
위에서 언급한 것처럼 미분양 아파트의 경우 미분양의 원인이 무엇인지는 확실하게 파악해야 한다. 원인을 확인하기 위해서 현장 답사는 필수다. 입지 여건이 좋지 않거나 주변에 혐오시설이 있어선데 이러한 분리한 요소들로 인해서 향후 가격 상승이 어려운 경우도 있기 때문이다.
미분양 원인이 부동산과 경기침체로 인해서 비롯되었거나 공급 물량이 한꺼번에 쏟아져 나와서 그렇게 되었다면 이러한 요소가 해결된 후에 가격 회복과 함께 더 많은 가격 상승도 기대할 수 있는 경우가 많다.
따라서 미분양 아파트를 투자할 때는 알짜 아파트를 고르는 것이 가장 중요하다. 대표적으로 ▲대단지에 ▲교통이 편리하고 ▲브랜드 인지도가 높으며 ▲가격 메리트가 있는 아파트라야 한다는 점이다.
미분양 아파트는 대단지를 고르는 것이 유리하다. 대단지는 편의시설이 잘 갖춰져 있고 주변의 주거환경도 좋아 나중에 아파트가 재조명 받을 수 있고 이에 따라 큰 가격 상승이 있는 경우가 많다.
오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳보다는 분양 당첨자의 취소로 발생한 미계약분이나 분양 직후 잔여가구가 많지 않은 미분양 아파트를 고르는 것도 좋은 전략이다. 분양 조건이나 할인에 대해서도 확인하고 추가 혜택 부분에 대해서도 확인해야 한다.
또한 교통 여건에 대해서는 반드시 확인해야 하고 편의시설에 대해서도 확인해야 한다. 조금 더 돈을 주고서라도 로얄층으로 구입하는 것도 좋다. 서울에 있는 아파트이고 지하철역과 가까운 역세권, 대중교통이 편리한 아파트가 가장 좋은 공략 대상 미분양 아파트이다.
◆미분양 고를 때 체크내용
미분양 아파트를 고를 때는 아파트 환경, 교통 여건, 환경 조건, 생활편익시설 등 4가지를 중점으로 확인하는 것이 좋겠다.
① 아파트 환경
아파트 환경의 경우 단지규모, 평형 배정, 동 배치, 주차시설, 난방방식, 용적률, 단지경사도, 조망권, 평명, 분양가, 임대료, 환금성, 발전 가능성을 확인해야 한다. 단지 규모는 최소 500가구 이상이어야 한다. 그리고 지역 주민 소득과 평형규모가 조화를 이루는지도 확인해야 한다. 동 배치는 남향인지 확인하고 일조량은 충분한지 확인한다.
주차시설은 가구당 주차 대수가 충분한지를 확인한다. 난방방식은 지역난방인지, 개별난방인지를 확인한다. 용적률은 200% 이하로 주거환경이 쾌적한지 여부를 확인한다.
단지 경사도는 단지가 평평한지를 확인한다. 보통 아파트가 평지에 있을 때 좀 더 살기 편하다. 분양가는 인근 아파트 시세와 비교해서 싼지를 확인한다.
해당 아파트의 거래가 활발하거나 활발할 것으로 기대되는 대단지 아파트여서 환금성 측면에서도 좋은 투자 아파트인지도 고려한다.
향후 호재로 작용할 수 있는 새로운 도로 건설과 국가사업, 지하철역 개통 계획 등 장기적으로 보았을 때 발전 가능성에 대해서 반드시 파악해야 한다.
② 교통 여건
대표적인 교통 여건은 지하철과 버스다. 특히 지하철역이 도보로 10분 이내에 위치해 있다면 정말 좋다. 그리고 도심과 연결되는 버스 노선이 많고 아파트 근처에 버스정류장이 있는지를 확인하며 자동차를 이용해서 도심으로 나갈 때 막히는 구간이 없는지도 확인한다.
③ 환경 조건
환경 조건은 소음, 대기오염, 주변시설이다. 자동차나 지하철, 비행기로 인한 소음이 없는지를 확인해야 한다. 그리고 주변의 환경에 의한 대기오염은 어느 정도인지를 확인한다. 자동차 도로와 인접해 있다면 대기오염을 방지하기 위해 녹지 영역을 배치하는데 이를 확인해야 한다. 그리고 주변에 유흥시설이나 유해시설이 없는지 주변시설도 확인한다.
④ 생활편익시설
생활편익시설은 교육시설, 유통시설, 문화시설, 관공서, 의료시설, 금융기관이다. 걸어서 이용할 수 있는 초등학교나 중학교, 고등학교, 대학교가 있는지를 확인한다. 학원 밀집지역이 있는지도 확인한다. 걸어서 이용할 수 있는 대형 할인매장이나 백화점, 시장이 있으면 좋다. 영화관이나 공연장, 수영장, 골프장, 헬스장과 같은 체육시설이 있는지 확인한다.
근처에 주민센터나 시군구청과 같은 관공서가 있다면 좋다. 어르신이 있는 경우 의료시설도 중요하다. 그래서 인근에 병원이나 보건소가 있다면 좋다. 근처에 다양한 은행이 있는지도 확인한다.
마지막으로 각 지역의 몇몇 대장주 아파트도 한때는 미분양 시절이 있었는데 개발여건, 입지 등이 뛰어나지만 국내외 경기 상황 및 경제 사이클, 공급 초과 등으로 일시적으로 미분양이 발생한 곳을 눈여겨봐야 한다.
또한 다른 여건은 다 좋은데 오직 분양가만 주변 시세에 비해 높아 미분양된 사례도 주목해야 하는데 반포, 도곡동 등 랜드마크 아파트가 대표적인 경우다. 다만, 주변 시세와 비교해 가격 메리트가 충분히 있다고 판단될 때 접근하는 것이 좋으며 초기 분양에 실패할 경우 업체는 주변 시세와 견줘 다양한 금융 조건을 제시할 수 있기 때문에 이런 아파트는 향후 효자 노릇을 톡톡히 할 확률이 높겠다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트
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