(조세금융신문=서기수 IFA자산관리연구소 소장) 우리가 살아가면서 너무나 당황하고 어찌 할 바를 모를 때 흔히 ‘패닉에 빠졌다’라고 한다(요새는 ‘멘붕’이라고도 한다). 사랑하는 사람의 갑작스런 이별 통보나 잘나가던 직장에서의 해고통보 혹은 믿고 의지했던 가족이나 친구의 갑작스런 죽음은 우리를 ‘패닉’으로 몰기에 충분하고 실제 이러한 경험을 가끔하게 된다. 모든 ‘패닉’은 궁극적으로 돌이킬 수 없고 다시 원상회복이 불가능하지만 유일하게 원상회복 내지는 전화위복의 기회가 되는 ‘패닉’이 하나가 있다. 바로 투자시장에서의 ‘패닉’이 그것이다.

 

세계최고의 주식투자 컬럼니스트 진 마샬은 그의 저서 ‘주식투자 7계명’에서 이렇게 얘기한다.

‘패닉은 주식시장 대폭락의 가장 큰 원인이다. 주식시장이 패닉에 접어들고 모든 사람들이 두려움에 휩싸일 때라도 결코 그들을 뒤따라서는 안 된다. 성공적인 투자자는 패닉으로 인한 투매나 조급한 매수 행렬에 뛰어들지 않는다.

 

2007년 2월 27일, 중국의 주식시장이 갑자기 크게 추락했을 때 미국의 투자자들은 공포에 사로잡혀서 모든 주식을 팔아버릴 기세였다. 덕분에 다우존스 산업지수는 416.02p, 3.3%나 폭락했고 대부분의 투자자들은 그나마 얼른 팔아버려 다행이라고 안도의 숨을 쉬기도 했다.

 

하지만 불과 한 달도 지나지 않아서 주가는 하락폭을 대부분 만회했고 그 이후의 몇 번의 패닉에도 폭락과 만회 내지는 상승을 반복하고 있다. 이것저것 다 차치하고라도 당시에 1만 2200p대였던 다우존스 산업지수는 2016년 8월 기준 1만 8500p대를 유지하고 있으니 그 사이 몇 번의 ‘패닉’이 있었지만 결과적으로 10년간 50%이상 올랐다는 것을 알 수 있다.

 

우리는 이러한 모습을 2001년도 9·11 테러 직후에도 겪었고 우리나라의 경우에는 2011년 12월 북한의 김정일의 사망과 2016년 6월 영국의 EU 탈퇴 확정 때에도 ‘패닉’ → 주가 폭락→ 단기간 회복 및 상승을 보아왔다.

 

필자도 강의를 하거나 상담을 할 때 항상 하는 말이 시장이 위험하다고 느껴지고 모든 사람들이 지금은 아니라고 탈출을 시도할 때 오히려 들어가라고 얘기하지만 심리적으로 여간 어려운 것이 아니다.

 

터널이 있다고 치자. 갑자기 터널 반대편에서 엄청난 폭발음이 들리고 불길이 치솟아서 대부분의 사람들이 차에서 뛰어 내려서 터널의 반대편으로 뛰어가고 있는데 ‘왜 이러지? 정말 좋은 기회가 있을 거야’하고 다른 사람들과 반대로 오히려 화염과 불길이 솟구치는 방향으로 뛰어가는 것이 가능하겠는가? 이는 육체적이고 물리적인 부분이라서 비교하기 뭣하지만 나에게 안전장비가 갖춰져 있고 탈출 가능한 체력과 정신력만 있다면 영화에서 영웅의 탄생은 이럴 때 나오는 것이 아니겠는가?

 

‘패닉’ 때 써먹을 체력과 장비를 갖추자

 

‘패닉’에서 써먹을 체력과 장비는 바로 ‘우량주’라고 표현할 수 있겠다. 시장과 연동해서 같이 움직이고 상승과 하락이 어느 정도 예측할 수 있는 종목을 얘기한다. 투자의 위험은 개별 종목이 아무리 좋다고 하더라도 어쩔 수 없이 하락하는 위험이 있는데 환율이나 국가적인 위험 혹은 정치나 질병, 재난, 전쟁 등의 이유를 들 수 있는데 이러한 시기에는 대부분의 종목이 하락하기 마련이다.

 

하지만 개별 종목의 위험은 시장은 좋지만 회사의 실적이 좋지 않거나 임원진의 비리, 각종 소송에 걸려있거나 기업 자체의 다양한 위험요소를 안고 있는 경우를 얘기하는데 ‘패닉’의 시기에는 이러한 종목보다는 시장에 순응하는 종목으로 투자하는 것이 바람직하겠다. 예전에는 ‘패닉’에 대한 원인이 5가지 정도라고 한다면 지금은 수십 가지가 될 정도로 시장이 복잡다양해졌고 국내외 경제, 특히 해외 경제의 동향에 따른 투자시장의 움직임이 실시간으로 반영되고 등락을 거듭하기 때문에 ‘패닉’의 횟수가 많아지고 주기가 짧아지고 있다.

 

따라서 ‘패닉’에 투자할 수 있는 나만의 ‘패닉’ 투자 리스트를 만들어 놓는 것이 하나의 방법이고 직접투자 혹은 ‘인덱스 펀드’나 ‘상장지수펀드(ETF)’ 등 시장 순응, 연동 상품의 활용을 준비해야 하겠다.

 

수익형부동산 투자시 잊지 말아야 할 두 가지

 

저금리 시대이고 100세 시대라는 말은 이제 사회 공용화 되어 버렸고 여기에 베이비붐 세대의 은퇴가 이어지면서 노후 생활비에 대한 걱정이 앞서 많은 분들이 수익형 부동산에 관심을 갖고 있고 실제로 알아보는 듯싶다.

 

하지만 일단 수익형 부동산이니 오피스텔, 상가, 원룸, 다세대나 다가구 등을 투자할 때 가장 먼저 고려하는 것은 실제 투자금 대비해서 얼마나 수익률을 낼 수 있느냐이다. 대략 임대 수익률을 계산하는 공식은

 

‘[(월 임대료 X 12) – (월 대출이자 – 12)] / 매수가격 – 보증금 – 대출금’

 

이라고 할 수 있는데 이것만 따지다 보니 놓치는 것이 두 가지가 있다. 일단은 이 전제조건이 확실하게 보장이 되어야만 수익률이 의미가 있는 것이다. 이 전제조건의 첫 번째는 일단 투자하고자 하는 수익형 부동산 가격이 떨어지지 말아야 한다는 것이다.

 

내가 1억 6000만원 짜리 오피스텔을 사서 보증금 1000만원에 월세 50만원을 받는다고 치면 대출은 없으니 대략 임대수익률은 1억 6000만원에서 보증금 1000만원을 빼주고 50만원을 12개월 받으니 600만원으로 계산해서 실제 투자금액을 나눠주면 4%의 수익률이 나온다. 이것만 따지면 나쁘지 않다.

 

하지만 만약에 이 오피스텔의 가격이 1500만원 정도 하락했다고 하면 결과적으로 마이너스 수익률이라는 계산이 나온다. 이 사이에 중개수수료나 취득세나 재산세 등의 세금을 감안하지 않더라도 말이다.

 

두 번째 전제조건은 당연히 공실이 없어야 한다는 것이다. 모든 임대 수익률의 계산은 공실이 없다는 전제를 바닥에 깔고 계산한다. 초 대학가나 역세권이나 오피스가나 유동인구가 많다거나 철저하게 분석하고 예측해서 공실 위험을 최소화 아니 백지화해야 할 것이다. 공실이 몇 개월이라도 난다면 위에 애써 계산한 임대수익률은 아무런 의미가 없다는 점을 잊지 말자.

 

부동산 투자가 최근에 많이 이루어지고 있다. 저금리에 마땅히 투자할 곳이 없는 시중 유동자금들이 서울 강남권의 재건축 아파트를 중심으로 많이 몰린 것도 있고 노후 준비에 대한 부분으로 수익형 부동산에 대한 투자도 한몫을 한 듯싶다.

 

하지만 반드시 잊지 말아야 할 것은 부동산은 한번 움직이는 데에 상당한 비용이 발생하고 보유하는 데에도 꾸준하게 비용이 발생한다는 점과 함께 위에 언급한 두 가지 전제조건을 꼭 챙기면서 투자하는 습관을 갖자.

 

[프로필] 서기수 IFA자산관리연구소 소장
• 서울사이버대학교 세무회계학과 교수
• 금융계 26년 간 근무
• 저서 《천만원부터 시작하기》, 《재테크 선수촌》, 《부자특강》, 《2019 재테크 대전망》

 

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