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서울시 민간아파트 평균 분양가격 전월대비 7.4% 상승2014.06.16
(조세금융신문) 서울시 민간아파트 평균 분양가격이 전월대비 7.4% 상승했다.대한주택보증(사장 : 김선규)이 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 5월말 기준 ’민간아파트 분양가격 동향‘ 결과에 따르면 서울(7.4%)과 수도권(2.5%), 6대광역시(0.2%)의 분양가격이 전월대비 상승했다. 반면 지방 (△0.2%)은 하락했다.자료에 따르면 5월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3m2당 평균 분양가격은 835만 8천원으로 전월(828만 9천원) 대비 0.8%, 전년동월(796만 6천원) 대비 3.9% 상승한 것으로 나타났다.전국 17개 시·도 중 민간아파트 평균 분양가격의 변동이 가장 컸던 지역은 서울시인 것으로 나타났다.은 서울시인 것으로 나타났다.5월말 기준 서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,944만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전기(1,809만 8천원) 대비 7.4%, 전년동월(1,594만 7천원)대비 21.9% 상승한 수치이다.서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격이 1,900만원을 넘어선 것은 지난 ‘10년 9월(1,975만 1천원) 이후 3년 8개월 만이다.최근 1년간 상대적으로 분양가격이 낮
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오피스 매매가격 3분기 연속 하락세2014.06.10
(조세금융신문) 하나금융그룹(회장 김정태 www.hanafn.com) 소속 하나금융경영연구소(소장 배현기 www.hanaif.re.kr)는 수익률 확보 부담으로 2012년 이후 오피스 가격이 등락을 반복하고 있는 가운데 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)가 전분기 대비 소폭 하락하며 3분기 연속 하락세를 이어갔다고 밝혔다. 신영에셋의 자료를 기초로 하나금융경영연구소가 분석한 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)는 270.6으로 작년 4분기 274.8에 비해 1.5% 하락하였다. 2013년 3분기 -0.8%, 4분기 -7.0%에 이어 3분기 연속 가격 하락세를 보인 것이다. 오피스 가격은 2011년 15%의 급등세를 보인 이후 2012년부터 가격이 등락을 반복하고 있으며, 금융위기 직전의 정점(322.9)을 아직 회복하지 못하고 있다. 연구소는 최근 오피스 매매가격이 하락세를 보이는 것은 투자자들이 높은 거래 가격에 부담을 느끼고 있기 때문으로 분석했다. 저금리 기조가 이어지면서 유동성을 확보한 기관투자가의 매입수요는 이어지고 있으나, 매매차익 가능성이 낮아진 상황에서 적정 임대수익률을 확보하는 것이 중요해졌기 때문이라는 것
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 외국인 투자기업 설립2014.06.05
최근급속히성장한중국재벌들과미국의사모펀드는매우선호되는투자자이고,부동산개발에있어서도마찬가지이다.특히중국투자자들의경우제주도의부동산개발사업에대거참여하고있다.외국인이국내사업에진출하는방법은,크게국내법인설치,지점이나사무소설치로구분할수있다.지점및사무소설치방식은별개의법인을설립하는것이아니기때문에외국법인의국내지사로분류되고,외국환거래법의적용을받으며,기획재정부가유관기관이된다.반면국내법인설치방식에의할경우이는외국인투자로인정되어외국인투자촉진법이적용되고,다양한조세감면혜택을받는다.이러한혜택으로인해외국인투자촉진법의검토는중요한의미를가지므로,그요건과절차에대해살펴보자.우선,외국인투자자의최소투자금액이1억원으로정해져있고,설립법인의10%이상의지분을취득해야있는데,이두가지요건은동시에만족되어야한다.전자의요건은대부분충족될것이나,후자는간과할수있으므로주의가필요하다.대략적인절차는,외국인투자신고,투자자금송금,법인설립등기,사업자등록,법인계좌설립,납입자본의법인계좌이체,외국인투자기업등록의순서로진행된다.이러한과정은특허나인허가와같이실질적인타당성을검토하기보다는,형식적인서류심사의측면이더욱강하므로준비서류에많은주의를기울여야한다.물론이를불비하더라도다시보강하면그만이지만,외국인법인투자자에게서류보완을요청하려면그사유서를제출하여CEO의결제까지
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아파트 청약 쏠림 현상 심화2014.06.02
(조세금융신문) 올 2분기 들어 분양시장이 최근 들어 분위기가 가라앉는 모습이다. 분양물량이 늘고 ‘2.26 대책’, ‘세월호 참사’ 등으로 매매시장의 관망세가 확산되면서 청약열기도 점차 식고 있다. 소비자들은 분위기에 휩쓸리지 않고 깐깐하게 따져보고 청약하는 경우가 늘면서 될만한 지역, 될만한 단지에 청약을 하는 쏠림 현상이 심화되고 있다. 분양 받을 아파트의 가격, 설계, 커뮤니티시설, 발전 가능성 등을 꼼꼼하게 따져보는 실속형 청약자들로 인해 같은 지역에서도 청약률이 차이를 보이고 있다. 이 같이 깐깐한 소비자들이 선택하는 단지, 지역은 분양시장이 침체돼도 향후 신규수요 유입 가능성이 높아 안정적인 시세를 기대할 수 있다. 실속형 소비자들이 선택한 지역, 단지들의 사례를 통해 예비청약자들이 관심가질 물량을 소개한다.경기 하남 미사강변도시에서 분양한 미사강변도시 더샵 리버포레는 평균 1.66대 1 경쟁률을 기록하며 전 주택형이 3순위 내에 청약이 마감됐다.앞서 분양했던 미사강변 2차 푸르지오는 평균 1.07대 1을 기록했지만, 총 8개 주택형 가운데 4개 주택형이 순위 내 청약이 미달됐다. 하남 미사강변도시는 한강, 공원 등 쾌적한 환경에 서울 강남권 접
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[방민주 변호사의 부동산 금융]면세점 입점방안2014.05.29
(조세금융신문) 최근호텔산업이대규모부동산분야에서각광받고있는데,다른건물에비해높은용적률을적용받을수있으므로투자효율이높다.이런대규모호텔을신축하는경우라면자연스럽게면세점에관심을가지게되고,특히외국관광객을위주로한다면더더욱그럴것이다.면세점이슈는엄밀하게는부동산금융에속하지않을지도모르지만,밀접한관련이있음은분명하므로이에관해살펴보자.우선,면세점은원한다고아무나할수있는것이아니라관세청의특허가있어야만가능하다.특허라는개념은신고,등록,인허가등의절차보다더욱까다롭고제한적인것이라고보면큰문제가없는데,입점희망자가먼저신청을하는것이아니라관세청에서특허공고를내고그에맞는신청자를모집할때비로소신청이가능하다.즉,관세청의특허공고가없다면면세점유치의기회조차없는것이다.그렇다면언제특허공고가날까?기존특허가만료될때가대표적이다.현재특허기간은5년으로설정되어있는데,특허가만료되어도‘갱신’이되는것이아니라‘신규특허’를받는방식으로처리된다.예를들면인천공항의신라면세점에특허가만료되면,신라면세점이동일한자리에신규특허를신청하여야한다.이렇게‘갱신’이아닌‘신규특허’이기때문에,기존면세점이아닌타면세점이신청하는것도가능하다.앞의예에서신라면세점이아닌롯데면세점이신청할수도있다는의미이다.하지만,이렇게기존면세점의자리를빼앗는행위는면세점업계의관행상금기시되고있으므로현실적으로이
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서울지역 아파트 매개가 4개월 상승세 마감2014.05.26
(조세금융신문) 서울 아파트 매매가격이 4월 대비 0.03% 하락하며 2014년 1월 이후 4개월 연속 상승을 마감하고 하락 전환된 것으로 나타났다.KB국민은행(은행장 이건호/www.kbstar.com)은 부동산정보사이트(http://nland.kbstar.com)를 통하여 2014년 5월 주택시장 동향을 조사, 발표에 따르면 봄 이사수요의 마무리, ‘주택임대차 선진화 방안’ 발표로 인한 투자심리 위축, 강남지역 주요 재건축 단지의 가격 하락, 용산 국제업무지구 무산 등에 따른 영향으로 매물적체 심화로 아파트 가격 상승세가 꺽이며 하락세로 전환됐다.구별로 살펴보면 전월(4월)대비 용산구(-0.18%), 강서구(-0.08%), 금천구(-0.08%) 순으로 하락 하였으며, 강남 3구인 서초구(-0.06%), 강남구(-0.05%), 송파구(-0.02%) 등도 일제히 하락한 것으로 나타났다. 또한 서울 연립주택도 전월대비 0.01% 하락한 것으로 조사되었으며, 강북지역(-0.04%)이 하락세를 주도한 것으로 나타났다.반면, 서울지역 단독주택의 경우 전월 대비 0.08% 상승하며 아파트, 연립주택과 대조적인 모습을 보였다. 지난해 2013년 12월부터 6개월 연속 상
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경매시장의 트랜드가 변화하고 있다2014.05.23
이수전 굿옥션 서울지사장(조세금융신문) 요즈음 새로운 재테크의 수단으로 NPL투자가 많은 관심을 받고 있고 실제로 NPL투자를 하거나 관련 강의를 수강하는 사람이 많아지고 있다. NPL이란 Non Performing Loan의 약자로 무수익여신 혹은 부실채권으로 번역되고 금융기관에서 대출을 한 후에 채무자가 원리금상환을 제때에 하지 않고 있는 채권을 말한다.이러한 채권을 금융기관(채권자)이 직접 근저당을 설정한 채권의 경우 경매를 통하여 직접 추심하기도 하지만 최근에는 이를 매각하여 조기에 채권을 회수하기도 한다. 이럴 경우 채권을 유동화 하였다고 한다. 금융기관은 일반적으로 담보대출을 시행할 때 담보물의 감정평가를 거쳐 원리금 상환이 되지 않을 경우 ( 부실화 될 경우) 안전하게 채권을 회수하기 위해 평가액 보다 일정부분 감액하여 대출을 하고 대출원금과 이자회수 비용, 시간을 감안하여 근저당 채권최고액을 설정한다. 따라서 대부분의 경우에는 경매를 통해 채권을 회수하면 전액을 회수할 수 있는 것이 일반적이다. 유동화 채권은 이러한 금융기관의 담보대출을 투자자가 원리금의 총액 보다 저렴하게 매입하여 배당을 통해 수익을 실현하는 것이 기본적인 형태이다.NPL투자
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[권대중 교수의 부동산 칼럼] 부동산시장 진단과 전망12014.05.23
권대중 _ 대한부동산학회 회장(조세금융신문) 2013년 부동산시장을 사자성어 한 마디로 표현 한다면 견아상제(犬牙相制: 개 견, 어금니 아, 서로 상, 제어할 제)라는 말을 쓰고 싶다.2013년 한 해 동안 부동산시장은 개의 어금니가 맞지 않는 것처럼 여당과 야당이 손발이 맞지 않았다는 말이다.대외변수의 어려움 속에서 박근혜 정부는 취임 후 부동산시장의 변화와 경제를 살리기 위한 대책으로 버블기에 있었던 규제정책들을 정상화 시키고자 4.1 대책을 비롯하여 7.24 대책, 8.28 대책 그리고 12.3 대책까지 무려 1년 동안에 4번의 부동산대책을 발표하였다.하지만 국민들 입장에서는 4월부터 6월 말까지 찔끔 취득세 감면혜택의 맛을 보게 한 뒤 말만 무성하게 부동산시장을 살려 보려는 정부의 노력과 의지가 관철되지 못하고 허파에 바람만 넣은 꼴이 됐다.다행스러운 것은 연말 즈음 여·야는 ‘소잃고 외양간 고친 격’으로 말도 많고 탈도 많았던 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 몇가지 법률안들을 처리하여 2014년이 기대의 한 해가 되게 하였다.그러나 2014년 들어서면서 봄기운에 새싹이 돋아나듯 부동산시장이 살아날즈음 기획재정부에서는 2.26 임대차
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[방민주 변호사의 부동산 금융]건물 소유권을 보유하지 않은 매수인의 명도청구 방안2014.05.21
(조세금융신문) 매수인이기존토지를매수하여현존하는건물을철거하고새로운건물을세우는사안을가정해보자.일반적으로는매수인이토지뿐아니라건물까지함께매수한후철거·신축작업을진행하겠지만,매수인입장에서는어차피철거할건물을매수함으로서불필요한세금을납부하게된다는부담이있을수있다.그렇기때문에매수인으로서는토지만을매수한후건물을철거하고(물론매매계약서에철거약정을하여야한다.그렇지않으면건물소유주의법정지상권이인정될것이다),새로운건물을지어보존등기를하려는유인이있을것이다.이러한구조자체는잘못된점이없지만,매도인이잔금지급시기까지건물의임차인들을퇴거시키지못하였을때는문제가발생할수있다.매수인으로서는매일수백·수천만원씩발생하는금융이자를줄이기위해한시라도빨리임차인들을퇴거시키고건물철거를진행하여야하는데,건물소유권이없기때문에임차인들에게건물명도를청구할권원이마땅치않기때문이다.만약위와같은사업이도시및주거환경정비법에의한것으로관리처분계획인가의고시가있었다면동법제49조제6항이적용될것이고,이에따라건물소유주는임차인들에게명도소송이아닌명도단행가처분을제기하여신속한집행이가능할것이지만,이는언제까지나건물소유자가행사할수있는조치이다.매도인(건물소유자)이태도를바꾸어임차인퇴거에협조하지않는경우,매수인(토지소유자)은어떠한법적조치가가능할까?우선,채권자대위권을이용하는방법이있다
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개인의 사업용 부동산을 증여할 경우 절세방법은?2014.05.19
(조세금융신문) 현행 세법상 개인의 사업용으로 사용하던 부동산을 자녀에게 증여할 경우 증여세율 최고 50%로 부담을 우려하여 증여를 망설이는 사업자를 흔히 볼수 있다. 예를 들어, 갑을동 씨는 서울시내에서 토지 공시지가 200억 부동산에 개인 사업자로 하여 5년간 주차장 영업과 중소기업 법인 (주)종로를 동시에 운영하고 있다. 갑을동 씨는 주차용 부동산을 자녀에게 증여하려고 증여세가 얼마가 되는지 계산한 결과 예상납부세액이 100억 정도로 증여를 망설이고 있다고 가정하고, 현행세법상 절세방법이 있는지 알아보기로 한다.Ⅰ. 사 례갑을동의 개인사업 현황1. 토지 : 500평 2. 공시지가 : 200억(감정평가법인의 감정가액 210억) 3. 소유자 : 갑을동4. 소재지 : 서울시 4. 현재 주차장으로 운영 중중소기업(법인): 주식회사 종로1. 업종 : 제조업2. 주식회사 종로 : 재무상태표①자산총계 : 250억 ②부채총계 : 53억 ③자본총계 : 200억 ④ 각 사업연도소득 : 6억5천만원⑤ 주식회사 종로의 1주당 액면가액 : @5,000원주식회사 종로의 1주당 평가액 : 43,000원(상증법 시행령 제54조에 의한 평가)Ⅱ. 위 사례에 의한 절세방안갑을동씨가 주
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불황에는 역세권 품은 ‘트래픽형 오피스텔’ 인기2014.05.16
(조세금융신문) 직장생활 3년 차 박모 씨(30세)는 최근 연신내역 인근 오피스텔로 이사했다. 전에는 지하철역에 내려서 마을버스를 타고 15분 이상 들어간 곳에 자취했다. 하지만 출퇴근 할 때 걸리는 시간과 체력적인 부담으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 인근 오피스텔로 이사를 한 것. 집값은 좀 더 비싸지만, 체력적인 부담이 적고, 퇴근 후 자기만의 시간도 가질 수 있어 만족하고 있다. 올 초 주택임대차선진화 방안의 발표로 오피스텔 시장이 주춤하고 있는 가운데 임대수요가 꾸준한 역세권 오피스텔이 주목 받고 있다. 지하철 역세권은 지하철 외에도 시내버스, 광역버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성되어 다른 지역으로 이동이 편리하다. 또, 유동인구가 많아 상권 형성도 유리할 뿐 아니라 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 가치도 높은 편이다. 특히, 수도권의 경우 생활방식이 지하철을 중심으로 이루어진 경우가 많다. 단지 인근으로 촘촘하게 연결된 교통망은 생활의 편의성과 프리미엄을 제공하기 때문에 역세권 인근에 위치한 ‘트래픽형 오피스텔’들은 수요자들 사이에서 각광을 받는다. 부동산 관계자는 “오피스텔 주 타깃 층인 20~30대 나홀로족의 경우 출퇴근하기에 편리한 역세권
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5월 중순 이후 2만1천여가구 대기2014.05.15
(조세금융신문) 5월 중순을 넘어서면서 때 이른 더위와 맞물려 5월 분양시장이 한층 뜨겁게 달아오르고 있다. 당초 5월 중 계획됐던 분양물량(전국 49개 단지, 3만8천여가구) 중 15일까지 19개 단지 1만7천5백45가구가 분양됐다.(1순위 청약 접수일 기준)6월은 지방선거와 월드컵 등으로 인해 분양시장에 대한 관심이 다소 줄어들 것으로 예상하는 건설사들이 5월 중으로 분양을 서두르는 모습이다.건설부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 5월 16일~31일까지 전국 총 30개 단지 2만1천89가구가 분양을 계획 중이다. 수도권에서는 용산과 하남미사강변도시 등과 지방에서는 대구혁신도시, 대구테크노폴리스, 광주 학동 등의 분양 물량이 관심을 끈다.▶ 수도권서울에서는 용산에서 삼성물산과 대우건설이 짓는 고급 주상복합 아파트 두 곳이 격돌한다.삼성물산은 산구 한강로2가 342번지 일원 용산전면3구역을 재개발 해 전용면적 135~248㎡, 총 1백95가구를 짓는 래미안용산(주상복합)을 이달 중 분양한다. 이중 1백65가구가 일반분양분.또한 대우건설은 용산구 한강로2가 342번지 일원 용산전면2구역을 재개발 해 전용면적 112~273㎡, 총 1백51
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아파트 평균 분양가격 4개월 연속 상승…전년比 3%↑2014.05.15
(조세금융신문) 전국 민간아파트 평균 분양가격이 4개월 연속 상승한 것으로 나타났다.대한주택보증(사장 : 김선규)은 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 올해 4월 ’민간아파트 분양가격 동향‘ 자료에 따르면 올 4월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3m2당 평균 분양가격은 828만 9천원으로 전월(820만 4천원) 대비 1.04%, 전년동월(801만 4천원) 대비 3.44% 상승한 것으로 나타났다.이로써 전국 민간아파트의 평균 분양가격은 전월대비 4개월, 전년동월대비 7개월 연속 상승하였으며, 4개월 전인 작년 말(805만 9천원) 대비 약 3% 가까이 오른 것으로 조사되었다.또한, 이번 달 전국 민간아파트 평균 분양가격은 대한주택보증이 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 통계 작성을 시작(‘10년 1월)한 이래 최고치를 기록하였으며, 이는 종전 최고가인 826만원(’10년 3월)을 4년 1개월 만에 넘어선 것이다.권역별로는 수도권(△0.6%)을 제외한 서울(0.45%) 및 6대광역시(0.38%), 지방(1.91%)의 평균 분양가격이 전월대비 상승하였으며, 전년동월대비 기준으로는 각 권역의 평균 가격이 모두 2% 이상 상승한 것으로 조사되었
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상봉동 성원상떼르시엘 새 주인찾아 공사재개2014.05.08
(조세금융신문) 서울 중랑구 상봉동의 성원상떼르시엘 주상복합(지상41층 아파트 264세대, 공급면적 147~324㎡)아파트가 공사중단 5년 만에 새 주인을 찾았다. 해당 사업장은 지난 2010년 시공을 맡은 성원산업개발(주)의 부도로, 공정률 80% 상태에서 공사가 중단됐다가 4월말 매각 절차가 최종 완료됐다. 부도이후 대한주택보증은 분양보증 이행절차에 따라 263명의 분양계약자에게 분양대금을 안전하게 환급해주고 해당사업장의 매각절차에 들어갔다. 해당 사업장은 147m2 이상의 대형평형 위주로 설계돼 새 주인을 찾기가 쉽지 않았으나, 최근의 국내 주택시장의 회복과 글로벌 금융위기 이후 중대형 아파트의 공급위축에 따른 사업가치 상승으로 성공적으로 매각된 것으로 분석된다. 동 사업장에는 대한주택보증의 PF보증이 승인되어 원활한 자금조달이 예상되고, 분양보증을 통해 안전한 분양을 보장받을 수 있어 향후 일반분양시 중대형 아파트 수요자들의 많은 관심을 모을 것으로 기대된다. 대한주택보증 관계자는“장기방치 건축물의 조속한 공사 재개를 통해 도시미관 개선 및 지역경기 회복 등에 기여할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.…
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하반기 전국 15만가구 분양…전년동기比 22.8%↑2014.05.07
(조세금융신문) 2014년 상반기 분양시장은 5월에 사실상 마감될 예정이다. 6월에는 6.4지방선거와 브라질 월드컵(6월 13일~7월 14일)이 예정돼 있기 때문이다. 따라서 청약통장 가입자들도 하반기 분양일정에 대비하는 게 좋다. 건설부동산업계와 닥터아파트에 따르면 올해 하반기 분양물량은 전국 200곳, 15만1천8백70가구(주상복합 포함. 임대제외)에 달하는 것으로 나타났다.이는 전년 동기(220곳, 12만3천7백12가구) 대비 22.8% 증가한 수준이다. 하반기 분양물량들 가운데는 서울, 광역시를 비롯해 지방중소도시에도 좋은 입지를 가진 재건축, 재개발 물량들이 눈길을 끈다.또한 지난해에 올 하반기에도 위례신도시, 세종시 분양은 주목을 받을 전망이다. >>수도권대림산업이 서울 서초구 반포동 2-1번지 한신1차 아파트를 재건축해 전용면적 59~84㎡, 3백10가구를 짓는 아크로리버파크2차를 8월 중 분양한다. 이중 85가구가 일반분양분. 작년 12월 분양한 1차(1천3백4가구)와 합쳐 1천6백여가구의 대단지를 이룬다. 한강변 위치한 조망권 아파트로 서울지하철 9호선 신반포역 역세권 단지다. 한강시민공원 반포지구, 신세계백화점 등 고속터미널 일대 대형 상권