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경매의 초보자가 궁금해 하는 사항2014.07.18
매각허가결정과 항고에 대해서 알아보자매각허가결정 경매법원은 통상적으로 매각기일로부터 1주 이내에 매각허가를 하게 되는데, 이때에는 최고가매수신고인의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣는 등 매각허부결정에 대한 검토를 하여 매각불허가 사유에 해당된다면 불허가를, 매각불허가 사유가 존재하지 않는다면 매각허가결정을 선고하게 된다. 이 날을 매각결정기일이라고 한다. 매각불허가결정이 내려지면 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그 자에게 매각허가를 하게 되고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 입찰절차를 다시 진행한다.매각허부결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 별도로 이해관계인에게 송달하지 않고 법원 게시판 등에 게시한다. 따라서 이해관계인등은 매각결정기일(보통은 당일 오후2시 이후)에 법원에 직접 방문하거나 굿옥션사이트에서 확인 또는 경매계에 전화 등으로 매각허부결정 여부를 확인하여야 한다. 매각허가에 대한 이의신청은 이해관계인이 일정한 사유에 기하여 매각을 허가해서는 안 된다고 주장하는 진술을 말한다. 이의는 구두나 서면으로 할 수 있다.매각허가에 따른 항고 매각허가결정이나 매각불허가결정으로 손해를 입게 되는 이해관계인(민집90조)은 매각결정기일로부터 7일 내에
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바람직한 도시재생2014.07.18
역대 정부는 도시재생사업(주택재개발·재건축사업 등)으로 국회의원도 되고, 서울시장도 되고, 심지어 대통령이 되려고 했다. 서민을 볼모로 정치를 한 것이다. 그러다 보니 도시재생사업이 토지건물소유자 중심(개발이익에 관심)에서 개발된 것이다. 그러나 이제는 그런 시절은 지나갔다. 박근혜 정부는 도시재생사업을 소유자 중심에서 입주자(거주자) 중심(자력기반 확보와 지역 활성화 차원)으로 바꾸겠다고 정책을 수정한 것이다.즉, 예전에는 수익성(서울·수도권 중심)을 바라고 도시재생사업이 추진되었다면 자력기반이 없이 공공의 지원이 필요한 쇠퇴지역(지방 중·소도시 중심)을 중심으로 먼저 개발하겠다는 것이다. 뿐만 아니라 시간의 경과에 따른 노후화 중심의 물리적 환경정비(주택 또는 기반시설)에서 이제는 종합적 기능개선과 지역경제 활성화(사회·경제·문화·물리적 차원 등) 차원의 도시재생으로 변화시켜 사업을 추진하겠다는 것이 정부의 도시재생사업 방향이라고 할 수 있다.이를 구체적으로 살펴보면 먼저 부동산시장의 버블기에 가장 많은 규제책이 있었던 재건축사업을 정상화시키는 작업이다. 첫째, 수도권 과밀억제권역에서만 적용되고 있는 재건축 용적률 인센티브제를 과밀억제권역 이외 지역에도…
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젊은층 명소로 뜨는‘송도’…인근 부동산도 ‘방긋’2014.07.18
(조세금융신문) 송도국제도시가 도시개발 11년 차에 접어들면서 2030 세대들이 좋아할 만한 신개념의 문화공간을 비롯해 각종 볼거리와 즐길거리, 맛 집 등이 잇따라 들어서며 젊은이들의 명소로 탈바꿈해 인근 부동산 시장에도 영향을 끼치고 있다. 사진설명: 송도 센트럴파크 푸르지오 시티 투시도무한도전 팀 참여한 카레이싱 대회에 13만 인파 운집지난 4일부터 6일까지 사흘간 송도국제도시에서는 더 브릴리언트 모터 페스티벌이 펼쳐졌다. 창원 F3 경기 이후 11년 만에 도심 한복판에서 펼쳐진 국내 최대의 자동차 레이싱 축제다. 이번 페스티벌에서는 KSF 도심 레이싱과 K팝 콘서트, 자동차 전시 등 다채로운 행사가 펼쳐져 젊은이들이 열광했다. 특히 MBC 예능 프로그램인 무한도전팀의 유재석과 정준하, 하하, 노홍철 등이 벨로스터 터보 마스터즈와 아반떼 챌린지에 각각 출전하면서 약 13만 명의 인파가 운집해 성황을 이뤘다. 8월에는 국내 대표 락 페스티벌 ‘펜타포트’ 열려 오는 8월1일부터 3일까지는 국내 대표 락 페스티발인 ‘제 9회 인천 펜타포트 락 페스티벌(이하 펜타포트)’이 인천 송도 국제도시 달빛축제공원(Penta Park)에서 열린다. 이번 행사에는 래비스,…
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 외국인의 상장 리츠 주식취득2014.07.17
(조세금융신문) 상장회사주식을취득함에있어서는몇가지rule을지켜야하고,외국인(외국법인포함)인경우는추가적인제한이따른다.본고에서는외국인이상장한리츠(REITs)의주식을장내에서4%씩3번총합12%를취득하는경우를가정하고,어떠한법적절차를거쳐야하는지살펴보자.최초로3%지분을취득하기위해서는,외국인투자등록이선행되어야한다.자본시장법시행령제188조는외국인이상장증권을취득하기위해서는인적사항등을금융감독원에등록하도록정하고있다.참고로내국인이설립한외국법인은외국인에해당하고,대한민국국적보유자로서해외영주권을가진비거주자는투자등록의대상이아니다.그밖에,외국환거래법이정하는사전신고의무가있음에주의하자.외국환거래법제18조는외국환자본거래에앞서기획재정부장관에게사전신고할것을정하고있다.두번째주식취득으로총6%의지분을취득하는경우에까지외국인투자등록이필요한것은아니다.이과정은최초지분취득에만적용되기때문이다.하지만,자본시장법상중요한절차를지켜야하는데,바로5%룰이다.이것은굳이외국인뿐아니라모든투자자에게적용되는것인데,자본시장법제147조는본인과특수관계자가보유하게되는주식등의합계가5%이상이될경우5영업일내로이를금융위원회와거래소에보고하도록정하고있다.5%룰의적용기준은본인의주식만을기준으로하는것이아니라,특수관계자의지분까지포함함을유의하자.5%룰을위반할경
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수도권 민간아파트 분양가격 상승세 주춤2014.07.15
(조세금융신문) 올해 6월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 평균 분양가격은 834만 4천원(3.3m2기준)으로 전월 835만 8천원 대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다.대한주택보증(사장 김선규)은 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 ‘14년 6월말 기준「민간아파트 분양가격 동향」결과에 따르면 수도권(△1.9%)의 분양가격이 전월대비 하락한 반면, 6대광역시(0.7%)와 지방 (0.4%)은 소폭 상승한 것으로 조사되었다.올 6월 전국 민간아파트 평균 분양가격 하락은 서울, 경기 지역의 분양가격 하락에 기인한 것으로 파악된다.6월말 기준 경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,026만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전월(1,064만 6천원) 대비 3.6%, 전년동월(1,073만 4천원)대비 4.4% 하락한 수치이다.경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 전월에 이어 이번 달에도 하락하며 2개월 연속 하락세를 기록하였다.6월 한 달 간 경기도에서는 김포시, 시흥시, 양주시, 파주시 등 총 4개 지역에 2,340세대의 민간아파트가 신규로 분양되었으며, 이 중 시흥과 파주 지역의 신규 분양가격이 각 지역 아파트의 기존
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최저임금 92만 원 오르는 동안 전셋값 1,722만원 올라2014.07.11
(조세금융신문) 부동산 경기 침체로 집을 사기보다는 전세를 선호현상이 계속되는 가운데 올해 결정된 최저임금 기준으로 임금을 전액 저축한다고 가정하면 전국 평균전세가인 1억7,956만 원에 도달하려면 총 12년10개월(154개월)이 걸리는 것으로 나타났다. 부동산정보업체 ㈜부동산써브(www.serve.co.kr)에 따르면 7월 1주 현재 전국 아파트 가구당 평균전세가는 1억7,956만 원으로 작년 같은 기간 1억6,234만 원과 비교하면 1,722만 원 증가했다. 이는 1년간 최저임금이 1년간 92만7,960원 오르는 동안 18배 이상 오른 것이다. 최저임금위원회가 지난달 27일 발표한 바에 따르면 2015년도 최저임금(안) 시급 5,580원을 월 단위로 환산하면 주 40시간 기준(유급주휴 포함 월 209시간) 월 116만6,220원, 연 단위로 환산(월환산액*12개월)하면 1,399만4,640원이다. 이것은 2014년도 최저임금 연환산액인 1,306만6,680원 보다 92만7,960원 늘어난 금액이다. 최저임금을 모아 전세 아파트를 구하려면 평균 12년 10개월이 걸리는 셈이다.아파트 전셋값이 가장 비싼 서울에서는 22년 5개월이 필요하고 경기에서는 13년…
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캠코 온비드 '인기' …상반기 낙찰금액 2.8조2014.07.09
(조세금융신문) 캠코(한국자산관리공사)가 운영하는 공공자산 입찰시스템 ‘온비드(www. onbid.co.kr)’가 큰 인기를 끌고 있다.캠코가 발표한 2014년 상반기 공매 입찰 분석결과에 따르면 부동산 시장 회복에 대한 기대에 힘입어 상반기에만 5만 6천여명이 온비드 공매에 참가했고, 낙찰금액도 2조 8천억원을 돌파한 것으로 나타났다. 이는 전년 상반기 낙찰금액 2조 1천억원 대비 33% 증가한 수치이다. 지역별로는 제주지역 부동산이 경쟁률 2.4:1, 감정가 대비 낙찰가율 90.1%를 기록해 상반기 공매 시장에서 가장 큰 인기를 끌었다. 온비드 평균 낙찰가율이 66%인 것과 비교해 24%p 높은 수준으로, 귀농귀촌 열기 등으로 인해 16분기 연속 인구 순유입이 일어나고 있는 제주지역에 대한 관심이 공매시장에도 반영된 것으로 풀이된다. 제주와 더불어 혁신도시 특수를 누리고 있는 대구도 지난해 3분기부터 올해 2분기까지 4분기 연속으로 입찰 경쟁률 2위를 지켰다.한편, 용도별로는 아파트가 평균 경쟁률 4:1을 기록해 지난해 같은 기간(평균 경쟁률 3.7:1) 대비 다소 상승했다. 전세가 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 시장가격보다 저렴하게 집을 장만하기 위한
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올 하반기 전국 9만3천가구 분양…상반기 보다 2만가구 증가2014.07.09
(조세금융신문) 2014년 상반기 아파트 분양시장에서도 중소형 인기는 여전했다. 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 1순위 청약경쟁률은 평균 4.17대 1을 기록했다. 건설부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 올 하반기(7~12월) 전국에서 분양예정인 85㎡ 이하 중소형 아파트 분양물량은 약 9만3천가구로 조사됐다. 이는 상반기 중소형 분양 물량(7만4천364가구) 보다 약 2만가구 증가한 수준이다. 권역별로 △수도권 4만3천여가구 △광역시 1만1천여가구 △지방도시 3만9천여가구 등이다. 닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “하반기 중 박근혜정부의 거래활성화를 위한 추가 대책이 언제 시행되느냐에 따라 주택시장이 달라질 것”이라면서 “하지만 이와 상관없이 분양시장에서 입지와 분양가 경쟁력이 있는 중소형 인기는 꾸준할 것” 이라고 말했다. 하반기 분양예정인 중소형 물량을 권역별로 소개한다. ▶ 수도권 SH가 서울 서초구 내곡지구 6블록에 전용면적 39~84㎡, 총 5백85가구를 짓는 내곡지구 6단지를 7월 중 분양한다. 전용면적 59~84㎡ 1백62가구가 분양분이다. 7단지와 더불어 내곡지구에서 신분당선 청계산입구역과 가까운 역세권단지로 강남역까지…
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하반기 전세물량 많은 곳은 어디?2014.07.03
(조세금융신문) 지난 6월 하순부터 여름방학을 앞두고 전세난이 다시 시작되고 있다. 전세난이 심한 수도권 중소형의 경우 여름방학 2개월 전인 지난 5월 하순부터 전셋집을 알아보는 세입자들도 있다. 이럴 때 전세물량이 많이 나오는 새 아파트단지를 집중 공략하는 게 좋다.전세물건이 많이 나올 수 있는 새 아파트단지로는 첫 번째 신규 입주 물량이 많은 곳, 두 번째 입주 2년을 맞는 단지가 많은 곳, 세 번째 입주 4년을 맞는 단지가 많은 곳으로 나눌 수 있다.첫 번째의 경우는 분양 당첨자가 입주 잔금 등의 확보를 위해 전세로 물건을 내 놓는 경우가 많고 두 번째 및 세 번째의 경우는 보증금 인상이나 세입자 사정 등으로 전세 물건이 나오는 빈도가 높다. 닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “수도권 전세시장은 2014년은 물론 2015년 이후에도 로 강남권 재건축 이주수요가 급증하면서 전세난이 심화될 수 있다” 면서 “전세난을 피하려면 일찌감치 이주할 곳을 정하고 전세물건을 선점하는 것이 중요하다”고 말했다.하반기(7월~12월)중 남보다 빨리 싸게 중소형 전세물건을 확보할 수 있는 수도권 새 아파트단지를 한다.■ 신규입주하반기중 수도권에서 입주예정 아파트는 43곳 2만3
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 부동산펀드 취득세2014.07.03
(조세금융신문) 부동산을매입하면취득가액의4.6%에해당하는취득세가부과된다.하지만조세특례제한법제120조제4항은REITs,PFV,부동산펀드의경우취득세의30%를감면해주고있는데,이는부동산취득가액이수백억에이르는부동산개발사업의경우최소수억원이상의경제효과를제공하고있다.그런데,최근부동산펀드의취득세에관련한파격적인사건이있었다.많은자산운용사들이금융위원회에펀드등록전에부동산을취득하는관행을유지해오고있었는데,부동산취득세주무관청인안전행정부가2013.10.‘부동산펀드취득세감면은펀드등록이후부동산을취득한경우에만해당한다’는해석을내린것이다.더구나,최근조세심판원은이러한해석에따라취득세환수조치를이행한지자체의손을들어주었다.이러한조세심판원의결정은엄청난파급효과를지닌다.다른지자체들도앞다투어취득세환수에나설것이므로이로인한취득세부과액은총1천230억원에달하는데,일부자산운용사는200억원이상을부담해야하는것으로알려져있다.또한,조세심판원이스스로의결정을번복할가능성은없다고보이므로결국조세소송을제기하여법원의판단을기다릴수밖에없는데,이러한중대사안은대법원까지올라갈가능성이매우높다.즉,자산운용업계는최소2~3년의기간동안을기다려야하고,그동안은취득세가감면되지않는다는전제하에부동산펀드를운용할수밖에없다.자산운용업계가이번결정에대해반발하는것은당연하다.더욱
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국유 부동산 등기촉탁, 온라인으로 신속하게 처리2014.07.01
(조세금융신문) 앞으로 국유부동산 등기가 온라인으로 신속하게 처리된다. 법원행정처(처장 박병대 대법관)와 조달청(청장 민형종)은 7월 1일부터 국유재산의 효율적인 관리를 위해 국가 소유의 부동산에 대한 소유권 보존 및 이전 등기 등을 조달청의 전자촉탁으로 신청할 수 있도록 했다. 전자촉탁이란 등기신청을 위해 담당공무원이 등기소를 방문하거나 신청서 등을 우편으로 보내지 않고, 사무실에서 대법원 인터넷등기소에 접속하여 등기에 필요한 서류 등을 전자적인 방법으로 실시간 전송하는 것을 말한다. 그동안 국유재산 등기촉탁이 직접방문이나 우편발송 등 오프라인으로 처리됨에 따라 행정 소요일수가 평균 40일이 걸리고, 별도의 출장·우편비용이 지출되는 등 비효율적으로 이루어져왔다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 법원행정처와 조달청은 국유재산 등기촉탁 사무를 전자화하기로 의견을 모으고, 특별 전담 조직(TF팀)을 구성하여 대법원 인터넷 등기소와 조달청 국유재산조사관리시스템 간의 연계시스템을 구축했다. 또한, 대법원의 “관공서의 등기촉탁에 관한 예규”를 개정하여 전자촉탁에 관한 근거를 마련하였다. 국유재산 등기촉탁 전자화로 행정소요일수가 40일에서 2일로 크게 단축되고, 출장비…
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송도 센트럴파크 푸르지오 시티 오피스텔, 계약자 61% 중견 및 대기업 근무자2014.07.01
송도 센트럴파크 푸르지오 시티 투시도(조세금융신문) ‘인천의 강남’으로 불리는 송도 내 오피스텔 중 센트럴파크 푸르지오 시티를 계약한 사람들의 상당수가 임직원 수 300인 이상의 중견 및 대기업 근무자인 것으로 나타났다. 대우건설이 시공하고 인천아트센터가 시행하는 ‘송도 센트럴파크 푸르지오 시티’는 최근 계약자의 직군을 분석한 결과 전체 계약자의 61%가 중견 및 대기업 근무자인 것으로 분석됐으며 외국인 계약자도 7%인 것으로 나타났다고 1일 밝혔다.계약자의 직업군 분석에 따르면, 중견(임직원 수 300인 이상) 및 대기업 근무자가 61%에 달했으며 이어서 개인 및 법인 사업가 25%, 기타 외국계 기업 및 전문직 종사자가 14% 순으로 나타났다.지역별로는 서울과 경기 지역 거주자가 전체 계약자의 41%를 차지한 것으로 나타났다. 업체는 인천 외 지역의 계약률이 높은 이유로 최근 송도로 이전하고 있는 기업체 임직원들의 수요를 이유로 들었다. 분양 관계자는 “센트럴파크 푸르지오 시티가 인천경제청과 녹색기후기금(GCF) 사무국, 세계은행(WB) 한국사무소 등 다수의 국제기구와 관공서 등이 입주해 있는 G타워와 길 하나를 사이에 두고 있다”면서 “인근에는 포스코건
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리츠 등록·신고제로 전환해 투자 활성화한다2014.06.30
(조세금융신문) 이노근 의원(서울 노원갑)은 부동산투자회사(리츠, Real Estate Investment Trusts)에 대한 진입규제를 완화하는 내용의 부동산투자회사법 개정안을 발의했다.리츠는 자본시장을 통해 직접 자금을 조달하여 부동산에 투자하는 선진적인 부동산 금융기법으로 2001년 제도 도입 이후, 일반국민들이 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 리스크는 나누어진다는 점에서 경제민주화에 기여했다.또한 거래가격의 공개를 통해 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하는 데 큰 역할을 하였으며, 부동산의 유동화를 통해 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하는 데에도 큰 역할을 해왔다.그러나 이 같은 장점과 긍정적인 기능에도 불구하고, 과도한 투자규제로 인해 주요국에 비해 성장세가 매우 더딘 실정이다. 특히 리츠의 유형과 특성을 고려하지 않은 일률적인 진입애 있어 영업인가제를 적용함에 따라 인해 시중의 부동자금이 리츠에 투자하는 것을 꺼리고 있는 실정이다.이와 같은 문제를 해소하기 위해 리츠의 성격과 소비자 보호의 필요성을 고려하여 핵심적인 규제인 리츠 진입규제를 합리화하는 개정안을 마련하였다.먼저 투자자 보호의 필요성이 상대적으로 낮고
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 관계부처와의 협의 tip2014.06.26
(조세금융신문) 부동산개발사업을진행하다보면여러가지법령해석의문제와부딪힌다.물론이미선례가있는경우이거나없더라도기존선례를통해확실하게결론을도출할수있는경우라면큰문제가없겠지만,그렇게자신할수없는경우도분명존재한다.일반적인법률문제라면어느정도의개연성만가지고도진행할수있겠지만부동산개발의경우는각각의프로젝트에달린금액이매우높기에그럴수가없다.법률문제에있어서도확신의수준에까지이르는의견이있어야만진행이가능하다는것이다.법률리스크역시다른리스크와마찬가지로최소화되어야만한다.그렇기때문에관계부처와의사전협의가매우중요하다.물론법해석은최종적으로대법원에서이루어지겠지만,그해석의대상이되는처분은행정청에서이루어지기때문에행정청단계에서원만하게해결된다면애초에소송에이를필요조차없는경우가많다.우선,무작정질문을던진다고해서관계부처가옳은답을해줄것이라는생각을버려야한다.담당공무원이라고해서관련법령의법해석에모두정통한것도아니고,모든질의사항에대해하나하나조사해가면서답변을할만한시간과자원도부족하다.법원에서법리를주장할때에는판례,논문등여러참고자료를제출하면서치열하게다투어야간신히원하는답을얻을수있는데,관계부처에답변을요구할때에도마찬가지의노력을기울여야하지않을까?법원에비해한결수월한점이라면,관계부처와의협의절차에서는소송에서와달리우리의주장을반박하는상대방이없다는것이다.단순
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상반기 1순위 청약자 335,790명…2.9배 ↑2014.06.25
(조세금융신문) 올해상반기 분양시장은 1순위 청약자가 2.9배 증가한 것으로 나타났다.상반기 1순위 청약자는 33만5천790명을 기록했다. 1분기(1~3월) 11만4천명에 이어 2분기(4~6월)에만 20만명을 넘어섰다.또 상반기 분양물량의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천1백25만원으로 지난해 같은기간보다 44만원 상승했다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2014년 상반기(1~6월) 분양실적을 조사한 결과 171개 단지, 9만5천228가구가 분양된 것으로 조사됐다. 주상복합 포함. 임대 제외. 전년 동기(135개 단지, 7만211가구) 대비 35.6% 증가했다.권역별로 △수도권 3만2천608가구 △광역시 3만214가구 △지방 중소도시 3만2천406가구 등 이다.광역시에서는 대구가 1만5천73가구, 부산이 9천699가구 공급으로 실적이 크게 늘었다.1순위 청약자 급증 - 광역시가 전체 66.8% 차지상반기 청약통장을 사용한 1순위 청약자는 33만5천790명이다. 전년 동기(11만3천898명)보다 2.9배 증가한 수준이다. 특히 광역시 1순위 청약자수가 급증해 상반기 전체 1순위 가운데 66.8%를 차지했다. 전년 동기(33.4% 차지)와 비교해