-
[권대중 교수의 부동산 칼럼] 부동산시장 진단과 전망12014.05.23
권대중 _ 대한부동산학회 회장(조세금융신문) 2013년 부동산시장을 사자성어 한 마디로 표현 한다면 견아상제(犬牙相制: 개 견, 어금니 아, 서로 상, 제어할 제)라는 말을 쓰고 싶다.2013년 한 해 동안 부동산시장은 개의 어금니가 맞지 않는 것처럼 여당과 야당이 손발이 맞지 않았다는 말이다.대외변수의 어려움 속에서 박근혜 정부는 취임 후 부동산시장의 변화와 경제를 살리기 위한 대책으로 버블기에 있었던 규제정책들을 정상화 시키고자 4.1 대책을 비롯하여 7.24 대책, 8.28 대책 그리고 12.3 대책까지 무려 1년 동안에 4번의 부동산대책을 발표하였다.하지만 국민들 입장에서는 4월부터 6월 말까지 찔끔 취득세 감면혜택의 맛을 보게 한 뒤 말만 무성하게 부동산시장을 살려 보려는 정부의 노력과 의지가 관철되지 못하고 허파에 바람만 넣은 꼴이 됐다.다행스러운 것은 연말 즈음 여·야는 ‘소잃고 외양간 고친 격’으로 말도 많고 탈도 많았던 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 몇가지 법률안들을 처리하여 2014년이 기대의 한 해가 되게 하였다.그러나 2014년 들어서면서 봄기운에 새싹이 돋아나듯 부동산시장이 살아날즈음 기획재정부에서는 2.26 임대차
-
[방민주 변호사의 부동산 금융]건물 소유권을 보유하지 않은 매수인의 명도청구 방안2014.05.21
(조세금융신문) 매수인이기존토지를매수하여현존하는건물을철거하고새로운건물을세우는사안을가정해보자.일반적으로는매수인이토지뿐아니라건물까지함께매수한후철거·신축작업을진행하겠지만,매수인입장에서는어차피철거할건물을매수함으로서불필요한세금을납부하게된다는부담이있을수있다.그렇기때문에매수인으로서는토지만을매수한후건물을철거하고(물론매매계약서에철거약정을하여야한다.그렇지않으면건물소유주의법정지상권이인정될것이다),새로운건물을지어보존등기를하려는유인이있을것이다.이러한구조자체는잘못된점이없지만,매도인이잔금지급시기까지건물의임차인들을퇴거시키지못하였을때는문제가발생할수있다.매수인으로서는매일수백·수천만원씩발생하는금융이자를줄이기위해한시라도빨리임차인들을퇴거시키고건물철거를진행하여야하는데,건물소유권이없기때문에임차인들에게건물명도를청구할권원이마땅치않기때문이다.만약위와같은사업이도시및주거환경정비법에의한것으로관리처분계획인가의고시가있었다면동법제49조제6항이적용될것이고,이에따라건물소유주는임차인들에게명도소송이아닌명도단행가처분을제기하여신속한집행이가능할것이지만,이는언제까지나건물소유자가행사할수있는조치이다.매도인(건물소유자)이태도를바꾸어임차인퇴거에협조하지않는경우,매수인(토지소유자)은어떠한법적조치가가능할까?우선,채권자대위권을이용하는방법이있다
-
개인의 사업용 부동산을 증여할 경우 절세방법은?2014.05.19
(조세금융신문) 현행 세법상 개인의 사업용으로 사용하던 부동산을 자녀에게 증여할 경우 증여세율 최고 50%로 부담을 우려하여 증여를 망설이는 사업자를 흔히 볼수 있다. 예를 들어, 갑을동 씨는 서울시내에서 토지 공시지가 200억 부동산에 개인 사업자로 하여 5년간 주차장 영업과 중소기업 법인 (주)종로를 동시에 운영하고 있다. 갑을동 씨는 주차용 부동산을 자녀에게 증여하려고 증여세가 얼마가 되는지 계산한 결과 예상납부세액이 100억 정도로 증여를 망설이고 있다고 가정하고, 현행세법상 절세방법이 있는지 알아보기로 한다.Ⅰ. 사 례갑을동의 개인사업 현황1. 토지 : 500평 2. 공시지가 : 200억(감정평가법인의 감정가액 210억) 3. 소유자 : 갑을동4. 소재지 : 서울시 4. 현재 주차장으로 운영 중중소기업(법인): 주식회사 종로1. 업종 : 제조업2. 주식회사 종로 : 재무상태표①자산총계 : 250억 ②부채총계 : 53억 ③자본총계 : 200억 ④ 각 사업연도소득 : 6억5천만원⑤ 주식회사 종로의 1주당 액면가액 : @5,000원주식회사 종로의 1주당 평가액 : 43,000원(상증법 시행령 제54조에 의한 평가)Ⅱ. 위 사례에 의한 절세방안갑을동씨가 주
-
불황에는 역세권 품은 ‘트래픽형 오피스텔’ 인기2014.05.16
(조세금융신문) 직장생활 3년 차 박모 씨(30세)는 최근 연신내역 인근 오피스텔로 이사했다. 전에는 지하철역에 내려서 마을버스를 타고 15분 이상 들어간 곳에 자취했다. 하지만 출퇴근 할 때 걸리는 시간과 체력적인 부담으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 인근 오피스텔로 이사를 한 것. 집값은 좀 더 비싸지만, 체력적인 부담이 적고, 퇴근 후 자기만의 시간도 가질 수 있어 만족하고 있다. 올 초 주택임대차선진화 방안의 발표로 오피스텔 시장이 주춤하고 있는 가운데 임대수요가 꾸준한 역세권 오피스텔이 주목 받고 있다. 지하철 역세권은 지하철 외에도 시내버스, 광역버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성되어 다른 지역으로 이동이 편리하다. 또, 유동인구가 많아 상권 형성도 유리할 뿐 아니라 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 가치도 높은 편이다. 특히, 수도권의 경우 생활방식이 지하철을 중심으로 이루어진 경우가 많다. 단지 인근으로 촘촘하게 연결된 교통망은 생활의 편의성과 프리미엄을 제공하기 때문에 역세권 인근에 위치한 ‘트래픽형 오피스텔’들은 수요자들 사이에서 각광을 받는다. 부동산 관계자는 “오피스텔 주 타깃 층인 20~30대 나홀로족의 경우 출퇴근하기에 편리한 역세권
-
5월 중순 이후 2만1천여가구 대기2014.05.15
(조세금융신문) 5월 중순을 넘어서면서 때 이른 더위와 맞물려 5월 분양시장이 한층 뜨겁게 달아오르고 있다. 당초 5월 중 계획됐던 분양물량(전국 49개 단지, 3만8천여가구) 중 15일까지 19개 단지 1만7천5백45가구가 분양됐다.(1순위 청약 접수일 기준)6월은 지방선거와 월드컵 등으로 인해 분양시장에 대한 관심이 다소 줄어들 것으로 예상하는 건설사들이 5월 중으로 분양을 서두르는 모습이다.건설부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 5월 16일~31일까지 전국 총 30개 단지 2만1천89가구가 분양을 계획 중이다. 수도권에서는 용산과 하남미사강변도시 등과 지방에서는 대구혁신도시, 대구테크노폴리스, 광주 학동 등의 분양 물량이 관심을 끈다.▶ 수도권서울에서는 용산에서 삼성물산과 대우건설이 짓는 고급 주상복합 아파트 두 곳이 격돌한다.삼성물산은 산구 한강로2가 342번지 일원 용산전면3구역을 재개발 해 전용면적 135~248㎡, 총 1백95가구를 짓는 래미안용산(주상복합)을 이달 중 분양한다. 이중 1백65가구가 일반분양분.또한 대우건설은 용산구 한강로2가 342번지 일원 용산전면2구역을 재개발 해 전용면적 112~273㎡, 총 1백51
-
아파트 평균 분양가격 4개월 연속 상승…전년比 3%↑2014.05.15
(조세금융신문) 전국 민간아파트 평균 분양가격이 4개월 연속 상승한 것으로 나타났다.대한주택보증(사장 : 김선규)은 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 올해 4월 ’민간아파트 분양가격 동향‘ 자료에 따르면 올 4월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3m2당 평균 분양가격은 828만 9천원으로 전월(820만 4천원) 대비 1.04%, 전년동월(801만 4천원) 대비 3.44% 상승한 것으로 나타났다.이로써 전국 민간아파트의 평균 분양가격은 전월대비 4개월, 전년동월대비 7개월 연속 상승하였으며, 4개월 전인 작년 말(805만 9천원) 대비 약 3% 가까이 오른 것으로 조사되었다.또한, 이번 달 전국 민간아파트 평균 분양가격은 대한주택보증이 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 통계 작성을 시작(‘10년 1월)한 이래 최고치를 기록하였으며, 이는 종전 최고가인 826만원(’10년 3월)을 4년 1개월 만에 넘어선 것이다.권역별로는 수도권(△0.6%)을 제외한 서울(0.45%) 및 6대광역시(0.38%), 지방(1.91%)의 평균 분양가격이 전월대비 상승하였으며, 전년동월대비 기준으로는 각 권역의 평균 가격이 모두 2% 이상 상승한 것으로 조사되었
-
상봉동 성원상떼르시엘 새 주인찾아 공사재개2014.05.08
(조세금융신문) 서울 중랑구 상봉동의 성원상떼르시엘 주상복합(지상41층 아파트 264세대, 공급면적 147~324㎡)아파트가 공사중단 5년 만에 새 주인을 찾았다. 해당 사업장은 지난 2010년 시공을 맡은 성원산업개발(주)의 부도로, 공정률 80% 상태에서 공사가 중단됐다가 4월말 매각 절차가 최종 완료됐다. 부도이후 대한주택보증은 분양보증 이행절차에 따라 263명의 분양계약자에게 분양대금을 안전하게 환급해주고 해당사업장의 매각절차에 들어갔다. 해당 사업장은 147m2 이상의 대형평형 위주로 설계돼 새 주인을 찾기가 쉽지 않았으나, 최근의 국내 주택시장의 회복과 글로벌 금융위기 이후 중대형 아파트의 공급위축에 따른 사업가치 상승으로 성공적으로 매각된 것으로 분석된다. 동 사업장에는 대한주택보증의 PF보증이 승인되어 원활한 자금조달이 예상되고, 분양보증을 통해 안전한 분양을 보장받을 수 있어 향후 일반분양시 중대형 아파트 수요자들의 많은 관심을 모을 것으로 기대된다. 대한주택보증 관계자는“장기방치 건축물의 조속한 공사 재개를 통해 도시미관 개선 및 지역경기 회복 등에 기여할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.…
-
하반기 전국 15만가구 분양…전년동기比 22.8%↑2014.05.07
(조세금융신문) 2014년 상반기 분양시장은 5월에 사실상 마감될 예정이다. 6월에는 6.4지방선거와 브라질 월드컵(6월 13일~7월 14일)이 예정돼 있기 때문이다. 따라서 청약통장 가입자들도 하반기 분양일정에 대비하는 게 좋다. 건설부동산업계와 닥터아파트에 따르면 올해 하반기 분양물량은 전국 200곳, 15만1천8백70가구(주상복합 포함. 임대제외)에 달하는 것으로 나타났다.이는 전년 동기(220곳, 12만3천7백12가구) 대비 22.8% 증가한 수준이다. 하반기 분양물량들 가운데는 서울, 광역시를 비롯해 지방중소도시에도 좋은 입지를 가진 재건축, 재개발 물량들이 눈길을 끈다.또한 지난해에 올 하반기에도 위례신도시, 세종시 분양은 주목을 받을 전망이다. >>수도권대림산업이 서울 서초구 반포동 2-1번지 한신1차 아파트를 재건축해 전용면적 59~84㎡, 3백10가구를 짓는 아크로리버파크2차를 8월 중 분양한다. 이중 85가구가 일반분양분. 작년 12월 분양한 1차(1천3백4가구)와 합쳐 1천6백여가구의 대단지를 이룬다. 한강변 위치한 조망권 아파트로 서울지하철 9호선 신반포역 역세권 단지다. 한강시민공원 반포지구, 신세계백화점 등 고속터미널 일대 대형 상권
-
[방민주 변호사의 부동산 금융] 부동산 신탁의 공급시기와 부가가치세2014.05.07
리츠는 개발대상 부동산을 직접 취득한 이후 반드시 자산보관기관에 위탁하여야 하므로 언제나 신탁법에 의한 신탁이 수반되고, 리츠가 아닌 다른 개발방식에서도 역시 부동산 신탁은 예외 없이 이루어진다. 특히 고가의 부동산일수록 공신력과 전문성을 보유한 신탁회사에 부동산을 수탁하여 법률적 리스크를 최소화할 필요가 있기 때문이다. 부동산 신탁과 관련한 조세법적 문제도 빈번히 발생하는데, 이 중 부가가치세에 대해 우선적으로 살펴보자. 부동산을 신탁할 때는 담보 목적일 수도 있고, 처분 목적일 수도 있다. 물론 담보 목적이라도 채무가 이행되지 않았을 경우에는 담보물인 부동산의 처분이 발생하지만, 이는 채권자에게로의 처분이 신탁당시에는 예정되지 않았다는 점에서 처분 목적의 신탁과 차이가 있다. 전자를 실무상 담보신탁 혹은 관리·처분신탁(관리신탁과 처분신탁이 혼합되어 있다는 의미이다)이라고 하고, 후자를 처분신탁이라고 한다. 똑같이 제3자에게 부동산의 소유권이 이전된 경우라도, 담보신탁의 경우라면 부가가치세의 공급시점은 소유권 이전등기시로 볼 수 있다. 신탁계약 당시에는 처분이 불확정적인 상황이었고, 만약 채무불이행이 발생하지 않아 담보권의 실행이 없었다면 신탁 부동산은…
-
서울 도심권, 분양 ‘풍년’…작년 동기대비 45%↑2014.04.30
(조세금융신문) 서울 도심권은 직장은 물론 고궁과 전시관이 가까워 출퇴근과 문화생활을 쉽게 할 수 있다. 남산, 고궁, 박물관, 시청 및 광화문일대 업무시설 등 다양한 생활 인프라를 갖춘 곳이다. 올해 서울 도심권에 신규 분양물량이 쏟아질 전망이다. 건설부동산과 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 4월 이후 연내 서울 도심권(광진구, 마포구, 서대문구, 성동구, 용산구, 종로구, 중구)에서 아파트 총 16곳 5천2백48가구가 분양예정이다. 이는 지난해 동기(12곳, 3천6백20가구) 대비 45%가 증가한 수치이다.닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “서울 도심권역은 업무, 상업, 문화시설들이 집중돼 수요층이 두텁다”, “올해는 좋은 입지를 가진 돈의문, 북아현, 왕십리뉴타운 등 뉴타운 물량이 많아 예비 청약자들의 많은 관심이 예상된다.”고 말했다. >> 주요 분양단지삼성물산이 용산구 한강로2가 342번지 일원 용산전면3구역에 전용면적 135~240㎡, 총 1백95가구를 짓는 래미안용산 주상복합 아파트를 5월 중 분양한다. 이중 전용면적 135~181㎡, 1백65가구가 일반분양분.시청, 광화문 방면 출퇴근은 물론 국립중앙박물관, 전쟁기념관, 용산가족공원…
-
주택시장, 수도권 중심 하락세 뚜렷2014.04.29
주택시장의 수도권 하락세가 뚜렷한 것으로 조사됐다. KB국민은행(은행장 이건호/www.kbstar.com)은 부동산정보사이트(http://nland.kbstar.com)를 통한 2014년 4월 주택시장 동향 조사 결과에 따르면4월 ‘KB부동산 전망지수’는 전국 기준으로 지난달(111.0)보다 11.8포인트 하락한 99.2를 기록했다. 이 전망지수가 100이하로 하락한 것은 지난해 8월(94.7) 후 8개월만에 처음이다.지역별로는 서울의 경우 지난달 (113.1)대비 16.5포인트 하락한 96.6으로 나타났으며, 수도권도 지난달 (115.1)대비15.4포인트 하락한 99.7로 조사되었다. 이들 지역 역시 지난해 9월 이후 가장 낮은 수준이다. 다만 인천을 제외한 지방 5개 광역시의 경우 지난달(108.3)에서 이달 99.9로 떨어졌으나 상대적으로 수도권보다는 하락폭이 덜한 것으로 조사되었다.‘KB 부동산 전망지수’는 KB국민은행 시세조사 중개업소의 3개월 이후 주택 가격 변화 예상치를 토대로 작성한 것으로 주택시장 현장 경기를 체감하는 지표이다. 이 전망지수는 0~ 200범위 이내로 100을 초과할수록 상승세를 전망하는 중개업소가 많다는 것을 의미한다.국민은행
-
서울을 생활권으로...경기 알짜 분양2014.04.29
(조세금융신문) 서울 전셋값이 1월 이후 현재까지 9.33%(닥터아파트 시세기준) 오르는 등 전세부담 증가로 서울 전세난민의 脫서울 현상이 가중되고 있다.때문에 일부 세입자들 가운데 서울을 생활권으로 할 수 있는 경기지역에서 아파트를 매입하거나 2~3년 뒤 입주할 수 있는 분양단지를 찾는 사례가 늘고 있다.최근 분양시장이 호조를 보이면서 저렴한 가격에 서울출퇴근, 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 구리시, 하남시, 위례(성남권역), 김포시 등 분양 물량에 관심이 증가하고 있다.연내 분양을 앞둔 서울 생활권을 갖는 경기지역 분양단지를 소개한다. 포스코건설이 경기 구리시 구리갈매지구 C-2블록에 전용면적 69~84㎡, 총 8백57가구를 짓는 갈매더샵나인힐스를 분양한다. 4월29일(화)에 1,2순위 접수를 받는다. 전용면적별로 △69㎡ 1백53가구 △82㎡ 25가구 △84㎡ 6백79가구 등 수요층이 두터운 중소형으로만 구성됐다.2차 보금자리지구 중 서울과 가장 가까워 북부간선로 신내IC를 통해 서울도심과 별내IC를 통해 서울 강남권으로의 출퇴근이 쉽다. 서울지하철 8호선 별내역이 2017년 개통될 예정으로 서울방면 교통여건이 더욱 개선된다.포스코건설이 경기 하남시…
-
2분기 중소형 쏟아진다…실수요 탄탄해 청약률, 가격상승률 높아2014.04.24
(조세금융신문) 주택시장에서 중소형 주택형의 인기가 좀처럼 식지 않고 있다. 1월~4월 전국 매매가 변동률은 중소형 주택형(전용면적 85㎡이하)이 4.99%를 기록한 반면 중대형 주택형(전용면적 85㎡초과)은 -1.14%를 기록했다.청약결과에서도 중소형 주택형은 지난 1분기(1~3월) 2만5백44가구가 분양돼 평균 18.3대 1 경쟁률을 기록한 반면 중대형 주택형은 3천7백78가구가 분양돼 16.7대 1을 기록했다.2분기 분양시장에서도 중소형 주택형 인기가 계속될 전망이다.건설부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 6월까지 분양을 계획 중인 중소형 주택형으로만 구성된 물량은 전국 55개 단지에서 2만9천4백32가구인 것으로 조사 됐다.닥터아파트 권일 리서치 팀장은 “2.26대책 이후 매매시장이 관망세로 돌아서면서 중소형 주택형과 중대형 주택형의 격차는 당분간 좁혀지기 쉽지 않을 것”, “분양시장에서 가격이 저렴하고, 입지가 좋은 중소형은 인기가 더욱 많아질 것”이라고 말했다.▶수도권롯데건설이 서울 금천구 독산동 448-1 도하부대 이전부지에 전용면적 59~84㎡, 총 2백92가구를 짓는 주상복합 아파트 롯데캐슬 골드파크Ⅱ를 4월 중 분양한
-
2.26대책 두달, 재건축에 직격탄2014.04.23
(조세금융신문) 전월세 과세의 주택임대차시장 선진화 방안(이하 2.26대책)이 발표된 지 2개월을 앞두고 있다. 강남권 재건축단지가 직격탄을 맞았다.부동산업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2.26대책이후 2개월(3~4월)간 강남권 재건축 아파트 매매가 변동률이 –1.95%를 기록했다.이는 2.26대책 발표 이전인 1~2월 2개월간 2.62% 상승한 것과 상반된 것이다. 지난해 연말 다주택자양도세 중과폐지, 재건축규제 완화 등으로 올들어 1~2월 재건축단지 매수세가 증가했다. 매매가가 상승세로 돌아섰으나 2.26대책의 전월세과세 발표로 강남 재건축시장은 급격이 냉각되기 시작했다.강남권 재건축 아파트는 2.26대책 발표 직후에 3월말까지 한달간 -1.58%를 기록했다. 이어 3월말 이후 4월 22일 현재까지 한달간 매매가 변동률은 -0.33%로 하락세가 계속됐다.반면 강남권 일반 아파트는 4월 들어 실수요자들 중심으로 저가매물이 소진되면서 지난 한달간 0.13% 상승했다. 지난 2개월간 재건축단지 구별 매매가 변동률을 보면 송파구는 가락시영 재건축 결의 취소 판결 악재까지 겹쳐 2.87% 하락했다. 서초구는 한신3차 등 전용면적 8
-
올 분양시장 핫플레이스는 ‘용산’2014.04.22
(조세금융신문) 2014년 분양시장이 본격적인 레이스에 들어갔다. 올해 서울 등 수도권에서는 186개 단지 12만3천5백여 가구가 공급될 예정으로 강남권 재건축, 위례신도시 등을 비롯해 국제업무지구 개발계획 무산이후 첫 분양이 계획 된 용산 등이 포함 돼 있다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)이 4월 4일부터 20일까지(17일간) 만 20세 이상 닥터아파트 회원 중 연내 분양받을 의향이 있는 744명을 대상으로 ‘2014년 분양시장 핫플레이스’를 조사한 결과 응답자의 18.2%가 서울 용산 재개발을 1위로 꼽았다. 이어 근소한 차이로 2위는 위례신도시(17.1%)가, 3위는 강남권재건축(16.0%) 등을 꼽았다. 용산은 국제업무지구 개발계획 무산 이후 6.4지방선거를 앞두고 개발이 다시 쟁점화 되고 있고 최근 서울시가 후암동을 단독 개발하는 지구단위계획 변경안을 승인하면서 지역에 대한 관심이 증가 한 것이 응답에 영향을 준 것으로 분석된다.위례신도시의 경우 지난해까지는 서울 송파권역 등의 분양이 다수 포함이 돼 있었으나 올해는 주로 하남 및 성남 등 경기권역 위주로 분양물량이 일부만 남아 2위를 기록한 것으로 보인다.3위를 차지한 강남 재건축