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금년이 내 집 마련의 꿈을 가진 사람들에게 좋은 기회2014.06.20
2014년 부동산시장 과연 어떻게 될까?2014년 부동산시장과 주택 가격은 어떻게 될까? 부동산 가격이 형성되려면 우선 먼저 그 대상인 부동산이 쓸모 가 있어야 한다. 즉, 유용성이 있어야 한다는 말이다. 두 번째는 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 즉, 상대적 희소성이다. 또한 대상 부동산을 매입하려는 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고 살 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉, 유효수요를 말한다.이중 한 가지라도 부족 하거나 미흡하면 부동산가격은 형성되지 못한다. 지금 당장 우리 주변의 부동산시장을 한번 돌아보자. 과연 서울 강남의 30평 정도 아파트 한 채 값이 10억원 정도 간다면 그 아파트의 유용성(사용가치, 수익가치, 처분가치, 소유가치 등)이 10억원의 가치가 있을까요? 부동산은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래되지만 한 번쯤은 돌이켜 생각해볼 일이다. 또한 부동산 거래는 다 음의 3가지 형태로 시장이 형성된다.첫째, 안정된 부동산시장으로 방매물건이 상당기간 시장에 방매된 후 그 물건에 정통한 당사자 간의 거래로 이루어지는 가격 즉, 정상가격으로 거래되는 시장이다.둘째, 경기가 좋아 부동산가격이 상승하는 시장으로 현재의 가격보다 높은 가격으로…
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부동산경매 도전하려면 경매종류도 알아야 한다2014.06.20
부동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일 까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루 어지는 것이다.부 동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루어지는 것이다. "경매 종류는 강제경매와 임의경매, 분할매각(경매)과 일괄매각(경매), 새매각과 재매각, 공동경매와 이중
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 양도소득세의 양도의 개념2014.06.19
(조세금융신문) 양도소득세는그의미상양도가일어났을경우에부과되는세금이다.그런데소득세법제88조는양도를민법상의소유권이전이아닌‘자산이유상으로사실상이전되는것’으로정의하고있고,세법특유의실질과세원칙에의해양도소득세의‘양도’는소유권이전의의미와반드시일치하지는않는다.경제적실질은동일하지만그법적형식이다른경우를비교해보자.가령,양도담보는금전을차용하면서물건을담보목적으로양도하는것이고,매도담보는금전을차용하면서일단물건의소유권을이전한후변제와더불어다시환매하는것이다.양자는채무자가변제에성공했을때와실패했을때의결과가완전히동일한데,전자는소득세법시행령제151조에의해양도로보지않는다.그렇다면후자는어떨까?미국에는매도담보를양도로보지않고이자소득을과세한판례가있다고한다.그밖에도여러유사케이스를생각할수있다.특히파생상품의발달로생각할수있는대부분의법적구조의경제적실질을흉내낼수있게된이상,위와같은문제는더욱심화될수밖에없다.이슬람국가들이이자를금지하는이슬람율법때문에편법을통하여이자수취와동일한경제적실질을구성하는금융상품을만든것이가까운예이다.우리대법원도씨티은행의엔화스왑예금사건에서납세자의손을들어주기도했다.부동산금융에서이용되는SaleandLeaseback역시같은관점에서논란의여지가있다.SaleandLeaseback은부동산을금융기관에양도하되,양도인이양수
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지방 정비사업 하반기 분양열기 달군다2014.06.17
(조세금융신문) 하반기 지방 분양시장에 굵직한 재건축, 재개발 등 정비사업을 통한 분양 물량들이 대기 중이어서 예비청약자들의 관심을 끈다.최근 몇 년간 지방지역은 세종시, 혁신도시, 도청이전신도시 등 대규모 택지개발사업이 신규분양시장을 주도해 왔지만 이들 물량들은 생활인프라를 갖추는데 적잖은 시간이 소요된다는 단점이 있다.반면 재건축, 재개발 정비사업은 대부분 도심에 위치해 도시재생을 하는 차원의 개발사업인 만큼 교통, 편의시설, 학군 등 기존 인프라가 잘 갖춰있어 생활인프라를 갖추는데 소요될 시간이 짧다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 하반기(7월~12월) 지방(지방 5대광역시, 기타중소도시 등)에서 재건축, 재개발 정비사업을 통해 분양될 물량은 총 19개 단지 1만7천4백7가구인 것으로 조사 됐다. 이는 작년 동기(3곳 1천6백69가구)보다 무려 10.4배 증가한 수준이다.이들 가운데 14개 단지는 부산시, 창원시 등 경상권에 몰려 있어 건설사들의 치열한 경쟁이 예상된다.닥터아파트 권일 리서치팀장은 “부산은 대규모 재개발이 많은 편이며 산업기지 개발 목적의 계획도시인 창원시는 도심 아파트들이 대부분 1980년대 지어져 재건축이…
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서울시 민간아파트 평균 분양가격 전월대비 7.4% 상승2014.06.16
(조세금융신문) 서울시 민간아파트 평균 분양가격이 전월대비 7.4% 상승했다.대한주택보증(사장 : 김선규)이 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 5월말 기준 ’민간아파트 분양가격 동향‘ 결과에 따르면 서울(7.4%)과 수도권(2.5%), 6대광역시(0.2%)의 분양가격이 전월대비 상승했다. 반면 지방 (△0.2%)은 하락했다.자료에 따르면 5월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3m2당 평균 분양가격은 835만 8천원으로 전월(828만 9천원) 대비 0.8%, 전년동월(796만 6천원) 대비 3.9% 상승한 것으로 나타났다.전국 17개 시·도 중 민간아파트 평균 분양가격의 변동이 가장 컸던 지역은 서울시인 것으로 나타났다.은 서울시인 것으로 나타났다.5월말 기준 서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,944만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전기(1,809만 8천원) 대비 7.4%, 전년동월(1,594만 7천원)대비 21.9% 상승한 수치이다.서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격이 1,900만원을 넘어선 것은 지난 ‘10년 9월(1,975만 1천원) 이후 3년 8개월 만이다.최근 1년간 상대적으로 분양가격이 낮
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오피스 매매가격 3분기 연속 하락세2014.06.10
(조세금융신문) 하나금융그룹(회장 김정태 www.hanafn.com) 소속 하나금융경영연구소(소장 배현기 www.hanaif.re.kr)는 수익률 확보 부담으로 2012년 이후 오피스 가격이 등락을 반복하고 있는 가운데 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)가 전분기 대비 소폭 하락하며 3분기 연속 하락세를 이어갔다고 밝혔다. 신영에셋의 자료를 기초로 하나금융경영연구소가 분석한 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)는 270.6으로 작년 4분기 274.8에 비해 1.5% 하락하였다. 2013년 3분기 -0.8%, 4분기 -7.0%에 이어 3분기 연속 가격 하락세를 보인 것이다. 오피스 가격은 2011년 15%의 급등세를 보인 이후 2012년부터 가격이 등락을 반복하고 있으며, 금융위기 직전의 정점(322.9)을 아직 회복하지 못하고 있다. 연구소는 최근 오피스 매매가격이 하락세를 보이는 것은 투자자들이 높은 거래 가격에 부담을 느끼고 있기 때문으로 분석했다. 저금리 기조가 이어지면서 유동성을 확보한 기관투자가의 매입수요는 이어지고 있으나, 매매차익 가능성이 낮아진 상황에서 적정 임대수익률을 확보하는 것이 중요해졌기 때문이라는 것
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 외국인 투자기업 설립2014.06.05
최근급속히성장한중국재벌들과미국의사모펀드는매우선호되는투자자이고,부동산개발에있어서도마찬가지이다.특히중국투자자들의경우제주도의부동산개발사업에대거참여하고있다.외국인이국내사업에진출하는방법은,크게국내법인설치,지점이나사무소설치로구분할수있다.지점및사무소설치방식은별개의법인을설립하는것이아니기때문에외국법인의국내지사로분류되고,외국환거래법의적용을받으며,기획재정부가유관기관이된다.반면국내법인설치방식에의할경우이는외국인투자로인정되어외국인투자촉진법이적용되고,다양한조세감면혜택을받는다.이러한혜택으로인해외국인투자촉진법의검토는중요한의미를가지므로,그요건과절차에대해살펴보자.우선,외국인투자자의최소투자금액이1억원으로정해져있고,설립법인의10%이상의지분을취득해야있는데,이두가지요건은동시에만족되어야한다.전자의요건은대부분충족될것이나,후자는간과할수있으므로주의가필요하다.대략적인절차는,외국인투자신고,투자자금송금,법인설립등기,사업자등록,법인계좌설립,납입자본의법인계좌이체,외국인투자기업등록의순서로진행된다.이러한과정은특허나인허가와같이실질적인타당성을검토하기보다는,형식적인서류심사의측면이더욱강하므로준비서류에많은주의를기울여야한다.물론이를불비하더라도다시보강하면그만이지만,외국인법인투자자에게서류보완을요청하려면그사유서를제출하여CEO의결제까지
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아파트 청약 쏠림 현상 심화2014.06.02
(조세금융신문) 올 2분기 들어 분양시장이 최근 들어 분위기가 가라앉는 모습이다. 분양물량이 늘고 ‘2.26 대책’, ‘세월호 참사’ 등으로 매매시장의 관망세가 확산되면서 청약열기도 점차 식고 있다. 소비자들은 분위기에 휩쓸리지 않고 깐깐하게 따져보고 청약하는 경우가 늘면서 될만한 지역, 될만한 단지에 청약을 하는 쏠림 현상이 심화되고 있다. 분양 받을 아파트의 가격, 설계, 커뮤니티시설, 발전 가능성 등을 꼼꼼하게 따져보는 실속형 청약자들로 인해 같은 지역에서도 청약률이 차이를 보이고 있다. 이 같이 깐깐한 소비자들이 선택하는 단지, 지역은 분양시장이 침체돼도 향후 신규수요 유입 가능성이 높아 안정적인 시세를 기대할 수 있다. 실속형 소비자들이 선택한 지역, 단지들의 사례를 통해 예비청약자들이 관심가질 물량을 소개한다.경기 하남 미사강변도시에서 분양한 미사강변도시 더샵 리버포레는 평균 1.66대 1 경쟁률을 기록하며 전 주택형이 3순위 내에 청약이 마감됐다.앞서 분양했던 미사강변 2차 푸르지오는 평균 1.07대 1을 기록했지만, 총 8개 주택형 가운데 4개 주택형이 순위 내 청약이 미달됐다. 하남 미사강변도시는 한강, 공원 등 쾌적한 환경에 서울 강남권 접
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[방민주 변호사의 부동산 금융]면세점 입점방안2014.05.29
(조세금융신문) 최근호텔산업이대규모부동산분야에서각광받고있는데,다른건물에비해높은용적률을적용받을수있으므로투자효율이높다.이런대규모호텔을신축하는경우라면자연스럽게면세점에관심을가지게되고,특히외국관광객을위주로한다면더더욱그럴것이다.면세점이슈는엄밀하게는부동산금융에속하지않을지도모르지만,밀접한관련이있음은분명하므로이에관해살펴보자.우선,면세점은원한다고아무나할수있는것이아니라관세청의특허가있어야만가능하다.특허라는개념은신고,등록,인허가등의절차보다더욱까다롭고제한적인것이라고보면큰문제가없는데,입점희망자가먼저신청을하는것이아니라관세청에서특허공고를내고그에맞는신청자를모집할때비로소신청이가능하다.즉,관세청의특허공고가없다면면세점유치의기회조차없는것이다.그렇다면언제특허공고가날까?기존특허가만료될때가대표적이다.현재특허기간은5년으로설정되어있는데,특허가만료되어도‘갱신’이되는것이아니라‘신규특허’를받는방식으로처리된다.예를들면인천공항의신라면세점에특허가만료되면,신라면세점이동일한자리에신규특허를신청하여야한다.이렇게‘갱신’이아닌‘신규특허’이기때문에,기존면세점이아닌타면세점이신청하는것도가능하다.앞의예에서신라면세점이아닌롯데면세점이신청할수도있다는의미이다.하지만,이렇게기존면세점의자리를빼앗는행위는면세점업계의관행상금기시되고있으므로현실적으로이
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서울지역 아파트 매개가 4개월 상승세 마감2014.05.26
(조세금융신문) 서울 아파트 매매가격이 4월 대비 0.03% 하락하며 2014년 1월 이후 4개월 연속 상승을 마감하고 하락 전환된 것으로 나타났다.KB국민은행(은행장 이건호/www.kbstar.com)은 부동산정보사이트(http://nland.kbstar.com)를 통하여 2014년 5월 주택시장 동향을 조사, 발표에 따르면 봄 이사수요의 마무리, ‘주택임대차 선진화 방안’ 발표로 인한 투자심리 위축, 강남지역 주요 재건축 단지의 가격 하락, 용산 국제업무지구 무산 등에 따른 영향으로 매물적체 심화로 아파트 가격 상승세가 꺽이며 하락세로 전환됐다.구별로 살펴보면 전월(4월)대비 용산구(-0.18%), 강서구(-0.08%), 금천구(-0.08%) 순으로 하락 하였으며, 강남 3구인 서초구(-0.06%), 강남구(-0.05%), 송파구(-0.02%) 등도 일제히 하락한 것으로 나타났다. 또한 서울 연립주택도 전월대비 0.01% 하락한 것으로 조사되었으며, 강북지역(-0.04%)이 하락세를 주도한 것으로 나타났다.반면, 서울지역 단독주택의 경우 전월 대비 0.08% 상승하며 아파트, 연립주택과 대조적인 모습을 보였다. 지난해 2013년 12월부터 6개월 연속 상
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경매시장의 트랜드가 변화하고 있다2014.05.23
이수전 굿옥션 서울지사장(조세금융신문) 요즈음 새로운 재테크의 수단으로 NPL투자가 많은 관심을 받고 있고 실제로 NPL투자를 하거나 관련 강의를 수강하는 사람이 많아지고 있다. NPL이란 Non Performing Loan의 약자로 무수익여신 혹은 부실채권으로 번역되고 금융기관에서 대출을 한 후에 채무자가 원리금상환을 제때에 하지 않고 있는 채권을 말한다.이러한 채권을 금융기관(채권자)이 직접 근저당을 설정한 채권의 경우 경매를 통하여 직접 추심하기도 하지만 최근에는 이를 매각하여 조기에 채권을 회수하기도 한다. 이럴 경우 채권을 유동화 하였다고 한다. 금융기관은 일반적으로 담보대출을 시행할 때 담보물의 감정평가를 거쳐 원리금 상환이 되지 않을 경우 ( 부실화 될 경우) 안전하게 채권을 회수하기 위해 평가액 보다 일정부분 감액하여 대출을 하고 대출원금과 이자회수 비용, 시간을 감안하여 근저당 채권최고액을 설정한다. 따라서 대부분의 경우에는 경매를 통해 채권을 회수하면 전액을 회수할 수 있는 것이 일반적이다. 유동화 채권은 이러한 금융기관의 담보대출을 투자자가 원리금의 총액 보다 저렴하게 매입하여 배당을 통해 수익을 실현하는 것이 기본적인 형태이다.NPL투자
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[권대중 교수의 부동산 칼럼] 부동산시장 진단과 전망12014.05.23
권대중 _ 대한부동산학회 회장(조세금융신문) 2013년 부동산시장을 사자성어 한 마디로 표현 한다면 견아상제(犬牙相制: 개 견, 어금니 아, 서로 상, 제어할 제)라는 말을 쓰고 싶다.2013년 한 해 동안 부동산시장은 개의 어금니가 맞지 않는 것처럼 여당과 야당이 손발이 맞지 않았다는 말이다.대외변수의 어려움 속에서 박근혜 정부는 취임 후 부동산시장의 변화와 경제를 살리기 위한 대책으로 버블기에 있었던 규제정책들을 정상화 시키고자 4.1 대책을 비롯하여 7.24 대책, 8.28 대책 그리고 12.3 대책까지 무려 1년 동안에 4번의 부동산대책을 발표하였다.하지만 국민들 입장에서는 4월부터 6월 말까지 찔끔 취득세 감면혜택의 맛을 보게 한 뒤 말만 무성하게 부동산시장을 살려 보려는 정부의 노력과 의지가 관철되지 못하고 허파에 바람만 넣은 꼴이 됐다.다행스러운 것은 연말 즈음 여·야는 ‘소잃고 외양간 고친 격’으로 말도 많고 탈도 많았던 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 몇가지 법률안들을 처리하여 2014년이 기대의 한 해가 되게 하였다.그러나 2014년 들어서면서 봄기운에 새싹이 돋아나듯 부동산시장이 살아날즈음 기획재정부에서는 2.26 임대차
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[방민주 변호사의 부동산 금융]건물 소유권을 보유하지 않은 매수인의 명도청구 방안2014.05.21
(조세금융신문) 매수인이기존토지를매수하여현존하는건물을철거하고새로운건물을세우는사안을가정해보자.일반적으로는매수인이토지뿐아니라건물까지함께매수한후철거·신축작업을진행하겠지만,매수인입장에서는어차피철거할건물을매수함으로서불필요한세금을납부하게된다는부담이있을수있다.그렇기때문에매수인으로서는토지만을매수한후건물을철거하고(물론매매계약서에철거약정을하여야한다.그렇지않으면건물소유주의법정지상권이인정될것이다),새로운건물을지어보존등기를하려는유인이있을것이다.이러한구조자체는잘못된점이없지만,매도인이잔금지급시기까지건물의임차인들을퇴거시키지못하였을때는문제가발생할수있다.매수인으로서는매일수백·수천만원씩발생하는금융이자를줄이기위해한시라도빨리임차인들을퇴거시키고건물철거를진행하여야하는데,건물소유권이없기때문에임차인들에게건물명도를청구할권원이마땅치않기때문이다.만약위와같은사업이도시및주거환경정비법에의한것으로관리처분계획인가의고시가있었다면동법제49조제6항이적용될것이고,이에따라건물소유주는임차인들에게명도소송이아닌명도단행가처분을제기하여신속한집행이가능할것이지만,이는언제까지나건물소유자가행사할수있는조치이다.매도인(건물소유자)이태도를바꾸어임차인퇴거에협조하지않는경우,매수인(토지소유자)은어떠한법적조치가가능할까?우선,채권자대위권을이용하는방법이있다
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개인의 사업용 부동산을 증여할 경우 절세방법은?2014.05.19
(조세금융신문) 현행 세법상 개인의 사업용으로 사용하던 부동산을 자녀에게 증여할 경우 증여세율 최고 50%로 부담을 우려하여 증여를 망설이는 사업자를 흔히 볼수 있다. 예를 들어, 갑을동 씨는 서울시내에서 토지 공시지가 200억 부동산에 개인 사업자로 하여 5년간 주차장 영업과 중소기업 법인 (주)종로를 동시에 운영하고 있다. 갑을동 씨는 주차용 부동산을 자녀에게 증여하려고 증여세가 얼마가 되는지 계산한 결과 예상납부세액이 100억 정도로 증여를 망설이고 있다고 가정하고, 현행세법상 절세방법이 있는지 알아보기로 한다.Ⅰ. 사 례갑을동의 개인사업 현황1. 토지 : 500평 2. 공시지가 : 200억(감정평가법인의 감정가액 210억) 3. 소유자 : 갑을동4. 소재지 : 서울시 4. 현재 주차장으로 운영 중중소기업(법인): 주식회사 종로1. 업종 : 제조업2. 주식회사 종로 : 재무상태표①자산총계 : 250억 ②부채총계 : 53억 ③자본총계 : 200억 ④ 각 사업연도소득 : 6억5천만원⑤ 주식회사 종로의 1주당 액면가액 : @5,000원주식회사 종로의 1주당 평가액 : 43,000원(상증법 시행령 제54조에 의한 평가)Ⅱ. 위 사례에 의한 절세방안갑을동씨가 주
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불황에는 역세권 품은 ‘트래픽형 오피스텔’ 인기2014.05.16
(조세금융신문) 직장생활 3년 차 박모 씨(30세)는 최근 연신내역 인근 오피스텔로 이사했다. 전에는 지하철역에 내려서 마을버스를 타고 15분 이상 들어간 곳에 자취했다. 하지만 출퇴근 할 때 걸리는 시간과 체력적인 부담으로 대중교통 이용이 편리한 역세권 인근 오피스텔로 이사를 한 것. 집값은 좀 더 비싸지만, 체력적인 부담이 적고, 퇴근 후 자기만의 시간도 가질 수 있어 만족하고 있다. 올 초 주택임대차선진화 방안의 발표로 오피스텔 시장이 주춤하고 있는 가운데 임대수요가 꾸준한 역세권 오피스텔이 주목 받고 있다. 지하철 역세권은 지하철 외에도 시내버스, 광역버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성되어 다른 지역으로 이동이 편리하다. 또, 유동인구가 많아 상권 형성도 유리할 뿐 아니라 인프라가 잘 갖춰져 있어 부동산 가치도 높은 편이다. 특히, 수도권의 경우 생활방식이 지하철을 중심으로 이루어진 경우가 많다. 단지 인근으로 촘촘하게 연결된 교통망은 생활의 편의성과 프리미엄을 제공하기 때문에 역세권 인근에 위치한 ‘트래픽형 오피스텔’들은 수요자들 사이에서 각광을 받는다. 부동산 관계자는 “오피스텔 주 타깃 층인 20~30대 나홀로족의 경우 출퇴근하기에 편리한 역세권