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9호선 개통 역세권 단지 ‘상종가’2014.09.22
(조세금융신문) 서울지하철 9호선 역세권 단지가 2, 3단계 개통을 앞두고 상종가다. 9호선 역세권 단지가 인기인 이유는 3단계까지 개통되면 강서권에서 서초구 강남구 강동구 등 강남권까지 직통으로 연결되기 때문이다. 즉 강남 접근성이 크게 좋아지기 때문이다. 따라서 9호선을 2호선에 이어 ‘제2의 황금노선’이라고 부른다.김포공항~신논현이 운행 중인 지하철 9호선은 신논현~종합운동장 2단계 구간은 2015년 3월, 종합운동장~보훈병원 3단계 구간은 2016년 4월로 개통 일정이 최근 확정됐다. 부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 9호선 2, 3단계 개통에 따른 대표적인 역세권 으로 마곡나루역을 꼽았다.지난 5월 뒤늦게 개통된 마곡나루역 역세권 단지는 미래가치가 높다. 마곡나루역은 보타닉파크(50만㎡)와 연결될 예정이다. 2016년부터 마곡산업단지에 기업입주가 시작되고 2020년 입주가 마무리되면 상주직원만 16만명에 달할 것이다. 지난 5월 입주가 시작된 마곡지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하가 입주하자마자 시세가 5억원을 돌파할 정도로 강세다. 마곡나루역이 걸어서 5분 거리인 엠밸리7단지 109㎡(이하 공급면적) 시세는 평균 6억원을 호가한다.
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위례 분양권시장이 뜨겁다2014.09.13
(조세금융신문) 위례신도시 분양권시장이 뜨겁다. 최근 9.1대책으로 2017년까지 3년 간 한시적으로 대규모 공공택지 지정도 중단하겠다고 발표했기 때문이다. 수도권과 서울의 마지막 신도시가 될 것으로 보인다. 여기에 지난 6월 민간택지 분양권 전매제한이 6개월로 단축된 데다 9.1대책으로 공공택지(옛 보금자리지구) 공공분양의 전매제한 1~2년씩 단축됐기 때문이다. 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 9월 13일 현재 위례신도시에서 분양권 전매가 합법적으로 가능한 단지는 래미안 위례신도시 등 3곳, 2천1가구에 불과하다. 하지만 9월 30일 위례 아이파크1차(4백가구)를 시작으로 10월 위례 그린파크푸르지오(9백72가구)와 센트럴푸르지오(6백87가구), 11월 송파와이즈더샵(3백90가구), 12월 위례 송파 힐스테이트(4백90가구), 위례신도시 사랑으로부영(1천3백80가구) 위례 아이파크2차(4백95가구) 등 8곳, 5천3백63가구가 전매제한에서 잇따라 해제될 예정이다. 따라서 연말까지 위례신도시 분양권 시장은 11곳, 7천3백64가구로 확대돼 거래가 활발해질 것으로 예상된다. 위례신도시의 전매제한 기간은 공공택지라 분양가 상한제를 적용받
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[인터뷰] 경매고수 박계욱 굿옥션·굿플러스자산관리 CEO … “모든 해답은 현장에 있다”2014.09.11
사진 전한성 기자(조세금융신문) 목표가 뚜렷한 사람은 성취하려는 의지가 남다르다. 마음속에 자신만의 목표를 이루어내려는 의지를 가지고, 자신이 원하는 길을 걸으며, 일에 대한 빛나는 열정이 있기 때문이다. 굿옥션·굿플러스자산관리(주) 박계욱 대표가 바로 자신이 가야할 길에 대한 확신과 열정으로 가득 차 있는 사람 중 하나다. 굿옥션이 국내의 수 많은 경매회사를 대표하는 회사로 성장한 것도 박 대표의 일에 대한 열정과 신념이 있었기에 가능했다.박 대표는 그동안 많은 어려움을 극복하고 성공할 수 있었던 것은 한마디로 ‘끈기’때문이라고 설명했다. 그는 “모든 해답은 현장에 있다”고 강조했다. 현장을 가보지 않고 경매물건을 판단하는 것만큼 어리석은 짓은 없다는 것이다.그는 “저와 저희 회사를 믿고 거액을 투자해야 하는 고객에게 올바른 정보를 안내하기 위해서는 저는 물론 직원들 스스로 전문적인 지식을 갖추기 위해 각별한 노력을 해야 한다. 부동산에 관련된 지식과 현장에 대해 아는 만큼 고객에게 신뢰를 얻기 때문이다”라고 설명했다.이는 고객들에게 정확한 정보를 전달하기 위해서다. 그의 이러한 고객관리가 이제는 그의 일상이 되어있었고 직원들 역시 박 대표를 닮아가고 있다
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수익형 호텔·오피스텔 투자적기2014.09.10
(조세금융신문) 서승환 국토교통부 장관은 1일 오전 11시 세종시 정부세종청사 브리핑룸에서 기획재정부, 안전행정부, 금융위원회 등과 함께 만든 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’(9·1 부동산대책)을 발표하고, “규제합리화로 국민불편을 해소하고 과도한 부담을 완화시켜 시장활력을 회복시키겠다”고 밝혔다. 정부가 재건축 연한을 줄이고, 수도권 주요 택지 공급을 제한해 주택 공급량 조절에 나서는 등 부동산 시장 띄우기에 나섰다. 박근혜정부 들어 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화에 이어 이번에 대책 발표로 사실상 굵직한 부동산 관련 규제들을 모두 풀게 됐다 이날 정부가 발표한 부동산 대책을 한 마디로 요약하면 수도권 주택공급을 줄이면서 도심 재건축을 활성화하고 다주택자에게도 청약시장 개방을 확대해 주택 매수경쟁을 유발, 집값을 끌어올리겠다는 것이다. 이에 따라 추석 이후 부동산 시장은 요동칠 전망이다 최근 부동산 시장의 회복세가 뚜렷해지고 있는 가운데 전문가들은 연중 최대 성수기로 꼽히는 추석 이후 시장을 어떻게 보고 있을까. 부동산전문가들은 한결같이 추석 연휴가 끝나면…
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경매 틈새종목, 소액투자 가능한 지분경매(NPL지분)2014.09.10
(조세금융신문) 요즘 경매의 블루오션인 지분경매(NPL포함)가 틈새종목으로 급부상하고 있다. 지분경매로 투자성공을 바란다면 법률지식, 권리분석, 현장답사 3박자가 뒷받침되어야 한다. 회원들이 경매사이트(굿옥션)를 이용하다 보면 유독 유찰횟수가 많아 눈길을 머물게 하는 입찰물건들이 있을 것이다. 대부분 이런 물건은 하자가 많거나 공유지분으로 경매에 나온 것들이다. 부동산은 소유권이 단독소유인 경우가 많지만 여타사정에 의해서 주택이나 상가건물, 토지 등의 소유가 2인 이상의 공유지분으로 된 경우와 하나의 물건을 다수의 공유지분으로 된 경우가 있다. 주택일 경우 아파트와는 다르게 토지와 건물의 소유가 2인으로 나누어져 단독소유에 비해서 관리행위나 처분행위를 하는데 있어서 문제가 발생되는 경우가 있다. 이런 연유로 초보자들은 입찰을 꺼리게 된다. 하지만 돈 버는 물건은 불황기에 찾으라는 말이 있다. 즉 입찰을 꺼리는 물건에도 황금알을 낳는 우량물건들이 있으므로 소액투자를 바란다면 지분경매를 기피할 이유가 없다. 재테크 수단으로 지분경매에 관심을 갖고 입찰에 참여하고자 한다면 공유물건이 무엇인지, 공유자우선매수권이 무엇인지, 지분경매 후 소유지분에 대한 처리 방법 정
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수도권 가을 유망 분양 단지는?…'래미안서초' 1위2014.09.10
(조세금융신문) 네티즌이 올 가을(9~11월) 수도권에 분양받고 싶은 아파트는 어딜까? 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 만 20세 이상 닥터아파트 회원 1천3백20명을 대상으로 2014년 9월 1일~9월 7일(7일간)까지 ‘2014년 수도권 가을 유망 분양단지’에 대한 설문을 실시한 결과 ‘래미안서초’가 16.3%를 기록하며 1위로 꼽혔다. 뒤를 이어 ‘위례자이’(14.4%), ‘아크로리버파크 2회차’(12.4%) 등이 2위와 3위를 기록했다. 10위권 내 단지들은 강남권 재건축(3곳), 위례신도시(2곳), 뉴타운 및 재개발(4곳), 세곡2지구(1곳) 등의 특징이 있다. 닥터아파트 권일 리서치팀장은 “재건축 분양은 주로 강남권에 위치해 분양가가 지나치게 높지 않으면 기존 입지에 대한 수요가 두터워 높은 청약률을 기록한다”라며 “신규택지 공급이 줄어들면서 위례신도시와 입지 좋은 택지지구의 청약경쟁은 갈수록 치열해 질 것” 이라고 말했다. 네티즌들이 주목하는 ‘수도권 가을 유망분양단지’ 1~10위를 소개한다. 1위 서울 서초구 서초동 래미안서초 올 가을 네티즌이 가장 주목하는 분양 단지는 서초래미안이다. 삼성물산이 서울 서초구 서초동 1332…
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전세권저당권자의 채권회수 방법 (Ⅱ)2014.09.10
(조세금융신문) 우리 일상생활에 흔히 볼 수 있는 담보대출 중 전세권을 담보로 돈을 대여해 주는 경우가 있다. 이 경우 채무자(전세권자)가 돈을 갚지 못하면 채권자(전세권저당권자)는 어떻게 채권을 회수해야 하는지 사례를 통해 앞 호(8월호)에 이어 「해설」의 마지막 부분인 셋째와「촌평」을 살펴보기로 하자. 셋째, 그렇다면 채권자 丙은 어떻게 채권을 회수해야 하는가?이는 전세권저당권의 실행문제이다. 즉 丙은 甲이 변제기에 피담보채무(2억원)를 변제하지 못하였으므로 전세권저당권을 실행하여 채권을 회수해야 한다. 전세권저당권의 실행은 크게 전세권의 존속기간이 만료된 경우와 만료되지 않은 경우로 나누어 판례를 통해 살펴보자. 저당권이 설정된 전세권의 존속기간이 만료된 경우에 저당권자(丙)는 민법 제370조, 제342조에 의해 저당목적물의 변형물인 금전 기타 물건에 대하여 일반 채권자가 물상대위권을 행사하려는 저당채권자보다 단순히 먼저 압류나 가압류의 집행을 함에 지나지 않은 경우에는 저당권자는 그 전은 물론 그 후에도 목적채권에 대하여 물상대위권을 행사하여 일반 채권자보다 우선변제를 받을 수가 있다(대법원 1994. 11. 22.선고 94다25728 판결; 대법원…
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추석이후 오피스텔 분양대전 예고, 투자 포인트는2014.09.04
‘신라 STAY 구로’ 호텔과 복합개발되는 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’ (조세금융신문) 최근 정부의 잇따른 부동산 규제 완화 발표로 부동산 시장에 전반적인 온기가 감돌고 있다. 특히 초저금리 호재와 분양신고 대상범위 확대, 안목치수 적용에 따른 사용 면적 증가, 분양보증으로 투자 안전성 개선등의 이점이 더해지면서 오피스텔 시장에도 장밋빛 전망이 나오는 형국이다. 업계에 따르면 올 하반기 전국적으로 공급예정인 오피스텔은 약3천실 이상이다.그러나 오피스텔 시장은 공급과잉에 따른 수익성 저하로 입지와 상품력 선별에 신중을 기해야 한다. 추석이후 오피스텔 투자와 관련 주요 체크 포인트를 정리해 본다.우선 오피스텔은 지하철역과의 거리가 가까워야 한다. 입주자들의 출퇴근이 용이하도록 역과 도보 이용거리가 짧은 수록 투자는 안정적이다.물론 이 보다 더 중요한 점검사항은 오피스텔 임대에 직접적 영향을 미치는 수요 파악이다. 대체적으로 오피스텔 입주대상은 직장인, 학생, 신혼부부, 자영업자등으로 구분해 볼 수 있다.여기서 중요한 점은 오피스텔의 일반적인 월세 수준은 40만원에서 많게는 100만원을 훌쩍 넘긴다는 점이다. 여기에 관리비까지 포함하면 입주자의 고정비는 결코 녹
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9월분양 올 들어 최대 시장 열린다2014.09.02
(조세금융신문) 9월 분양시장은 2000년대 들어 최대 물량을 쏟아내며 가을분양시장의 포문을 연다.특히 ‘9.1대책’ 발표로 부동산시장의 회복 움직임이 더욱 본격화 될 것으로 전망돼 청약경쟁 또한 갈수록 치열해 질 전망이다.건설·부동산업계에 따르면 9월 전국 분양계획은 53곳에서 4만2천9백48가구에 달해 2000년대 들어 최대며 올 들어도 최대 물량이다.권역별로 △수도권 20곳, 1만1천5백66가구 △광역시 12곳, 9천2백83가구 △지방도시 21곳, 2만2백99가구 등이다.9월 주요 분양단지를 소개한다. 수도권수도권에서는 정비사업(재건축, 재개발), 위례신도시, 동탄2신도시, 미사강변도시 등 인기지역 물량이 눈에 띈다. 특히 ‘9.1대책’에 따라 도시외곽지역의 신규 대규모 택지개발을 억제할 계획이어서 이미 조성중인 택지지구 내 입지 좋은 물량들은 주목 받을 전망이다.□ 정비사업삼성물산이 서울 서초구 서초동 1332번지 서초우성3차를 헐고 전용면적 59~144㎡, 총 4백21가구를 짓는 래미안서초(우성3차)를 분양한다. 이중 49가구가 일반분양분. 서울지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 강남역 일대 대형 상권을 걸어서 이용할 수 있다. 서이초, 서운
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실버타운, 대한민국 1% 특권층 전유물?2014.09.02
(조세금융신문) 수도권 아파트를 전세주면 '대한민국 1%의 꿈'이라 불리는 실버타운에 대부분 입주할 수 있는 것으로 밝혀져, 민족 최대의 명절 추석을 앞두고 4050 세대들 사이에 실버타운 열풍이 불 것으로 예상된다.스파이어리서치&컨설팅(대표 이한세, goldbooks.co.kr)는 지난 1년간 상위 1%의 상류층 전유물로 알려진 전국 30여개 주요 실버타운을 실제 방문해 인터뷰한 결과, 수도권 거주자가 현재 소유한 아파트를 전세놓으면 비슷한 면적의 실버타운에 입주할 수 있다고 2일 발표했다.그동안 실버타운은 적어도 10억원 이상을 투자해야 입주할 수 있는 최고급 노인호텔로, 매달 5백만원에 달하는 엄청난 이용료를 지불해야 한다는 등 잘못된 지식과 정보가 입소문을 타고 퍼져 일부 특권층이나 부자들만 이용하는 VIP 시설로 오인돼 왔다.스파이어는 전국 실버타운의 입주보증금은 보통 1억원에서 3억원대로, 서울 강남의 30평형대 아파트의 경우 평균 전세보증금이 2~3억원에 달하고 이보다 작은 평수라도 보통 전세금이 1~2억원 수준이어서, 소유한 아파트를 처분하지 않고도 수도권이나 지방의 고급 실버타운에 입주할 수 있다고 밝혔다.물론 더클래식500과 더헤리티지, 명
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분양가상한제 기본형건축비 9월 부터 오른다2014.08.31
(조세금융신문)분양가상한제가적용되는주택의분양가격산정에활용되는기본형건축비가‘14.9.1일부터1.72%오른다.*분양가상한액=택지비+택지비가산비+기본형건축비+건축비가산비※(‘13.3월)1.91%→(‘13.9월)2.1%→(‘14.3월)0.46%→(‘14.9월)1.72%상승국토교통부(장관서승환)는지난3.1일고시이후노무비,건설자재등가격변동을고려하여기본형건축비를개정·고시한다고밝혔다.국토부는재료비,노무비등공사비증감요인을반영한기본형건축비를6개월(매년3.1,9.1.)마다정기조정하고있다.이번기본형건축비상승요인은철근,레미콘등원자재가격은보합세이나,투입가중치가높은노무비상승에따른것이며,분양가상한액은전체분양가중에서건축비가차지하는비중에따라차이는있으나,약0.69~1.03%정도오를것으로분석된다.※지난3.1일고시이후기본형건축비변화(전용면적85㎡,공급면적112㎡,세대당지하층바닥면적39.5㎡의경우)공급면적(3.3㎡)당건축비:9.3만원상승(544.2만원→553.5만원)이번개정된고시는9.1일이후입주자모집승인을신청하는분부터적용되며,분양가격은분양가능성,주변시세등을종합적으로감안하여결정되므로,실제인상되는분양가는기본형건축비인상분보다낮을것으로보인다.
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역세권 점포 권리금, 비역세권보다 3000만원 더 높다2014.08.28
(조세금융신문) 역세권 점포의 평균 권리금과 비역세권 점포 평균 권리금 격차가 3000만원 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 자영업자 간 점포거래소 점포라인(www.jumpoline.com)이 지난 2008년부터 올해 8월 말(28일 기준)까지 자사 DB에 매물로 등록된 서울·수도권 소재 점포 12만4437개를 연도별로 분류해 조사한 결과 올해 역세권 점포 권리금은 평균 1억6127만원, 비역세권 점포 권리금은 1억3163만원으로 각각 집계됐다. 조사결과를 보면 역세권 점포 권리금이 비역세권 점포에 비해 평균 2964만원 더 높은 셈으로 이 격차는 매물DB 구축이 시작된 2008년 이후 최대치다. 구체적으로 보면 역세권 소재 점포들의 평균 권리금은 2008년 1억725만원에서 2009년부터 2012년까지 1억1000만원 선을 오르내리다 2013년 1억4000만원 선을 돌파한 뒤 올들어 또 올랐다. 2008년 대비 상승율은 50.4%(5402만원)로 6년 간 절반 가까이 권리금이 오른 셈이다. 비역세권 점포 역시 흐름은 비슷하다. 2008년 9996만원이던 비역세권 점포 권리금은 2009년부터 2012년까지 1억원에서 1억1000만원 선을 유지했지만 지난해 1억
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네티즌이 뽑은 가을 분양 받고 싶은 단지는 어디?2014.08.28
(조세금융신문) 청약통장 가입자가 2014년 가을(9월~11월) 지방에서 분양받고 싶은 아파트단지는 어디일까? 부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 만 20세 이상 닥터아파트 회원들을 대상으로 조사한 결과 응답자 1인당 유망단지 2곳씩 선택한 결과 세종시 2-2생활권, 부산 등 경상권 지역 분양단지에 대한 관심이 높았다. 또 천안 및 아산 등 충청권 단지에도 높은 관심을 보였다. 닥터아파트가 네티즌이 선정한 1‘2014년 가을 유망 분양단지' 10곳을 소개한다.(단지명 가나다순) ■ 경산 펜타힐즈더샵 포스코건설이 경북 경산시 중산동, 옥산동 일원 중산지구(펜타힐즈) C3블록에 전용면적 63 ~113㎡, 총 1천6백96가구를 짓는 경산 펜타힐즈더샵을 9월 경 분양한다. 중산지구(펜타힐즈)는 아파트 약 7천여가구 및 상업, 문화, 공원, 교육시설 등이 들어서는 주거중심복합도시로 단지 인근에는 중산호수공원이 조성 될 예정으로 주거환경이 쾌적하다. 대구지하철 2호선 사월역과 이마트를 이용하기 쉽고 대구 수성구와 접해 수성구 생활 인프라를 함께 이용할 수 있다. ■ 대연롯데캐슬레전드 롯데건설이 부산 남구 대연동 1595번지 대연2구역을 재개발 해 전용…
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신분당선 수혜단지를 주목하라2014.08.27
(조세금융신문) 부동산시장이 7.24대책 이후로 매수문의가 살아났다. 거래량도 증가세다. 대세상승을 하기 전 부동산 가치투자를 하기에 최고의 적기다. 특히 수도권에선 신분당선 수혜단지를 주목해야 한다. 신분당선 연장구간이 개통되면 강남권 접근성이 크게 좋아진다. 신분당선은 서울 강남역~분당 정자역 구간이 2011년 10월 1차로 개통 돼 운행 중이다.신분당선 전 구간 노선도※ 강남~정자구간을 제외한 전구간 미개통 됨(미개통 구간 역명 미정) 자료 : 국토교통부. 닥터아파트(www.DrApt.com)이어 신분당선 연장구간이 1단계(정자~광교신도시. 2016년 2월 개통예정), 2단계(광교신도시~호매실. 2019년 개통예정), 3단계(강남~용산. 설계구상 중) 등이 잇따라 개통될 예정이다. 신분당선은 경기 남부지역 가운데 용인수지(동천, 수지, 상현), 광교신도시, 수원(영통, 팔달, 권선) 지역을 관통해 수도권 남부에서 서울 강남 진입시간이 30분 안팎으로 크게 단축된다. 또 앞으로 서울지하철 8호선 연장구간(모란차량기지~봇들사거리~판교역)이 판교역에서 신분당선과 환승될 예정이다. 판교역은 또 수도권 광역급행철도(GTX)와 환승된다. 닥터아파트 권일 리서치팀장
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부동산 ‘다운사이징’이 뜨고 있다…고수익 실속형 수익형 부동산 각광2014.08.26
(조세금융신문) #서울 서초구 방배동에 전용 198㎡짜리 아파트에 사는 이진희(62)씨는 100㎡대로 이사 가려고 집을 내놓았다. 직장에서 은퇴한 뒤 별다른 소득은 없는데 관리비 부담도 있고 자녀들이 출가를 했기 때문에 굳이 넓은 집이 필요치 않아 작은 곳으로 옮기려는 것이다. 이씨는 작은 규모의 주택으로 옮기면서 생기는 자금으로 매달 월세가 안정적으로 나오는 역세권 수익형 부동산에 투자하기로 결심했다. #서울 동작구 사당동에 거주하는 박경한(61)씨는 평생 모은 돈을 몽땅 털어 지난해 서울 교대역 근처에 5층 건물을 100억원에 매입했다. 예초부터 시세차익을 기대하지 않았지만 매달 꾸준한 임대료만 받아도 노후 생활은 걱정 없으려니 기대했다. 또 남들이 부러워하는 강남 ‘건물 오너’로 신분이 격상되었다는 기분에 흡족해 했다. 하지만 이런 만족은 몇 달이 가지 못했다. 기대와 현실은 너무나도 달랐다. 임차인들의 민원이나 월세를 제때 내지 않아 결국 박씨는 최근 건물을 팔기로 마음먹고 매물로 내놨다. 박씨는 건물을 매입하기전 의뢰가 들어왔던 OO은행 선임대 분양상가에 투자하지 못한걸 후회하고 있다. 최근 주택 다운사이징 바람이 불고 있다. 이미 대형 평수가 많은