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어느 지사장의 좌충우돌 동행일기 (Ⅱ)2014.08.10
(조세금융신문) 담당FP 이지원팀장은 3달 전 동대문에서 사업을 크게 하는 이 사장(여) 부부를 레스토랑으로 초대하여 ‘S생명’담당 지점장의 동행으로 1차 크로징을 시도하였으나 실패했다. 이 지원팀장을 통해 들어본 1차 크로징 실패의 원인은 대략 두 가지 정도로 요약할 수 있었다.첫째, 이 사장 부부, 특히 배우자인 손 사장은 최근 영업이익이 많이 발생하는 관계로 보험료 비용처리(손금산입)를 통해 매년 법인세 감면을 받고 싶어 했으나 필드 경험이 짧은 ‘S생명’동행지점장이 정기보험(순수보장성)을 통한 비용처리(2014. 7월호 84p참조)를 머뭇거리며 자신있게 설명하지 못하여 계약자의 가장 큰 니즈를 충족하지 못했다.둘째, 보험료 비용처리(손금산입) 부분에서 막히다 보니 기타 다른 부분에서도 주도권을 계약자(손 사장)가 쥐어 주도적으로 협상(미팅)을 끌고 가지 못했다. 다 된 밥에 오히려 코를 빠뜨린 결과가 되고 말았다.기계약자인 이 사장 부부가 평소 Golf를 좋아하는 것을 알고 있던 나는 우선 협상(클로징 면담)장소로 포천에 있는 골프장을 잡고, 날씨를 고려하여 토요일 새벽(07:00)으로 잡았다. 새벽에 만나 클럽하우스에서 같이 식사를 하고 남편되는 손
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100세시대 신삼강오륜 : 심리유안(心理有安ㆍ심리적 만족감과 안정감)편2014.08.10
(조세금융신문) 우리는 언제 행복하다고 느낄까? 여러 가지 분석이 있지만 스스로 자신이 가치 있는 사람이라고 생각할 때 행복도가 증가한다고 한다. 상당수의 은퇴자들이 은퇴 후 우울감을 느끼거나 불행하다고 느끼는 것은 사회에서 물러나 더 이상 자신이 쓸모 없는 사람이라고 여기기 때문일 것이다. 또는 아직 은퇴를 하지 않았는데도, 은퇴 후를 떠올리며 두려워하는 이들이 있다. 일반적으로 사람들은 경험하지 못한 것들에 대해 부정적으로 인지하는 경향이 있는데, 이를테면 ‘늙으면 불행할 거야, 할 일이 없으니 무료할 거야, 더 이상 사회가 날 필요로 하지 않을 거야. 수입이 끊기니 빈곤해질 거야’라고 막연히 떠올리며 불안해하는 것이다. 이 모든 불안의 원인은 ‘마음’에서 찾을 수 있다. 많은 이들이 노년은 상실과 외로움을 느끼는 시간이라고 생각하지만 실제 은퇴자들의 삶을 들여다보면 그렇지 않다. 정확히 말하면 ‘변화’는 있지만 그것이 ‘부정적’인 부분만 있는 것은 아니다. 행복한 노후를 영위하고 있는 은퇴자들을 보면 노년의 변화를 거부하기보다 나이 들어감에 따라 발생하는 자연스러운 현상으로 받아들이고 보다 가치 있는 삶을 보내기 위해 적극적으로 배우고, 참여하고, 활
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하루 빨리 재테크에서 벗어나라2014.08.05
(조세금융신문) 단순한 투자지식인 재테크보다는 ‘재무설계(Financial Planning)’가 더 발전된 개념이다. 즉 재테크가 장기적인 투자계획 없이 1년이나 6개월 단위의 자금운용이라면 재무설계는 개인의 인생(Life Cycle)에 걸친 재무목표 달성을 계획하고 실행하는 과정(Process)이다. 재테크가 유망한 금융상품을 좇는 것이라면 재무설계는 자녀교육비나 은퇴자금 마련을 목표로 장기적인 포트폴리오와 상품을 결정해 지속적으로 관리해가는 것이라고 정의할 수 있다.그렇다면 왜 재테크가 아닌 재무설계인가? 고통스런 외환위기를 거친 후 사람들의 관심은 ‘돈’으로 몰렸다. 이처럼 열심히 돈을 좇아다니게 됐지만 막상 ‘우리 경제가 좋아졌다’거나 ‘살기가 좋아졌다’는 말은 듣기가 점점 어렵다. 오히려 돈을 좇을수록 사회는 더욱 팍팍해지고 살아남기 위해서는 더 많은 고통과 노력이 요구되는 악순환에 빠져들고 있다. ‘돈은 많으면 많을수록 좋다’는 막연한 신기루를 좇아온 재테크의 결과인 것이다. 이는 삶이 중심이 아니라 돈이 중심이었기 때문이다. 따라서 이제라도 돈이 아닌 우리 자신의 삶을 중심에 둬야 한다. 이런 점에서 재무설계는 우리의 삶을 중심에 두고 그 수단으
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연령대별로 챙겨야 할 보험 재테크2014.05.24
(조세금융신문) 20대 - 경제력 부족 전략적 보험선택 요구… 의료실비보험 추천보험 가입은 ‘어리면 어릴수록 좋다’라는 말이 있다. 왜냐하면 저렴한 보험료로 긴 기간 동안 보장을 받을 수 있기 때문이다.그러나 20대는 경제력이 부족하기 때문에 보험선택에 있어 전략적인 선택이 요구된다. 보험료가 싸다고 종신보험처럼 사망만 보장하는 보험에 가입하는 것은 경제적 효익이 떨어진다.20대의 특성상 사망의 위험보다는 왕성한 활동에서 오는 각종 사고와 부상의 위험이 더 크기 때문이다.이런 경우에는 저렴한 보험료로 가입할 수 있는 의료실비보험을 추천한다. 현재 판매중인 의료비는 상해와 질병을 최고 5천만원까지 보장하기 때문에 불시에 찾아오는 사고로 인한 경제적 손실을 가장 효과적으로 예방할 수 있는 재테크라 판단된다.30대- 노후준비 가장 적합시기 연금 반드시 가입해야30대는 결혼과 자녀양육, 주택구입 등 인생에서 가장 돈이 많이 필요한 시기다. 이 시기에 추천할 만한 보험은 자녀보험과 연금보험이다.특히 자녀보험은 아주 저렴한 보험료로 자녀에게 발생 가능한 모든 사고에 대비할 수 있다.또한 30대는 노후 준비에 가장 적합한 시기로서 연금을 반드시 가입해야 한다. 왜냐하면…
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저금리 시대 효율적 자산관리2014.05.24
(조세금융신문) 지난 20년 동안 우리나라의 금리 환경은 크게 변화했다. 과거 고금리 시대에서 현재 저금리 시대로 접어든 것이다. 한국은행이 집계한 은행권 1년 만기 정기예금 금리는 1998년 3월에는 20%에 근접하기도 했으나, 2014년 3월에는 2.63%로 떨어졌고 1년 가까이 2.6% 선을 유지하고 있다.물론 시중 금리는 경제 상황이나 금융시장 환경에 따라 오르내리기 마련이고, 경제 성장률이 높아지고 인플레가 상승하면 금리도 한동안 오를 수 있다. 그러나 과거와 같은 고금리 환경으로 돌아갈 수는 없을 것이고, 장기적으로 저금리 추세는 유지되거나 강화될 것이다.우리나라 금리의 장기적인 향방을 전망하는데 있어서 지금의 선진국 금리를 참고할 수 있겠다. 현재 미국의 기준금리는 연 0.0~0.25%이고, 일본은 0.10%이며, 유로존은 0.25%이다. 미국, 일본, 유럽 등이 모두 초저금리를 견지하고 있다. 우리나라도 10년 이상 장기적인 관점에서 금리가 0% 선으로 떨어질 가능성을 배제할 수 없는 것이다.과거 30여 년과 최근 10년 간의 연 평균예금금리와 채권수익률을 비교해 보면, 연 평균 금리는 절반 수준으로 떨어졌다는 사실을 확인할 수 있다.지난 19
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100세 시대에 필요한 新삼강오륜2014.05.19
(조세금융신문) 즐거운 상상을 해보자. 한달가량 유럽여행을 떠날 참이다. 여행가방을 꾸려보자. 옷, 식량, 물병, 세면도구, 휴대폰, 카메라, 충전기, 여권, 비상자금, 우산 등 여행가방 속에 챙겨야 할 물건들이 한 두가지가 아니다. 그런데 이 많은 여행품목 중 딱 3가지만 골라서 가야 한다면, 과연 당신은 무엇을 고르겠는가?인생 100세시대가 열리면서 노후설계에 챙겨야 할 항목이 부쩍 늘었다. 이전에는 대부분 적당한 수준의 노후자금만 해결되면 그럭저럭 노후를 잘 보낼 수 있었겠지만, 지금은 노후기간이 너무 길어진 탓에 노후자금 외에도 여가, 관계, 건강 등 비재무적인 요소까지 챙겨야 행복하고 안정적인 노후를 맞이 할 수 있는 시대가 되었다.상상만 해보아도 즐거운 여행인데, 여행준비로 스트레스를 받거나, 무거운 짐때문에 여행 일정 내내 몸이 피곤하다면 여행의 기쁨을 제대로 느끼지 못할 것이다. 노후설계도 마찬가지라고 본다. 챙겨야 할 항목이 너무 많다 보면 노후설계에 대한 스트레스가 높아지고 노후준비 시기를 자꾸만 뒤로 미루게 되는 부작용이 발생할 수도 있다. 몰라서 못한다기 보다는 정보가 많은 탓에 오히려 과유불급이 되어버린 상황인 것이다. 하지만 노후설계
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경제수명을 고려한 노후자금 마련해야2014.05.19
김진웅 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원(조세금융신문) 노후는 경제활동으로 인한 수입이 확연하게 줄거나 발생하지 않는 기간이기 때문에 경제활동으로 벌어들이던 수입을 대신할 수 있도록 은퇴 전에 효율적인 노후설계가 이루어져야 한다.은퇴 후 소득이 급격하게 감소했음에도 불구하고 은퇴 전 생활수준으로 소비패턴을 그대로 유지하다가는 노후자금이 빠르게 소진되어 노후생활 중반기 이후 생활수준이 급격하게 빈곤해질 수 있기 때문이다.따라서 노후자금을 계획할 때에는 은퇴 후 자신이 꿈꾸는 노후생활을 구체적으로 그려보고 현재의 개인적인 재무상황을 잘 따져서 각자 상황에 맞는 맞춤형 노후자금설계가 이루어져야 한다. 하지만 우리나라의 전반적인 노후준비 상황은 그렇게 좋지 못한 것이 현실이다. 2013년 통계청이 발표한 가계금융·복지조사에 따르면 은퇴하지 않은 가구를 대상으로 노후를 위한 준비상황을 물어본 결과 ‘잘 되어 있지 않다’거나 ‘전혀 되어 있지 않다’라고 답한 사람이 약 55%에 이른다. 이 정도면 노후준비가 말처럼 그렇게 쉬운 일만은 아닌 것 같다.더욱이 100세 시대에는 기대수명의 증가로 노후기간이 예상보다 길어질 수 있는 만큼, 기본적인 노후소득보장 외에 경제
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 부동산 신탁의 종류2014.05.15
(조세금융신문)실무상부동산신탁은여러종류로구분되고있으나,법에서이에대한명확한규정을두고있지않아혼란이있을수있다.이하에서는부동산신탁의종류들에대해알아보자.그전에,명의신탁은부동산신탁의일종이아님을주의할필요가있다.명의신탁은대외적으로는소유권이수탁자에게있다는점에서는부동산신탁과동일하지만,대내적으로는소유권이신탁자에게있기에근본적인차이가있다.첫째,관리신탁이다.복잡한부동산운용을전문부동산관리자가대신하여주는갑종관리신탁및신탁부동산의명의만을관리하여주는을종관리신탁으로구분되는데,아직까지국내에서는전자의예를찾기는어렵다고한다.둘째,처분신탁이다.역시두가지종류로구분되는데,부동산의처분시까지적극적인관리를수행하는갑종처분신탁및명의만을관리하다가처분하는을종처분신탁이다.역시국내에서는전자가대부분인데,전문부동산관리자에의한관리신탁이라는개념이아직우리나라에는정착되지않았다고평가할수있다.한편처분신탁의‘처분’이란개념적으로는법률적인처분인매각뿐아니라사실적인처분인철거도포함된다고보는것이타당할것이다.셋째,담보신탁으로,관리처분신탁이라고도불린다.평상시에는관리의개념이강하지만,채무불이행의경우처분이이루어진다는점을반영한호칭이다.담보신탁은부동산저당제도와비교하여파산의영향을받지않고환가절차가비교적신속하다는등여러장점이있는우수한제도라고평가되고있다.넷째,개발신탁혹
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[방민주 변호사의 부동산 금융]리츠의 법인설립절차2014.04.24
(조세금융신문)리츠는 법인설립 이후 국토교통부의 인가결정으로 인해 설립된다. 이때의 법인설립이란 일반적인 상법상의 주식회사 설립을 의미하지만, 부동산투자회사법 등에서 정하는 특유의 요건들이 있음을 주의하여야 한다. (아래의 내용들이 모든 요건을 포함하지 않음을 주의하자)첫째, 상호 선정시 ‘부동산투자회사’라는 명칭을 필수적으로 포함시켜야 한다.둘째, 발기설립만이 가능하고 모집설립은 불가능하다. 셋째, 자기관리리츠의 경우 10억, 위탁관리리츠의 경우 5억원의 최저자본금이 필요하다. 또한 자본금은 현물출자가 불가능하므로 전액 현금으로 납입하여야 하는데, 어차피 설립등기 직후 국토교통부에 주금납입증명서를 제출하여야 한다. 한편, 국토교통부의 영업인가일로부터 6개월이 지나면 자기관리리츠의 경우 자본금을 70억, 위탁관리리츠의 경우 50억원으로 증가시켜야 함을 주의하자. 이러한 기간을 ‘최저자본금준비기간’이라고 하는데, 그 기간 동안에는 주주 1인의 지분비율에 대한 제한도 없으니 1인 주주가 100%를 출자하는 것도 가능하다(최저자본준비기간 이후에는 지분비율에 대한 제한이 존재한다). 그리고, 자금의 출처는 추후 국토교통부 인가결정에 있어 중요한 판단요소이므로, 소외
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[방민주 변호사의 부동산 금융] PFV의 설립2014.04.16
(조세금융신문)PFV란프로젝트금융투자회사(ProjectFinanceVehicle)를뜻하는것으로,실무상가장흔히볼수있는부동산금융Vehicle이다.단군이래최대의사업이라고불렸던용산국제업무지구의드림허브를비롯하여대부분의개발사업에서활용되고있다.그설립과관련하여,국토해양부의인가가필요한리츠와달리PFV는특별한인가절차가필요하지않다.단지일반적인상법상회사를설립한이후일정한요건을갖추어세무서에신고하기만하면세제상의혜택을받을수있다.PFV설립에있어몇가지중요한사항들을살펴보자(지면상모든설립요건을나열한것이아님에주의하자).첫째,PFV는법인을신설하여야만하고,기존법인을이용할수없다.그리고특정한사업운영만을목적으로하여야하는데,복수의사업이허용되는경우는사업들간의연관성이인정되는경우에한한다.이는PFV가특정한목적을위한도관체로작용함에따른요건이다.둘째,PFV는모집설립이아닌발기설립으로만가능하고,50억원이상의최저자본금이필요하다.PFV의난립으로인한피해를예방하기위함이다.셋째,주주의제한이있다.금융기관이나국민연금관리공단이최소5%이상의지분을소유하여야하고,관리업무를수탁할자산관리회사(AMC)역시PFV에출자하여야한다.넷째,자산관리회사와PFV의절연이필요하다.PFV는필수적으로자산관리회사에업무를위탁하여야하는데,PFV와자산관리회사가절연되지않는다면
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 리츠의 종류 – 자기관리리츠2014.04.10
(조세금융신문)부동산투자회사법제2조는리츠를3가지로구분하고있다.자기관리리츠,위탁관리리츠,기업구조조정리츠가그것이다.이중에서그구조가가장명확하게구분되는것이자기관리리츠와위탁관리리츠이다.간단하게말하자면,위탁관리리츠는자산관리업무를AMC등에위탁하는것이고(일반사무업무도위탁한다),자기관리리츠는스스로처리하는것이다.이러한특징으로인해위탁관리리츠는상근직원이없는명목회사이지만,자기관리리츠는업무처리를위한상근직원이있는실체회사의형태로운영된다.또한자기관리리츠는최저자본금이70억원으로위탁관리리츠의50억원보다높고,영업인가이후에는최소5명이상의상근전문인력을두어야하는등요건이까다로운데,역시실체회사라는특징에서오는제한이라고할수있다.한편,위탁관리리츠는특정사업에관한것으로보통해당사업이끝나면청산되지만,자기관리리츠는여러사업병행이가능하고한가지사업이끝나더라도영속적으로존재한다.즉,자기관리리츠는포트폴리오를가진지속성투자회사인것이다.이러한점은자기관리리츠의큰장점이될수있다.동시다발적인사업진행이가능하므로분산투자를통해리스크를회피할수있고,영속적으로존속하는만큼회사의브랜드가치향상을도모할수있으며,특정분야에전문화된리츠를추구할수도있다.하지만,아직까지한국에서의자기관리리츠는두각을보이지못하고있다.2013년80개리츠중자기관리리츠는13개에불과한데,이는20
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[김현선 박사의 생활 법률] 선순위 임차인이 강제경매 신청시 배당요구 없이 우선변제 인정2014.04.09
(조세금융신문)최근대항력과우선변제권을모두가지고있는선순위임차인이임대인을상대로임대차보증금반환청구의소를제기하여승소판결을받아강제경매를신청한경우별도로배당요구를하지않아도우선변제권을인정받을수있다는판결(대법원2013.11.14.선고2013다27831판결)이나와관심을받고있다.임차인이경매에서우선변제받으려면권리신고와배당요구가필요한가?경매법원은보통선순위또는후순위근저당권자의경매로인하여임대차보증금을우선변제받기위해임차인에게배당요구종기까지권리신고와배당요구를하고있다.배당요구는집행절차에참가하여동일한재산의매각대금에서변제를받으려는집행법상의행위이다.따라서채권(이자,비용,그밖의부대채권을포함한다)의원인과액수를서면으로기록해권리신고와배당요구를해야한다.그동안 선순위 임차인이직접 강제경매 신청시 배당요구종기까지경매법원에권리신고와배당요구를하지않으면선순위임차인이라도우선변제를받을수없다는명확한해석이없었다.다만배당요구를하지않아도된다는1997년하급심판례가있었지만우선변제권있는임차인임을소명하는서류(확정일자를받은임대차계약서와주민등록등본또는초본)를배당요구종기까지제출해야한다고보았다.그러나이번판례에서는“특별한사정이없는한대항력과우선변제권중우선변제권을선택하여행사한것으로보아야하고,이경우우선변제권을인정받기위하여배당요구의종기까지별도로배
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[방민주 변호사의 부동산 금융] 규모의 경제와 리츠2014.04.03
(조세금융신문)흔히들부동산이대박을치는시대는지났다고한다.확실히이전처럼몇배의시세차익을얻을수있는물건은거의없다시피하고,경매역시유치권등의위험성이없는안전한물건은거의일반시세와비슷하게거래되고있다.이런점에도보면양도차익(CapitalGain)을노린부동산투자는황금기가지났다고볼수도있다.근래의부동산투자는이러한양도차익보다는운용수익을강조하는쪽으로움직이고있다.단순한매수,매도를통한이득에의존하지않고,부동산의임대수익을주수입원으로하는것이다.확실히이전과같은대박은바라기어렵지만,운용수익을극대화한다면시중의금리보다는현저하게높은수익률을노리는것이가능하므로충분히매력적인투자물건이다.하지만,이러한운용수익을극대화하기위해서는규모의경제가필요하다.부동산운용은전문적인인력이필요한영역이고,개인의경우부동산전문가가아닌이상에야홀로운영하는것은불가능에가깝다.여기까지만생각한다면부동산전문가가아닌일반인에게부동산투자는적합한상품이아닐것이다.이런딜레마를해결할수있는것이바로리츠(REITs,RealEstateInvestmentTrusts)이다.간단히정의하자면,여러사람들이돈을모아회사를만들고,그회사를통해부동산을매입하고운용하는것이다.이제도를이용한다면,일반소액투자자들도회사의지분을통해수백억,수천억부동산의주인이될수있다.중요한점은,혼자서소규모의부동산을소유,관리
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보수적인 포트폴리오가 필요하다2014.02.10
(조세금융신문)연초부터 신용평가사에 의해 제기된 신흥국 리스크가 전세계 투자자들의 우려를 불러 일으키더니 그 영향으로 증시가 맥을 못추고 있다. 신흥국 중에서도 재정과 경상수지 모두 적자를 기록하고 있는 아르헨티나, 인도네시아, 러시아, 터키, 브라질, 인도, 남아프리카공화국 등이 위험국으로 꼽히는데 이들 국가의 리스크가 미국을 중심으로 점차 회복국면에 접어들고 있는 세계 경제에 먹구름을 드리우고 있는 것이다. 이들 국가의 화폐가치는 연일 폭락하고 있고 금융시장에서는 위기감이 감돌고 있다. 외환보유고가 부족한 아르헨티나는 디폴트의 가능성이 제기되고 있으며 터키는 외화유출을 차단하기 위한 고육지책으로 전격적인 금리인상 카드를 꺼내 들었다.밸류 체인으로 줄줄이 엮인 세계 경제는 미국 등 선진국의 유동성 회수에 따라 신흥국에 투자된 외국 자금의 급격한 유출, 해당 국가의 화폐가치 폭락 및 외화 부족에 따른 리스크 증대, 다시 신흥국 발 리스크에 의한 글로벌 경제 및 금융 위축 등의 사태가 마치 도미노가 넘어지듯 차례로 발생할 것이라는 우려인 것이다.이는 결코 신흥국만의 문제가 아니라 전세계 공통의 문제인 까닭에 해법을 마련하기 위한 노력 또한 글로벌 차원에서 모색