(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 임대차 3법은 계약갱신요구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제를 말한다. 집값과 서민주거 안정을 목표로 지난 2020년 7월 31일 시행됐으나 본래 취지와는 달리 전월세 가격이 상승하고 전세 매물이 감소하면서 오히려 서민들에게 고통만 안겨주고 있다.

 

또한 임대료 상한제를 피하기 위해 임대인은 있지도 않은 관리비를 징구하는가 하면 소액의 관리비를 징구하던 곳이 갑작스럽게 과다한 관리비 징구로 둔갑하여 서민들을 울리고 있다.

 

뿐만 아니라 재계약과 관련해서는 임대인과 임차인 간의 다툼이 급증하여 사회적 갈등을 야기하기도 한다. 이제 임대차 3법 시행 2년을 맞이하고 있다. 그동안 말도 많고 탈도 많았던 전월세 상한제와 계약갱신요구권제가 1차 마무리 단계에 와 있는 것이다. 새로운 계약은 금액 제한을 하지 않는다. 그리고 2+2년이 된 임차인은 금액을 올려주거나 이사를 가야 한다. 그래서 또 한번의 임대차시장이 혼란을 맞이할 가능성이 있다.

 

임대차 3법 어떻게 해야 하나? 이대로 임대차 3법이 존속하게 되면 임대차시장은 신규 계약과 기존 계약 물건의 이중가격이 형성될 것이며 매매시장 역시 임대차가 있는 물건과 없는 물건의 이중가격이 형성될 것이다. 윤석열 대통령은 후보시절 임대차 3법 축소 내지 폐지를 검토했으나 임대인의 매물 회수와 임차인의 조기 계약 추진 등 시장 불안 우려에 따라 당분간 건드리지 않기로 했다.

 

하지만 언젠가는 손을 봐야 한다. 손을 보더라도 이전 정부처럼 임대인도 임차임도 어느 한쪽의 손을 들어주지는 못할 것이다. 그래서 임대차 3법은 뜨거운 감자다.

 

임대차 3법이 만든 3가지 가격과 재산권 침해

 

임대차 3법이 만든 3가지 가격은 첫째, 정상 전세가격이다. 부동산시장에서 정상 거래된 현재의 전세가격이다. 이는 가장 비싼 전세가격이다.

 

둘째, 임대사업자의 전세가격이다. 이는 전세가격 인상률 5% 상한으로 제한하고 있어 최저가격의 전세가격이다. 따라서 고가의 전세가격이 형성된 지역에서는 임대사업자의 전세 물건은 사전 대기 또는 집을 보지도 않고 계약금의 일부를 입금하기도 한다.

 

셋째, 계약갱신요구권으로 인한 전세가격이다. 즉, 2년 전세가격에 5% 상한비율이 적용된 전세가격이다. 이처럼 3개의 전세가격이 형성되고 전세가격 사이의 차액도 매우 크다.

 

또 한가지는 임대차 3법이 사유 재산권을 침해한다는 것이다. 실거주 목적의 부동산 매매 거래시 기존임차인과의 분쟁으로 인한 재산권 침해를 말한다. 집주인이 주택을 매매로 거래하는 경우 매도인이 현재 임차인의 임대차 계약 6개월 정도 남은 시점이라면 세입자 거주여부를 확인해줘야 한다. 예를 들어, 임차인은 그대로 살기를 원하고, 매수인이 실거주 목적으로 주택을 매매할 경우 분쟁소지가 있기 때문이다.​

 

이렇게 주택임대차보호법이 시장에 상당한 혼선을 주고 있다는 문제의식은 분명하다. 그러나 문제가 많은 임대차 3법을 당장 폐지하는 것은 불가능하다. 왜냐하면 이 법을 제정하고 시행한 지금의 야당 민주당이 반대할 것이 뻔하다. 법을 폐지하면 법을 제정·시행한 민주당이 잘못을 시인하는 꼴이 되기 때문이다. 따라서 임대시장의 부작용은 최대한 보완하되 세입자 보호를 위한 취지는 살리는 방향으로 제도가 개선되어야 할 것이다. 그렇게 하려면 결국 단계적 보완이 이뤄져야 한다.

 

단계적 보완 방법은 일단 전세 매물을 늘리는 것이 급선무다. 물량 앞에 장사가 없기 때문이다. 또 한가지 방법으로 전세 매물을 늘릴 수 있도록 집을 팔거나 분양을 받을 때 집주인 거주요건을 완화해 주는 것이다. 그리고 민간임대등록과 민간임대주택 활성화가 필요하다. 금년 8월 신규 계약을 해야 하는 세입자를 비롯해 주거 안정을 바라는 모든 세입자들을 위해서는 주택임대차보호법 상 임대차3법은 조속히 결론을 내야 한다.

 

임대차신고제

 

2021년 6월부터 시행된 임대차 신고제에 따라 전세보증금 6000만원 이상, 월세 30만원이 넘는 전월세 계약은 계약일로부터 30일 안에 모두 신고해야 한다. 만약 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 문재인 정부는 1년의 계도기간을 줬다.

 

이에 따라 금년 6월 1일부터는 임대차 신고를 하지 않으면 과태료가 부과될 예정이었으나 윤석열 정부는 이를 또 1년 연장했다. 이렇게 연장을 하게 되면 임대료 인상률 제한을 하고 있는 상황에서 실제 잘 지켜지고 있는지 알 수 없다. 또한 서울시는 최근 관리비가 임대차 신고 항목에 포함되지 않는 허점을 악용해 주택 유지·보수 등 명목으로 관리비를 추가로 요구하는 사례가 발생해 관리비도 신고 항목에 포함하도록 정부에 제안할 계획이라고 밝혔다.

 

다만 부동산거래신고법상 관리비는 신고 의무 대상에 들어가지 않아 실제 관리비를 신고 대상으로 포함시키는 게 현행법상 쉽지 않을 것이다. 전기요금, 청소비, 수도 요금 등은 임대인과 임차인의 사적 계약에 해당해 정부가 관여할 영역이 아니라는 비판도 있다. 예컨대 원룸으로 구성된 다가구 주택은 하나의 계량기를 수십 가구가 사용하고 있어 관리비를 임대차 신고 대상에 넣기 애매하다.

 

어쨌든 임대차신고제는 서민 보호를 위해서 필요한 조치이지만 임대인에게 불법, 탈법을 유도하는 식의 옥쇄가 되어서는 안 된다. 따라서 신고를 의무화하되 계약의 불법, 탈법을 자행하거나 허위신고를 할 경우 이에 따르는 처벌은 당연히 해야 한다. 그러면서 사전고지의 기간을 반복적, 수시적으로 늘려 신고가 당연시되는 사회적 인식변화가 필요하다.

 

전월세 상한제

 

전월세 상한제는 임대인이나 임차인들 모두에게 돈과 관련되어 매우 민감한 부분이며 생계와 직결되는 문제이기도 하다. 그래서 임대차 3법은 임대인에게도 임차인에게도 악법이 될 수 있는 집 없는 서민들에게는 주거 안정을 위해서 꼭 필요한 제도이기도 하다. 서민들의 가계소득은 한정되어 있는데 부동산 가격이 오르면서 임대료까지 올라 임대료 상승에 따른 고통을 덜어주기 위해서도 전월세 상한제는 필요한 제도이다.

 

그런데 문제는 이렇게 전월세 상한제가 발표된 이후 전월세 가격 인상을 제한하다 보니 집주인들이 상한선을 피할 방법을 찾으면서 관리비가 없었던 건물에 관리비를 징구하지 않나 소액의 관리비를 내던 곳에 갑작스럽게 수 십 만원의 관리비를 내야 하는 편법이 등장하여 서민들을 울리고 있다.

 

그래서 서민 주거안정을 위해 과도한 전월세 인상과 불법, 편법 관리비 징수 등을 막을 제도적 장치가 필요한 것 또한 사실이다. 현재 5% 상한선을 정해놓은 전월세 상한제가 시행돼 부작용이 생겼다고 그 상한선을 지금 당장 없애버린다면 더 큰 문제가 발생할 수도 있어 최소한의 상한선은 유지해 나가야 한다.

 

따라서 시중금리가 상승하고 있고 물가도 상승하고 있어 이를 감안하여 5% 상한선이 아닌 10% 또는 그 이상이라도 어느 적정한 선에서 규제는 있어야 한다. 단, 시행되는 곳은 유연성 있게 최저상한선과 최고 상한선을 두고 최저상한선을 유지하거나 낮게 계약하는 임대인에게는 조세(보유세, 소득세 등) 부분에서 혜택을 주고 최대상한선을 유지하는 임대인에게는 조세 부분에서 정상세률로 과세하는 등 차등적용하는 방법도 고려해 볼 수 있다. 물론 주거복지가 절실한 저소득 가구가 많이 사는 수도권과 대도시의 다가구·다세대 주택을 중심으로는 시행 대상을 남겨두고 이들지역의 임대인에게는 조세 혜택을 주는 방안도 검토해 볼만하다.

 

계약갱신요구권

 

임대차 3법 중에는 계약갱신요구권이 가장 문제가 많다. 임차인 사정을 봐줬던 임대인들도 많았는데 이제는 임차인 중 일부는 제도를 악용하는 사례도 나오고 있어 임대인과 임차인간의 다툼과 갈등이 예전보다 훨씬 많이 증가하고 있는 것도 사실이다.

 

주택임대차보호법 상 계약의 갱신은 법 제6조 제1항에서 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 

임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 또한 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

그리고 제6조의3 계약갱신 요구 등에서는 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

다만, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로 한정하고 있다.

 

물론 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

다만, 차임과 보증금 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있다. 임대차 3법 중 계약갱신요구권이 임대인과 임차인 간의 다툼이 가장 많고 심지어 소송전까지 벌어지는 경우가 많다.

 

 

따라서 계약갱신요구권제는 현행 2+2를 중고등학교 학제가 3+3년으로 계약기간을 3년 단일로 조정하는 방안도 강구해 볼만하다. 왜냐하면 중학교나 고등학교 자녀를 둔 부모는 학교 문제로 입학 당시 이사를 했는데 3학년이 되는 해 또 이사를 해야 할 수도 있다.

 

또 한 가지는 계약일자를 3년 단일 거주로 한다면 계약갱신요구권은 사라지기 때문에 임대인과 임차인 간의 갈등은 줄어들 것이다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

•(현)명지대학교 부동산학과 교수
•(현)한국부동산융복합학회 회장
•(현)한국토지주택공사 투자심사위원/
주택도시보증공사 도시재생투자심사위원
•(현)서울시 서초구 등 분양가심의위원회 위원장
•(현)KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원
•(전)대한부동산학회 제17-18대회장/이사장
•(전)국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 공인중개사정책심의위원/LX한국국토정보공사 선임 비상임이사

 

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