(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 전세사기가 급증하고 있다

 

지난해 8월부터 기준금리가 올라가면서 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있다. 전세보증금반환보증제도를 도입한 이후 HUG주택도시보증공사 보증사고액은 2018년 792억원에서 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원, 2022년 7월 4279억원으로 점점 증가하고 있다.

 

문제는 갑작스러운 전세사기 피해자들은 재산상 손실과 함께 예상치 못한 주거불안에 직면하게 된다. 특히, 청년‧신혼부부 등 2030 사고금액이 HUG 대위변제금액 중 약 67.8%를 차지하고 있어 경험이 적은 사람일수록 피해를 보고 있는 것으로 나타났다.

 

이러한 사고는 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있는 추세이다. 전세사기 수법‧유형도 임차인과의 정보격차를 이용한 깡통전세, 법의 허점을 노린 대항력 악용 등 다양화‧지능화되고 있는 것이다. 이렇게 전세사기를 당하는 이유는 몇 가지 법의 허점을 노린 지능화된 전세사기자들의 수법이다.

 

첫째, 전세계약 시 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보제공이 미흡하며 둘째, 깡통전세 등 위험 계약에 관한 정보가 부족하고, 셋째, 경매 등 진행 시 우선 변제되는 체납 세금 등은 임대인 협조 없이는 확인 불가하다는 것이다.

 

정부의 전세사기 피해방지책

 

이에 정부는 지난 9월 1일 전세사기 피해방지방안을 발표하였다. 그 내용을 살펴보면 전세사기 지원책으로는 전세피해 발생 시 대다수 피해자는 법률‧금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 측면과 신속한 구제를 위해서는 법률‧주거‧금융 등을 통합 지원하여야 하나, 창구가 여러 곳에 분산되어 있고 지원부문도 제한적이라 임차인들이 이를 모두 확인하고 구제받기가 어려운 실정이라 이를 지원하겠다는 것이다.

 

뿐만 아니라 조직적‧지능적으로 진화하는 전세사기에 효과적으로 대응하기 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하나, 그간 개별적 대응으로 비효율적이었으며 관련자 처벌근거는 ｢형법｣ 상 사기죄 등에 국한되어 경각심 고취의 한계, 반복되는 전세사기 방지를 위한 부정이익 환수체계도 미흡하여 향후 강력한 단속과 처벌을 예고하고 있다.

 

지난 7월 20일 정부는 주거분야 민생안정방안을 발표하면서 전세가율 급등지역의 관리와 전세보증금반환보증료 할인확대 그리고 임차인 시세정보 제공 등을 하겠다고 발표한바 있으며 7월 25일에는 전세사기 특별단속을 국토교통부와 경찰청 등 관계기관에 합동으로 단속을 시작하였다.

 

이에 정부는 전세사기 피해방지 세부방안을 발표하였다. 발표내용의 방향성은 전세사기의 주요 원인은 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점으로 정보격차 해소, 안전한 거래환경 조성 그리고 권리 강화 등을 통해 예방하겠다는 것이다.

 

임차인에게 폭넓은 정보제공

 

현재 적정 전세‧매매가, 악성 임대인 등 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 부족하여 임차인이 전세피해 위험에 쉽게 노출되어 있다. 따라서 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보들을 한눈에 제공하는 자가진단 안심전세 App 구축과 배포를 한다는 것이다.

 

특히, 임차인은 입주희망 주택의 적정 시세, 악성 임대인 명단 등을 확인하여 의심매물 여부와 위험정도를 사전에 판단하고 계약 여부를 결정할 수 있도록 한다는 것이다. 또한 경매가 진행될 경우 우선 변제되는 권리관계 중 체납 세금, 선순위 세입자 보증금(다가구주택)은 임대인 협조 없이는 확인이 불가하다.

 

따라서 이를선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여하고 계약 전, 임차인이 체납사실‧선순위 보증금 등의 확인을 요청하는 경우, 임대인이 해당 정보 제공할 수 있도록 법을 개정하여 의무화한다. 물론 정보 요청 권한 및 제공 의무를 공인중개사 설명의무 대상에 포함시키고 임대차 표준계약서에 반영한다는 계획이다.

 

안전한 거래환경 조성

 

 

 

2021년 8월부터임대사업자의 임대보증금 보증 가입이 의무화되었으나, 임차인의 보증가입 여부 확인이 어렵고, 미가입 사업자도 상당수이다. 따라서 임대인이 보증에 가입신청할 경우 HUG는 임차인에게 통보하고, 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검한다.

 

또한 현재는 전세사기 의심매물 등에 대한 시장 내 자발적인 신고가 미흡하여 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 지자체 등에 신고하는 경우 포상금을 지급하는 제도를 도입한다. 가장 사고가 많은 신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 HUG 보증가입 시 집값을 실제보다 높게 부풀려 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 빈발하여 이를 적정 시세가 반영되도록 주택가격 산정체계를 개선한다.

 

그리고 고전세가율지역의 발표가 현재는 표본방식으로 하고 있으며아파트는 시‧군‧구 공개하고 있는반면 전세피해 우려가 큰 연립‧다세대는 시‧도 단위로만 공개되어 임대차 계약 시 활용하기에 매우 미흡하다. 이것을 실거래 기반으로 아파트, 연립‧다세대 등의 전세가율을 구체적으로 전국의 시군구, 수도권 읍면동으로 공개하고 보증사고 현황‧경락률도 별도로 제공한다.

 

임차인의 법적 권리 강화

 

담보설정 순위에 관계 없이 임차인 보증금 중 일정 금액은 우선하여 변제되도록 최우선 변제금액을 설정‧운영(최우선변제금:서울(5000만원), 과밀억제권역(4300만원), 광역시(2300만원), 그 외(2000만원) 중에 있으나 임대차 보증금 통계, 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려하여 최우선 변제금액을 상향조정한다는 것이다.

 

또한 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정하여 보증금을 편취하는 경우가 있어 임대인의 담보권 설정 가능시점 등을 계약서 특약에 명시하고, 국토교통부가 우수 부동산서비스사업자 인증 시 가점부여 등을 통해 활용률을 제고한다. 특히, 은행이 확정일자 부여현황을 확인하고, 담보대출 시 보증금을 감안하도록 시중 주요은행과 협의 추진한다.

 

전세사기 피해지원

 

특히, 선제적 예방조치에도 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있음을 고려하여, 피해자에 대한 촘촘한 지원도 병행한다.

 

첫째, 피해 회복을 위한 원스톱 서비스를 제공한다. 전세사기 피해자는 적절한 법적 대응방안‧자금 조달방법 등을 알지 못하는 경우가 많아 신속한 자력구제가 곤란한 실정이다. 따라서 HUG 내 전세피해 지원센터를 설치하고, 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공한다. 변호사, 법무사 등 전문직원이 지원센터에 상주하며 임차인 피해 대응과 온라인(APP) 및 유선을 통한 지원 등도 병행한다.

 

둘째, 돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원한다. 사고로 보증금 미반환 피해자는 주거이전을 위한 자금조달이 곤란하다. 따라서 전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시기금에서 최대 가구당 1.6억원, 연 1%대 수준, 최대 10년까지 지원한다. 또한 전세피해 자금을 보전할 수 있는 보증상품을 지원하고 있으나 보증료 부담 등으로 가입률이 저조한 상태이나 전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년‧신혼부부 등에 대해서는 보증료를 추가 지원하여 보증가입을 유도한다. 물론 전세보증금 2억 이하, 연소득 4000만원 이하인 경우로 한정한다.

 

셋째, 당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공한다. 전세사기 피해 발생 시 신규계약 전까지 주거불안에 직면한 임차인은 자금 확보, 적정 거주지 물색 등에 상당한 시간이 소요되는 만큼 긴급 거처가 필요하나 지원 미흡했다. 따라서 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공한다. 특히, 시세의 30% 이하로 최장 6개월 거주할 수 있도록 임대한다.

 

전세사기 단속과 처벌강화

 

악의적인 전세사기에 대해서는 단속‧처벌 강화 등 엄정 대처한다. 현재, 조직적‧지능적으로 발생하는 전세사기의 근절을 위해서는 범정부적 공조체계가 필요하나, 그간 부처별‧개별사건별로 대응했다. 따라서 관계기관 합동 특별단속을 실시하고 상시적 공조체계도 구축한다.

 

특히, 국토부(자료제공)‧경찰청(단속‧수사) 간 칸막이 없는 공조를 통해 범정부 특별단속 실시하고 분기별 자료제공, 단속‧수사 진행방식 논의 등 특별단속 종료 이후에도 상시적 공조체계 구축한다. 처벌 또한 엄중히 하되 현재는 전세사기 공모 임대사업자‧자격사 등 가해자에 대한 별도 처벌근거가 없고, 부정이익 환수 체계도 미흡하나 전세사기 가해 임대사업자‧중개사 등에 대해서는 처벌을 강화하고, 채권회수를 위한 전담 관리체계도 운영한다.

 

여기에는 임대사업자 벌칙도 강화하되 전세사기 가해자는 사업자 등록을 불허하고 기존 사업자가 가해자인 경우에는 등록 말소까지 추진한다. 특히, 결격사유 적용기간, 자격취소 대상행위 확대 등 사기에 공모한 공인중개사‧감정평가사 등 처벌을 강화한다. 채권회수 전담반을 운영하여 전세사기 의심 악성 채무자의 채권회수를 집중 추진하기 위한 전담조직도 운영한다.

 

사전적 예방조치가 더 필요하다

 

임차인에게는 사후적 예방도 필요하지만 사전적 예방이 더 필요하다. 그것은 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, 주택금융공사에서 운영하고 있는 전세보증금반환보증제도를 임차인 보호 중심으로 재편하는 것이다.

 

첫째, 임차인 계약 전 전세보증금 반환보증 가입 여부의 확인이다. 현재 보험가입 가능 여부는 전세계약 이후 확인이 가능하다. 따라서 임차인이 임대차 계약 체결 이전에 가입 가능 여부를 확인할 수 있는 제도가 필요하다. 물론 임대인의 협조가 있어야 할 것이다.

 

둘째, 개업공인중개사의 임대차 물건 선순위 확인 권한 부여와 손해배상의 강화다. 임차인이 아닌 공인중개사에게 선순위 확인 권한이 주어진다면 임대차 계약 전 선순위를 확인할 수 있어 사고를 사전 예방할 수 있을 것이다. 또한 공인중개사가 임대인과 짜고 전세사기를 치는 경우 공인중개사의 손해배상 책임을 물을 수 있도록 보증보험가입도 지금보다 대폭 강화할 필요가 있다.

 

현재 「공인중개사법 시행령」 제24조(손해배상책임의 보장)에는 개인 개업공인중개사들의 보증보험가입 금액을 1억원, 법인개업공인중개사의 보증보험가입금액을 2억원으로 하고 있어 현실성이 떨어진다. 가입 유효기간도 모두 1년으로 되어 있으며 사고가 날 경우 가입금액 범위 내에서 합산 손해배상을 하도록 되어 있다.

 

이를 대폭 올리거나 감정평가 수수료 중 손해배상기금을 적립하도록 한 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제28조(손해배상책임) 및 동법 시행령 제31조(공제사업 등)처럼 물건마다 손해배상 책임을 다 할 수 있도록 손해배상책임 적립제도를 강화할 필요가 있다. 현재 공인중개사협회 공제사업은 임차인이 공인중개사나 협회를 상대로 손해배상 받기란 매우 어려운 형국이다.

 

셋째, 비아파트 부분의 평형 규정 및 공시가격 확대 발표이다. 전세사기 사건은 평형이 정형화 된 아파트보다는 비아파트인 다세대, 연립주택과 다가구 주택에서 많이 발생하고 있다. 따라서 비아파트 부분의 표준임대료 또는 공시가격을 아파트보다 촘촘히 발표하여 임차인들이 평형과 가격 정보를 동시에 알 수 있도록 하면 사고를 사전 예방할 수 있을 것이다. 특히, 평형을 속이거나 불법으로 늘리는 경우에는 강력한 처벌도 뒤따라야 할 것이다.

 

임차인 스스로도 꼼꼼해야 한다

 

그동안 부동산 임대차 계약에서 임차인의 권리가 많이 강화되었다. 그러나 사기를 치거나 깡통전세를 막을 방법은 그렇게 많지 않다. 그래서 임차인 스스로 물건을 철저하게 조사하고 계약하는 것이 최선의 방법이며 제도적으로도 사전 예방법을 강구하고 지원하는 것이 최선의 방법이다. 금리가 지속적으로 상승하고 있다. 주택시장은 거래절벽에 가격하락이 당분간 지속될 것이다.

 

그 영향은 깡통전세가 점점 늘어날 수 있다는 것을 의미한다. 부동산은 지리적 위치의 고정성과 개별성 때문에 정보의 비대칭화를 해소할 수 없다. 즉, 임차인 스스로 모든 정보를 확인하는 것은 한계가 있다는 말이다. 그래서 정부의 대책이 필요하다. 소 잃고 외양간 고치듯 사후 예방은 큰 의미가 없다. 이번 정부의 9. 1대책은 그런 의미에서 시의적절한 대책이지만 다소 보완이 필요하다.

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

•(현)한국부동산융복합학회 회장

•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]