(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 정부는 지난 2019년 12월 16일 발표한 「주택시장 안정화 방안」의 후속조치로, 2020년 1월 20일부터 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증 제한과 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택 매입 또는 다주택 보유시 전세대출금을 회수한다는 ‘전세대출 관련 조치’를 발표하였다.

 

이로 인해 정부가 발표 시행하는 전세금 대출 규제는 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정되던 수준의 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 전면 제한되며 새롭게 도입되는 “전세보증대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시 전세대출 회수” 규제의 예외는 사실상 인정하지 않는다. 그 강화된 내용을 살펴보자.

 

규제의 강도는 예상보다 강하다

첫째, 고가주택 보유자에 대한 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)의 모든 보증부전세대출을 제한한다.

 

지난 1월 20일부터 공적보증(HF·HUG)과 같이 SGI(서울보증보험)에서도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하고 있다. 공적보증에 대해서는 지난해 10월 1일 대책에 따라 동년 11월 11일부터 이미 시행되고 있었다.

 

물론, 경과 조치로 금년 1월 20일 전에 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기 시 당해 대출보증 연장이 허용되나, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.

 

 

 

다만, 전세대출 중단에 따른 갑작스러운 주거불안을 방지하기 위해 금년 1월 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출 재이용 시, 금년 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 보증이용이 허용된다.

 

또한 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 전세대출보증 이용이 허용되며 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 한시 유예조치 없이 규제가 전면 적용되고 있다.

 

예외조치는 직장이동·자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 허용된다.

 

다만 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다. 이러한 예외조치의 경우, 지난해 10월 1일 대책에 따라 공적 보증기관(HF·HUG)에는 동년 11월 11일부터 동일한 내용이 이미 적용되고 있다.

 

둘째, 보증부 전세대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시전세대출금을 회수한다.

 

지난 1월 20일부터 차주가 전세대출보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수되고 있다. 경과조치는 지난 1월 20일 전에 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니나, 만기 시에는 대출연장이 제한되고 있다. 물론 ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.

 

 

 

전세금대출 규제의 구체적 적용범위

 

첫째, 정부의 전세보증금대출 제한 주택의 범위는 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정한다. 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 「주택법」상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다.

 

또한 주택보유수 산정 기준은 부부합산 기준으로 주택보유수를 산정한다. 세대 분리된 배우자도 확인 대상에 포함된다.

 

둘째, ‘고가’ 주택 여부를 판단하는 가격기준은 KB(국민은행)시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가” 주택으로 판단한다. 다만, 시세가 없는 예외적인 경우에는, 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표를 활용한다.

 

특히, 고가주택 기준인 시가 9억원 초과 여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장 시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고, ‘회수’ 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다.

 

주택 매매계약만 체결되었거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

 

사례를 살펴보면 첫째, 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주이전하면서 전세자금 대출을 신규 신청할 경우 대출보증 이용이 불가능하다. 또한 非고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우 역시 대출보증(연장) 이용 등이 불가능하다.

 

둘째, 규제시행 전에 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인 요구로 전세금(전세대출) 증액이 필요한 경우 대출보증(증액) 이용이 불가능하다.

 

셋째, 또한 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우 원칙적으로 대출보증 이용이 불가능하다. 다만, 지난 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 금년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증 재이용 시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용이 허용된다.

 

넷째, 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우 고가주택 구입 시점에서 전세대출금을 회수한다.

 

고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출 보증도 제한

 

지난 1월 20일 전에 SGI에서 전세대출을 이미 이용 중인 경우, 경과조치로 규제 시행일 전에 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장을 허용한다.

 

다만, 이 경우에도 1월 20일 이후 고가주택을 취득한 경우라면 규제시행 후 행위인 점을 감안하여 연장이 허용되지 않는다.

 

물론 그 이전에 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한되나, 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 금년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증 재이용 시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용이 허용된다.

 

물론 HF·HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용이 허용된다. 경과조치는 대상차주 중 시세 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대하여 3개월 내(금년 4월 20일) 전셋집 이사 시 예외적으로 보증이용을 1회 허용하는 취지는 기존 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주가, 동일 전셋집에서 대출 증액이 없는 경우에는 계속 거주가 가능(전세대출 연장 가능)한 점을 감안하여, 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 할 경우에 대해서도 갑작스러운 전세대출보증 중단을 최소화하려는 취지다.

 

또한 15억 이하의 고가 1주택 차주에 대해서만 예외를 허용하는 것은, 주택구입용 주택담보대출 금지 규제를 반영한 것이다. 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 ‘실거주’ 목적의 ‘실수요’의 구체적인 범위는 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재 지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용한다.

 

이 경우 자녀교육 등 전세거주 실수요를 증빙해야 하며 그 증빙서류는 직장이동의 경우 재직기관 발급서류, 자녀 교육인 경우 자녀 재학증명, 합격통지서, 요양·치료인 경우 진단서 의사소견서, 부모봉양인 경우 주민등록등본, 학교폭력인 경우 징계처분서 등으로 사실증명을 해야 한다.

 

보유주택 소재지인 기초지방자치단체(시·군)를 벗어난 전세거주 수요는 인정하되, 서울시, 광역시 내의 구(區)간 이동은 불인정한다. 또한 이전하려면 고가주택과 전셋집 모두에서 세대원이 실거주해야 한다.

 

전세보증대출 후 고가주택 매입·다주택 보유시 전세대출금 회수

 

지난 1월 20일 전에 전세대출을 이용 중인 경우 경과조치의 구체적인 내용은 기본적으로 규제시행일 전에 전세대출을 받은 경우에는, 규제시행일 이후 고가주택을 구매하거나 다주택자가 된 경우에도(대출이 회수되지 않고) 만기까지는 전세대출 이용이 가능하다.

 

이 경우 차주에 대한 주택보유 등 세부 확인 방법은 향후 전세대출 차주는 대출실행 시 ‘대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다는 내용의 추가약정서를 체결해야 한다. 또한 최장 3개월 단위로 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제준수 여부를 확인한다.

 

뿐만 아니라 무주택자의 1주택 보유 확인시 은행이 해당 주택의 취득시점 시가를 확인하고 고가주택 확인시 규제 위반 확인 즉시 은행은 기한이익 상실예정 통지 발송 등 대출약관에 따른 절차를 거쳐 기한이익 상실 조치를 취한다.

 

단, 상속에 따른 취득이 확인될 경우 예외를 인정한다. 규제위반으로 대출금 회수 조치(기한이익 상실)가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는 전세대출 원리금상환의무가 발생하고, 미상환시 연체차주로써 연체정보등록, 연체이자등 불이익이 부과된다.

 

또한, 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출이용이 제한된다.

전세대출 차주가 주택을 구입하였으나 매입 당시엔 고가주택이 아니었던 경우 대출회수 대상인지 여부는 원칙적으로 주택 취득일을 기준 가격으로 한다. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면, 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 대상이 아니다.

 

예를 들면 무주택자가 금년 3월 1일 전세대출을 받은 후 금년 9월 1일 시세 7억원의 비(非)고가주택을 구매했으나, 주택가격 상승으로 2021년 3월 1일부터 주택시세가 9억을 초과한 경우 구매시점 고가주택이 아니므로 대출이 중도 회수되지 않는다. 대출회수 대상은 아니더라도, 전세대출 만기시점에 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출연장은 제한된다.

 

상속·증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되는지 여부는 금년 12월 20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 될 경우 대출회수 대상이다. 다만, 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안하여 대출회수 대상에서 배제된다.

 

대출회수대상은 아니더라도, 전세대출 만기시점에는 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 대출의 연장은 제한된다.

 

무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지 여부는 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우에도, 통상 ‘고가주택을 구입’하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한 만큼, 대출회수 규제의 예외가 아니다.

 

실거주 수요는 전세거주 또는 비(非)고가주택 구매, 구매주택으로의 이주 등을 통해 충분히 충족이 가능하다.

 

무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용할 수 있는지 여부는 규제시행 후 고가주택을 취득하였으므로 전세대출 회수 대상에 포함된다.

 

전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통해 규제가 필요하다고 본 것이다.

 

규제의 끝은 어디인가

 

문재인 정부는 취임 이후 18번의 크고 작은 부동산대책을 내놓았지만 여전히 주택가격은 상승하였다. 그동안 발표한 대책 중 주택시장에 가장 영향력이 컸던 대책은 2017년 8·2대책, 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책일 것이다.

 

이 중 12·16대책은 투기수요 억제 및 공급확대를 통한 주택시장 안정화라는 명분으로 내 놓은 대책이다. 그런데 공급대책은 없고 규제일변도의 대책이다.

 

첫째, 초고가주택을 공시가격이 아닌 시가 15억원 이상으로 정하고 대출을 전면 중단했으며 시가 9억원 이상을 고가주택으로 분류하여 종합부동산과세 대상이 되었으며 대출도 대폭 축소했다.

 

둘째, 보유세 강화와 함께 공시지가와 공시가격을 현실화시키면서 장기보유특별공제 해택 요건도 2년 이상 거주해야만 해택을 볼 수 있도록 했으며 보유기간과 거주기간을 50%씩 할당했다.

 

셋째, 민간택지분양가상한제 적용지역을 대폭 확대하여 분양가격을 통제하고 더 나아가 규제지역에서 주택을 구입하는 경우 수도권은 3억원 이상, 지방은 6억원 이상이면 자금조달계획서를 제출하도록 했으며 전국 어디나 9억원 이상이면 구체적인 자금조달증명(소득증명, 통장잔고 등)을 해야 한다.

 

사실상 주택거래 허가제와 같은 제도를 시행한 것이다. 넷째, 1월 20일부터 정부는 갭투자를 방지하겠다고 전세대출보증규제 강화를 발표하면서 고가주택소유자나 주택구입자에게 전세대출을 금지하거나 전세대출을 회수할 수 있도록 했다.

 

문재인정부는 주택시장이 숨을 쉬지 못하도록 옥죄고 있다.

과연 시장경제로 가는 것인지 궁금하다. 가격이 상승하는 것은 공급이 부족하고 수요가 많은 것이다.

 

따라서 공급을 늘리고 수요를 분산하는 정책을 동시에 내 놓아야 한다고 강조해왔다. 서울의 경우 공급할 택지가 부족한 관계로 정비사업(재개발·재건축사업 등)을 활성화해서 공급을 늘려야 하며, 서울의 스카이라인(주거용 부동산은 35층 이하규제) 규제도 완화해서 공급확대에 기여할 수 있도록 해야 하며, 용적률 역시 상향조정하여 공급 가능한 환경을 만들어 주면 공급이 늘어날 것이라는 수요자들의 심리적 안정감과 함께 실제 공급증가 등으로 가격은 어느 정도 안정될 것이다.

 

물론, 투기적 수요와 가수요는 억제해야 하며 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 노력이 필요하다. 뿐만 아니라 수요를 분산하는 정책도 필요하며 지역별 가격이 상승하면 그 원인을 분석하고 원인을 치료하는 정책이 필수적이다.

 

따라서 지역별 규제와 완화가 동시에 필요한 것이다. 이는 부동산이 지리적 위치의 고정성이라는 자연적 특성 때문이다. 그렇다고 문재인 정부처럼 무조건 규제만하는 것이 부동산시장을 안정화 시키고 국민들의 주거안정을 이룰 수 있다는 생각은 잘못된 생각이다.

 

시장경제를 인정한다면 정부는 정책이 시장을 이길 수 있다는 착각은 버려야 한다. 정책은 당분간 시장을 이길 수 있겠지만 결국은 정책은 시장을 이길 수 없다. 그래서 정부는 시장을 바로 이해하고 그 상황에 맞는 미래지향적 부동산 정책을 내 놓아야 한다. 규제가 능사는 아니다.

 

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산대학원 주임교수

• (사)대한부동산학회 제17~18대 회장역임/• (사)대한부동산학회 이사장

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/• 국토교통부 국가공간정보위원회 위원 역임

• 국토교통부 도시재생전문가위원회 위원/• 국토공간정보공사 선임비상임이사 역임

• 인천광역시 서구 분양가심의위원회 위원장

 

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