(조세금융신문) 고액의 주택가격, 전세보증금의 폭등, 전세를 월세로의 전환 등의 이유로 서민들은 힘들다. 정부는 주거 안정을 위한 정책 중 하나로 소규모주택임대업자에게는 세금을 안 내게 하거나 적게 내는 쪽으로 세법을 개정하였다. 적어도 세금 때문에 임차인에게 세(貰)를 올리는 일이 없도록 하려는 정책이다. 2014년 귀속분부터 적용하므로 올 5월에 신고하는 종합소득세신고 때부터 해당하는 바 자세히 살펴보자.
비과세와 분리과세특례 : 소규모주택임대업의 특례
① 고가주택이 아니면서 1주택 소유자의 임대수입은 비과세 대상이다. 즉, 고가주택(기준시가 9억원 이상)을 임대하거나 2주택 이상을 소유한 자가 임대한 경우에 과세하여 왔다.
② 그러나 고가주택이든 2주택 이상 소유한 자의 임대든 앞 ①에 불구하고 2014~ 2016년도까지는 주택임대 수입이 2천만원 이하인 경우는 3년간 소득세를 비과세한다. 그 후 2017년부터는 분리과세로 적은 세금을 부담한다. 물론 다른 소득과 합하여 세금을 계산하는 종합과세가 분리과세보다 유리하다면 종합과세를 선택할 수 있다.
<사례> |
주택임대 수입은 월세수입과 보증금에 대한 간주임대료를 포함 주택임대 수입에는 간주임대료를 포함한다. 간주임대료는 임대보증금에서 3억원을 차감한 후 연2.5%(2014년도는 2.9%)를 곱한 금액이다. 다만 다음과 같은 예외가 있다.
① 1세대당 85㎡ 이하이고 기준시가가 3억원 이하인 주택임대는 임대보증금의 간주임대료소득을 별도로 계산하지 않는다.(2016.12.31.까지임)
② 앞 ①외의 주택을 3개 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 계산한다.(사례에서 계산하지 않은 이유임)
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<사례> |
주택수 계산과 주택 부수토지
① 부부가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 판단한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자
의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 서로 합의한 1인의 소유로 계산한다. 또한 임차 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.
② 서울에서 단독주택을 임대한 경우 그 주택부수토지의 경계가 애매할 수 있다. 주택 연면적은 50㎡인데 마당이 1,000㎡라면 이건 주택임대가 아니라 운동장을 임대한 것이다. 소득세법은 주택에 딸린 토지를 다음 각 호 중 넓은 면적 이내의 토지로 한정하고 있어 250㎡만 인정한다.
1. 건물의 연면적
2. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역은 10배)를 곱하여 산정한 면적
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김겸순 세무법인다솔 영등포지점 대표사무사 |
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| 학 력 : | 경희대학교 경영대학원 세무관리학과 졸업 | |
| 이 력 : | 한국세무사회 연수운영위원회 위원, [現] 국세청 자체평가위원회 위원, [現] 영등포구청, 서초구청 불복청구 심의위원 | |
| 이메일 : | ky939393@hanmail.net | |
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