지인이 이번에 낙찰받은 물건은 경기도 고양시에 소지한 토지만 매각한 물건으로 958,290,000원에 평가되었고 두 번 유찰된 것을 3차에 입찰하여 감정가의 56%인 541,200,099원에 낙찰받아 감정가로만 4억 이상 차익이 예상되는데 임장 조사한 바로는 거래시세는 이보다 훨씬 높아서 감정가가 상당히 낮은 수준이라는 것을 감안하면 더 큰 수익을 남길 수 있으리라고 하는 것이었다.
이런 시세 대비하여 상당히 저감된 토지가 유찰된 데는 여러 이유가 있었겠지만 본건의 지상에 토지소유자 건물이 있어 법정지상권의 성립 우려가 있고 더욱이 공유소유자가 우선매수신청을 하여 여러모로 입찰하기에 곤란한 모양새를 하고 있었다.
우선 법정지상권의 성립 요건에 대해 간략하게 알아보자. 현재 변경된 판례에 의하면 토지 경매의 말소기준권리등기 당시에 해당 건물이 존재하였고 토지와 건물 소유자가 같아야 한다. 지인이 조사한 것을 토대로 판단하면 토지에 설정된 별다른 채권이 없기 때문에 건물만 있으면 되는 상황에서 소유자 동일성이 관건이었는데 이것은 토지의 지분 소유자의 단독소유건물임이 등기부로 확인되었다.
위 사실을 종합하면 비록 건물의 건축시기 면에서의 요건은 충족하여도 지분소유 토지 위에 타 지분권자의 동의를 얻어 건축한 건물은 토지의 매각으로 인해 법정지상권이 성립하지 않는다는 판례에 비추어 소유자동일성에 문제가 있어 법정지상권은 성립하지 않는 것으로 판단되었다.
다음으로 형식적 경매와 공유자우선매수권제도에 대해 알아보자. 일반적으로 경매는 채권자가 채권을 회수하기 위해 채무자나 보증인의 부동산을 경매라는 공적 절차를 통해 매각하고 여기서 들어온 대금으로 채권자의 채권을 회수하도록 하는 제도이다. 하지만 예외없는 법칙 없듯 여기에도 예외가 있으니 채권회수를 전제로 하지 않는 경매가 있는데 바로 소유권에 의한 형식적 경매라고 하는 것이다.
소유자가 직접 경매를 신청하는 것은 파산자가 청산을 위해 자신의 부동산에 대하여 경매를 신청하는 것도 있지만 일반적인 것은 부동산의 소유자가 2인 이상이고 이 물건을 현물로 분할하거나 전체를 매각하는 등의 처분행위가 협의를 통하여 원만하게 이루어지지 않는 경우 마지막 수단으로 법원에 분할청구소송을 제기하고 법원에서도 현물 분할이 적당하지 않다고 보는 경우 경매를 통하여 물건(부동산)을 매각하고 그 대금을 소유권 지분별로 나누어 가지라고 판결을 하게 되었다. 이러한 과정을 거쳐 경매가 진행되는 것을 이른 바 소유권에 기한 형식적 경매라고 한다.
이러한 형식적 경매 사건은 일반적인 경매물건과 다른특징이 있다.
첫째, 위에서 말한 대로 채권회수를 전제로 하지 않기 때문에 다양하게 인수 조건이 붙을 수 있다는 것이다. 물론 경매과정에서 매각되는 물건과 관련된 채권이 정리되지만 이것은 부차적인 것으로 특수한 경우에는 근저당 등을 살려놓고 경매가 진행되기도 하는데 이것이 형식적 경매의 특성을 말해주는 예라고 하겠다.
둘째, 일반 경매에서 채무자 겸 소유자는 경매 참여의 자격이 없는데 형식적 경매는 소유자가 경매에 참여할 수 있다. 가끔 공유자 중 분할청구소송의 상대방을 채무자라고 표시되기도 하는데 이것은 편의를 위한 것으로 엄밀한 의미에서 채무자는 아니기 때문에 소유자도 경매에 참여할 수 있다.
셋째, 소유지분이 나누어진 물건이라도 전체 매각을 전제로 진행하기 때문에 공유자우선매수의 대상이 되지 않는다는 것이다. 공유자우선매수권제도의 취지가 재산관리의 효율성을 위한 것으로 지분물건이 경매되어 전혀 관련없는 사람이 새로운 소유자가 되어 기존 소유자와 부동산을 같이 관리하면서 생길 수 있는 문제점을 감소시키기 위하여 채무자가 아닌 기존 소유자 중에서 매수를 희망하는 사람이 있으면 다른 입찰자에 우선하여 낙찰을 시켜주는 제도이다. 따라서 앞에서 본 것처럼 공유소유자는 채무자가 아니기 때문에 입찰에는 참가할 수 있지만 일부 지분이 경매에 나온 것이 아니고 전체가 매각되는 물건이기 때문에 우선매수권은 인정되지 않는 것이다.
위 사례는 두 가지 점에서 모두 경매를 신청한 기존의 토지공유소유자이자 건물소유자로서 판단의 착오 혹은 자신의 경매 지식의 과신이 부른 실수를 범한 것 같다. 자문 도중에 들은 바로는 이 소유자는 자신이 토지의 소유자이면서 건물의 소유자이기 때문에 법정지상권이 성립하고 더욱이 우선매수권을 신청하여 자신이 유리한 입장에서 경매에 임할 수 있다고 하였다는 것이다. 하지만 경매신청공유자는 경매의 법리와 권리분석에 관해 잘못 알고 자신이 유리한 쪽으로만 해석하여 그 물건을 낙찰받을 수 있는 사람은 자신 밖에 없다고 이야기했다는 것이었다. 그렇다면 단순한 착오를 넘어 잘못된 경매 지식을 과신한 것이 아닌가 생각되었다. 얼마니 당당하게 이야기했는지 지인도 경매를 잘아는 사람이었지만 이런 점이 문제를 일으키지 않을까 염려되어 자문을 구한 것이었는데 필자의 설명을 듣고서 안심하고 입찰하였던 것이다.
결과적으로 3차 기일에 우선매수를 한 소유자와 지인 두사람만이 입찰하였는데 약 100만원 차이로 지인이 최고가 매수인이 되었다. 실제로 상대방은 우선매수권을 주장하였지만 법정에서 거부되었다. 이제는 낙찰자의 동의없이 취소도 할 수 없게 되었는데 법정지상권을 주장하며 명도를 거부하는 것이 이제와서는 유일하게 할 수 있는 저항이지만 이마저도 성립하지 않는 상황이다.
아직 구체적인 성과가 나온 것은 아니지만 그간 여러 차례 성공적으로 경매를 통한 투자를 한 것으로 미루어 이번에도 큰 수익이 예상된다는 말이 틀림없으리라 생각된다. 여기서 이러한 결과를 가져올 수 있었던 요인을 살펴보면 우선은 지인의 학습노력을 들 수 있겠다. 언젠가 그의 사무실을 방문한 적 있는데 많은 경매관련 서적에 깜짝 놀랐다. 같은 사항에 대한 서로 다른 판단으로 인해 소유자와 낙찰자의 희비가 갈린 것을 생각하면 경매의 성패는 미세한 판단의 차이로 인하여도 커다란 차이를 가져올 수 있기에 정확한 지식을 갖추기 위한 공부는 필요조건이라고 생각된다.
또 다른 원인은 부지런함이다. 남들이 위에서 언급한 이런저런 불리한 점이 기록된 자료를 보고 지레 포기할 때 지인은 현장 답사 등을 통하여 시세며 법정지상권 성립여부, 소유자의 입찰 의사 등을 알아보고 적당한 시기에 절묘한 가격으로 물건을 낙찰받은 것이다. 마지막으로 여러 번의 성공적인 경매투자와 많은 공부에도 불구하고 또 한 번 점검하는 습관을 가지고 있다는 것이다. 자신이 있는 물건이건 판단이 애매한 물건이건 주위의 경험 많은 사람에게 듣는 조언은 자칫 자신이 자만에 빠져 보지 못하게 되는 점을 다시 한 번 짚어주는 기능을 한다.
이러한 과정을 통하여 경매를 시작한지 얼마 되지 않음에도 불구하고 경매에서 승승장구하는 지인을 볼 때면 끊임없는 공부와 임장활동을 하는 부지런함과 자칭 고수가 많은 경매분야에서 아직도 겸손함을 지키는 태도가 성공의 초석임을 다시 한 번 느끼게 되었다.
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박계욱 굿옥션(주)대표이사 |
이 력 : | 굿플러스자산관리(주)대표이사 |
| 저 서 : | 《부동산경매황금열쇠 》,《핵심경매실무》,《굿옥션경매일번지(1)(2)》 | |
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