정종희 공인회계사

 (조세금융신문) 양도소득세의 과세 대상 중 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로서 재개발·재건축의 조합원입주권이 있다.

‘조합원입주권’이란 [도시및주거환경정비법 제48 조]에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 포함)을 말한다. 

이 조합원입주권은 해당 재개발 · 재건축되는 주택이 새로운 주택이 되기 전의 권리이지만 사실상 주택과 다름이 없기 때문에 소득세법에서는 이 조합원입주권을 주택에 준하여 양도소득세 과세 체계를 적용하고 있다.

1. 조합원입주권의 1세대1주택 비과세(소득세법시행령제155조17항)

조합원입주권을 1개 소유한 1세대(관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세요건에 해당하는 ‘기존주택’을 소유하는 세대에 한한다)가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 다음의 경우에는 1세대1주택의 비과세 특례가 적용된다.

(1) 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

(2) 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건을 만족하는 상황에서 관리처 분계획인가일이 도래하고 이후 조합원입주권을 취득하는 경우, 그 조합원입주권은 주택으로 보아 (1) 양도일 현재 다른 주택이 없거나 (2) 다른 주택을 취득하고 3년 이내에 조합원입주권을 양도하였을 경우에는 1세대1주택 비과세특례를 적용하게 된다.

2. 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(소득세법시행령제156조의2)

(1) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘종전의 주 택’이라 함)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 1세대1주택의 비과세를 적용한다.

(2) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 1세대1주택의 비과세를 적용한다.

① 주택재개발 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

② 주택재개발 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

(3) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택 재개발사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ‘대체주택’이라 함)을 취득한 경우로서 다음 각 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 1세대1주택의 비과세를 적용한다. 이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

① 주택재개발사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

② 주택재개발사업 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

③ 주택재개발사업 등의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(기타 규정 생략)

조합원입주권은 거주기간, 보유기간 등의 요건을 만족한 때에는 이를 투기성 취득이 아닌 것으로 보아 비과세 특례를 주택과 유사하게 규정하고 있다. 해당 법적 요건이 다양하므로 조합원입주권이나 다른 주택을 양도할 때에는 사전적으로 충분히 검토를 하여 비과세 요건을 만족하고 양도를 해야 할 것이다.
 

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